VIVIENDA. OBLIGACIÓN DE MANTENIMIENTO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS: el deber de conservación de las viviendas y locales privativos constituye uno de los ejes fundamentales para garantizar la seguridad, salubridad y adecuada convivencia en las comunidades de propietarios.
El abandono, la falta de mantenimiento o el descuido manifiesto por parte de un propietario —sea o no residente habitual— suele derivar en severos perjuicios para el resto de los comuneros, manifestándose habitualmente en forma de filtraciones, goteras, humedades, plagas o daños estructurales.
Frente a la inacción del titular negligente, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla un marco imperativo de obligaciones y acciones procesales que facultan a la junta de propietarios y a los vecinos afectados para exigir las reparaciones pertinentes y reclamar las indemnizaciones que correspondan.
El artículo 9.1.b de la LPH establece la obligación legal directa de cada propietario de velar por la conservación de su patrimonio dentro del edificio:
Obligación de mantenimiento en buen estado: Cada propietario debe mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas (tuberías particulares, solados, cerramientos, sanitarios), en términos que no perjudiquen a la comunidad ni a otros propietarios.
Responsabilidad por descuido u omisión: El precepto impone el deber expreso de resarcir los daños ocasionados por el propio descuido o por el de las personas de quienes se deba responder (arrendatarios, ocupantes o empresas de reformas).
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Este deber legal no deja resquicio a la elusión de responsabilidad.
La jurisprudencia respalda de forma categórica que el propietario no puede escudarse en su no residencia, en la falta de uso de la vivienda o en la presencia de inquilinos para eludir el deber de reparar de forma inmediata los desperfectos que originen daños a terceros.
La falta de conservación privativa suele manifestarse en situaciones que afectan gravemente a la salubridad e integridad del inmueble:
- Filtraciones y humedades de origen privativo: Rotura o deterioro de tuberías de paso privativo, manguetones de inodoro o sellados de bañeras y duchas que causan daños en los techos y paredes de los pisos inferiores o elementos comunes.
- Plagas e insalubridad por abandono: Acumulación de basuras o falta de higiene que genera plagas de insectos o roedores con riesgo sanitario para la finca.
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Los tribunales imponen no solo la condena a ejecutar las obras de reparación necesarias para erradicar el origen del daño, sino también el abono de indemnizaciones por daños materiales indirectos (pintura, mobiliario, enseres), daños morales por las molestias sufridas y, en su caso, los costes de alojamiento alternativo si la vivienda dañada resulta inhabitable durante las reparaciones.
Ante la negativa o inacción del propietario negligente, la comunidad o el vecino afectado deben seguir un cauce formal riguroso:
- Requerimiento fehaciente (Burofax): notificación formal enviada por la administración de fincas o el presidente (o el perjudicado), detallando las deficiencias observadas, los daños causados y concediendo un plazo razonable (p. ej., 7 o 10 días) para ejecutar las reparaciones.
- Informe técnico o pericial de daños: intervención de perito o fontanero que determine fehacientemente el origen privativo de la avería para desvirtuar posibles alegaciones defensivas del propietario.
- Autorización de la Junta de Propietarios: si la vía extrajudicial fracasa, la Junta de Propietarios aprobará por mayoría la autorización al presidente para ejercitar acciones judiciales.
- Demanda judicial y medidas cautelares urgentes: interposición de demanda de juicio verbal u ordinario (según cuantía) o acción de cesación (artículo 7.2 LPH) si existe insalubridad. En supuestos de extrema gravedad que afecten a la seguridad estructural o salubridad del edificio, el juez podrá acordar medidas cautelares urgentes, como la entrada en el domicilio para reparar la avería.
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Cuadro comparativo: Vías de actuación ante daños por falta de mantenimiento privativo:
| Fase del Procedimiento | Actuación y Requisito Formal | Consecuencia y Efecto Jurídico |
| Notificación Extrajudicial | Burofax con acuse de recibo y certificación de texto. | Constitución en mora y plazo formal para reparar. |
| Dictamen Pericial | Emisión de informe técnico por perito colegiado. | Prueba fehaciente del origen privativo del daño. |
| Acuerdo Comunitario | Aprobación por mayoría simple en Junta de Propietarios. | Habilitación legal al presidente para instar juicio. |
| Tutela Judicial | Demanda civil de reclamación de cantidad y reparación de hacer. | Condena a reparar, indemnizar daños materiales y morales, y costas. |
La Ley de Propiedad Horizontal dota a las comunidades de propietarios de herramientas contundentes frente a los dueños que desatienden la conservación de sus pisos o locales.
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Para garantizar el éxito de la reclamación y evitar dilaciones, se recomienda actuar desde el primer indicio de daño, documentar fehacientemente cada comunicación y contar con dictámenes técnicos sólidos antes de acudir a los tribunales.
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