VIVIENDA. SOBRE EL ACUERDO DE INSTALACION DE ASCENSORES: la toma de decisiones en el seno de las comunidades de propietarios constituye una fuente inagotable de controversias jurídicas, especialmente cuando implica el desembolso de cuotas extraordinarias o derramas para la instalación de nuevas infraestructuras.
Entre los acuerdos más habituales y debatidos destaca la implantación ex novo de ascensores en inmuebles antiguos.
Si bien las reformas sucesivas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) han buscado potenciar la accesibilidad universal flexibilizando las mayorías para la supresión de barreras arquitectónicas, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictaminado que la modificación de acuerdos históricos de exención de pago exige el consentimiento unánime de los propietarios afectados.
La jurisprudencia del Alto Tribunal ampara así la eficacia vinculante de los pactos constituidos a favor de los comuneros disidentes, impidiendo que la comunidad pueda obligarles a sufragar derramas posteriores.
1. Antecedentes del litigio: pactos de exención y la modificación del régimen de mayorías. El trasfondo fáctico analizado por el Tribunal Supremo arranca en acuerdos comunitarios adoptados con anterioridad a las reformas recientes de la Ley de Propiedad Horizontal.
En el supuesto examinado, la junta de propietarios aprobó en el año 1994 la instalación ex novo del servicio de ascensor en el inmueble.
En el seno de aquella votación, dos propietarios de locales o viviendas manifestaron formalmente su oposición al proyecto.
Para desbloquear la ejecución de la obra, los comuneros favorables acordaron exonerar expresamente a los dos propietarios disidentes de contribuir a los costes de instalación, conservación y mantenimiento del nuevo elemento.
A cambio, los vecinos promotores asumieron de forma exclusiva la totalidad de los gastos de la obra, reservándose el uso y disfrute del ascensor.
La instalación de ascensores en las comunidades de propietarios
Años más tarde, amparándose en las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal que promovían la universalidad y obligatoriedad de la accesibilidad, la comunidad de propietarios pretendió revertir dicho acuerdo histórico.
La junta pretendía obligar a los propietarios disidentes —o a sus causa-habientes— a abonar las derramas extraordinarias de renovación o adaptación del ascensor, sosteniendo que la legislación posterior convertía la instalación en una carga común indivisible para todo el edificio.
2. Fundamentos de la doctrina del Tribunal Supremo: la fuerza vinculante de los acuerdos comunitarios. El Tribunal Supremo desestimó las pretensiones de la comunidad de propietarios, amparando el derecho de los comuneros que en su momento votaron en contra y obtuvieron una exención expresa.
El Alto Tribunal fundamenta su resolución sobre los siguientes pilares jurídicos:
- Irrevocabilidad unilateral de exenciones pactadas: Un acuerdo de junta de propietarios que exonera expresamente a determinados comuneros del pago de los gastos de instalación de un servicio no puede ser modificado posteriormente por mayoría simple o cualificada. La alteración de un régimen de exención válidamente adoptado exige la unanimidad de todos los propietarios, o al menos el consentimiento expreso del comunero beneficiado.
- Protección de los derechos adquiridos: La aprobación de un pacto de exoneración genera un marco de derechos consolidados a favor del disidente. La posterior modificación legislativa de la Ley de Propiedad Horizontal no opera con carácter retroactivo ni anula de forma automática las cláusulas exoneratorias previas acordadas válidamente por los vecinos.
- Distinción entre obras obligatorias de accesibilidad y modificación del título: Aunque el artículo 10.1.b) de la LPH otorga carácter obligatorio a las obras requeridas para garantizar la accesibilidad a personas con discapacidad o mayores de 70 años, esta norma no faculta a la comunidad para romper pactos contractuales o estipulaciones de exoneración válidamente inscritas o aceptadas.
3. Límites a las derramas extraordinarias y la protección del comunero disidente. Este pronunciamiento judicial aporta claridad respecto a los equilibrios de poder en las juntas de vecinos cuando se plantean derramas de gran envergadura económica:
- El valor del voto en contra: Manifestar formalmente la disconformidad e incluir la oposición en el acta resulta decisivo de cara a salvaguardar la posición jurídica del propietario frente a eventuales reclamaciones judiciales de impago de derramas.
- La irretroactividad de los cambios legales: Las sucesivas reformas destinadas a facilitar la instalación de ascensores no pueden aplicarse para reactivar la obligación de pago de quienes fueron legalmente eximidos bajo el régimen legal anterior.
- La restricción en el uso del bien: Como contrapartida lógica a la exención de pago de la derrama, los propietarios exonerados y sus inquilinos no ostentan el derecho de uso ni disfrute del servicio de ascensor, salvo que decidan adherirse posteriormente al acuerdo abonando las cantidades actualizadas correspondientes.
4. Cuadro comparativo: Régimen ordinario vs. Régimen con exención pactada:
| Factor de Evaluación | Régimen General de Instalación de Ascensores | Régimen con Exención Pactada (Caso Analizado) |
| Mayoría Requerida en Junta | Mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. | Unanimidad o acuerdo vinculante con reserva de exención para los disidentes. |
| Obligatoriedad del Pago | Vincula a todos los propietarios de la comunidad, aprueben o no el acuerdo. | Exime expresamente a los disidentes que pactaron su no contribución. |
| Modificación del Régimen | Sujeto a las mayorías legales fijadas por las reformas de la LPH. | Inmodificable sin el consentimiento expreso del beneficiario de la exención. |
| Derecho de Uso del Ascensor | Universal para todos los comuneros e inquilinos del inmueble. | Reservado de forma exclusiva a los comuneros que costearon la instalación. |
5. Conclusiones y recomendaciones para la gestión de comunidades. La sentencia del Tribunal Supremo sienta un valioso precedente de seguridad jurídica en el régimen de propiedad horizontal. Impide que las mayorías en las juntas de propietarios puedan alterar de forma sobrevenida acuerdos históricos que eximieron de pago a determinados vecinos para poder sacar adelante las obras.
Para los administradores de fincas y juntas directivas, la resolución recalca la necesidad de revisar minuciosamente las actas históricas y los títulos constitutivos antes de girar derramas extraordinarias a locales o pisos que cuenten con exenciones pactadas, evitando litigios judiciales costosos de incierto resultado para la comunidad.
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