ARRENDAMIENTOS. Las obras de conservación y mejora

ARRENDAMIENTOS. Las obras de conservación y mejora. Conforme al art. 21 LAU 1994 «el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Ello es semejante al mandato del art. 107 LAU 1964, y paragonable al art. 1554.2 CCiv, consagrando la consecuencia del principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada, y por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias.

Las reparaciones son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. El concepto es del gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

Por otra parte, la obligación de reparar no es personalísima, por lo que es exigible al arrendador y, en su caso, a sus herederos. Y, por lo mismo, están facultados para exigir su cumplimiento el arrendatario y las personas que tengan derecho a subrogarse y habiten con aquél en la vivienda arrendada.

La gran diferencia respecto al régimen previo es que no resulta posible la repercusión en la renta de los gastos por reparaciones, como podía pactarse bajo el régimen de la LAU 1964, o lo previsto en sus arts. 97, 98 y 108. El convenio que contemple la elevación repercutida, siendo la norma de Derecho necesario (cfr.: art. 6 LAU 1994), es nulo, puesto que la obligación del arrendador se prevé sin ninguna contraprestación, si bien, correlativamente, las obras quedarán en beneficio de la propiedad.

Su fundamento se halla en el principio de conservación de la cosa arrendada que, con carácter general, se impone a todo arrendador, pues si el arrendatario soporta la obligación de devolver la cosa arrendada, al concluir el contrato, tal como la recibió, excluido lo que hubiera perecido o sea menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 CCiv), justo es imponer al arrendador la realización durante la vigencia del contrato de aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

En todo caso, apreciar cuándo las condiciones de habitabilidad acordadas o convenidas han desaparecido es una cuestión de hecho, que, en último término, queda a la libre apreciación de los Tribunales (STS de 20 de diciembre de 1991).

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