ARRENDAMIENTOS. Las particulares causas de resolución contractual

31 julio, 2017
ARRENDAMIENTOS. Las particulares causas de resolución contractual

ARRENDAMIENTOS. Las particulares causas de resolución contractual típicas a disposición del arrendador, señalando las diferencias con las semejantes de la LAU 1964, son las que siguen:

Falta de pago de la renta (art. 27.2.a)

La falta de pago de la renta del art. 27.2.a) LAU 1994, ya se previó en el art. 114.1.ª LAU 1964, pero en el nuevo orden legal, igualmente es causa resolutoria, en su caso, el impago de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (IVA, IBI, gastos comunes, etc.). La novedad es aludir a cualquier falta de pago, frente al texto anterior en el que se circunscribía la resolución a la falta de pago de «renta o de las cantidades que a ésta se asimilan», las cuales sólo eran las partidas impuestas por la Ley ex arts. 99, 102 y 108 LAU 1964, a tenor del art. 95 LAU 1964, mientras que las cantidades derivadas del pacto (arts. 97 y 98 LAU 1964) no eran asimiladas a la renta, ni «per se» su impago podía autorizar el desahucio.

Ahora bien, dados los vigentes términos de la Ley procesal (arts. 22.4, 250.1.1.º y 438.3.3.ª LEC), se refieren para justificar la específica acción de desahucio a la falta de pago de cantidades asimiladas, que no tiene otro reenvío que el nuevo régimen de la LAU 1994, al estar derogada la regulación de la LECiv 1881 a que reenviaban los también derogados arts. 38 a 40 LAU 1994 en virtud de lo dispuesto en la DT 6 LAU 1994, de modo que es absurdo negar capacidad resolutoria a una deuda por IBI o unos servicios generales del inmueble, por ejemplo, aun cuantiosa, y reconocerla a una pequeña deuda por renta en sentido estricto (en sentido contrario, SAP Madrid -10ª- de 30 de diciembre de 2003, rec. 714/2001; apartándose del criterio mayoritario, que se expresa en SAP Madrid -14ª- de 5 de junio de 2001, rec. 1076/1999). La STS de 12 de enero de 2007, rec. 2458/2002, declara como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el art. 114.1ª LAU 1964. Ha de entenderse, como queda dicho, que no todo impago de cantidad que se recoja en el contrato implicará la automática resolución, sino que habrá ésta de apreciarse ex art. 1124 CCiv, en el sentido de incumplimiento total.

Por último, la reforma operada por la Ley 4/2013 añade un nuevo apartado 4 al artículo 27 LAU 1994 en virtud del cual, si el contrato de arrendamiento está inscrito y en el mismo se hubiese pactado su resolución por impago de la renta con inmediata restitución del inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días siguientes o conteste aceptando la resolución.

Se especifica que el título aportado al procedimiento registral junto con la copia del acta de requerimiento de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido o se haya contestado aceptando la resolución, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, añadiéndose que si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento será preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas y acreditar la consignación ante notario a favor de dichos titulares de la fianza prestada por el arrendatario.

La finalidad de la norma es facilitar al arrendador la cancelación de la inscripción registral del arrendamiento en caso de falta de pago de la renta por el arrendatario, que de otro modo solo se podría conseguir después de obtener una resolución judicial firme de desahucio o por escritura pública otorgada de acuerdo por ambas partes, lo que parece poco probable. Ahora a estos dos documentos -sentencia firme o escritura pública- se añade un tercero que es el acta notarial o el testimonio judicial donde conste el requerimiento de resolución de pleno derecho en el domicilio designado al efecto en la inscripción donde se insta al pago o cumplimiento, si no cumple el arrendatario y la contestación conforme del arrendatario o su no contestación en un plazo de diez días hábiles.

En consecuencia, será título suficiente para practicar la cancelación registral del arrendamiento «el título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho». El título aportado al procedimiento registral se entiende que será el contrato de arrendamientos que, como dispone el art. 2 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, ha de constar en escritura pública para practicar la inscripción. Tal contrato y sus modificaciones serán objeto de asiento de inscripción en el folio registral abierto a la finca arrendada tal como establece el art. 6 del citado Real Decreto, por lo que tampoco se comprende que se tenga que aportar de nuevo para cancelar la inscripción, cuando precisamente ésta se asienta en ese contrato. En cuanto al otro documento a aportar junto con el título, se señala en el art. 27.4 que ha de ser el acta de requerimiento, a lo que habrá que añadir también -aunque el artículo guarda silencio al respecto- el testimonio judicial de requerimiento de resolución del contrato. De ambos documentos ha de resultar tanto la notificación al arrendatario en el domicilio designado en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, como la no contestación al requerimiento de pago, o su contestación, aceptando la resolución de pleno derecho.

En opinión de autorizada doctrina (LOSCERTALES) el comentado precepto contempla una completa utopía y es que en los contratos inscritos en el Registro la falta de pago del arrendatario (que debe figurar expresamente en el contrato, lo que supone una reiteración de las previsiones del mismo art. 27.2.a) puede dar lugar a la resolución, previo requerimiento hecho por juez o notario, pues aparte de que no se sabe cómo se configura el requerimiento judicial, considera la resolución si el arrendatario no contesta en diez días, planteándose también las dudas sobre qué pasa si no se recibe la notificación, cuál debe ser el contenido de la contestación y, sobre todo, finalmente si se considera resuelto el contrato, cómo y finalmente de qué manera se lanza al arrendamiento del piso ocupado. Estas cuestiones fundamentales no aparecen en dicho precepto, que tampoco hace remisión alguna a la normativa concreta de la LEC, por lo cual, tal y como está redactado, es totalmente inoperante.

En cualquier caso habrá que esperar a la adaptación del Real Decreto 297/1996 prevista en la Disposición Final Segunda de la Ley 4/2013 para ver las novedades que introduce.

Falta de prestación o actualización de fianza (art. 27.2.b)

La ausencia de fianza, o su no actualización, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 36 LAU 1994 es una causa de resolución recogida en el art. 27.2.b) LAU 1994 , no prevista en la LAU 1964, con lo que se concede mayor relevancia a este instituto.

La fianza mínima y obligatoria, que en ningún caso excederá de un mes de renta, ni podrá actualizarse, al menos durante el plazo legal de duración del contrato (ya que para aquellos contratos de mayor duración y respecto del período que exceda del legal, las partes podrán acordar su actualización hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente al tiempo de la prórroga), como se exige que se preste al «momento de celebrarse el contrato», hace difícil que abrigue un supuesto de impago, salvo que se haya incumplido el mandato del precepto legal.

Más normal será la resolución por el incumplimiento de cualquiera de esas otras garantías que conforme al art. 36.5 LAU 1994 puede exigirse en el contrato, para seguridad del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, y que cabe se pacten voluntariamente para distintos momentos de la vida de la relación jurídica.

Lógicamente, si se ha pactado la constitución de fianza inicial obligatoria del mes de renta al de pocos días, o con el primer pago mensual ulterior, etc., hasta que llegado el momento no se produzca la infracción de lo consentido, tampoco cabe la resolución. La opinión más fundable es que el arrendador, sin perjuicio de las consecuencias administrativas derivadas, puede renunciar a que el arrendatario constituya la fianza mínima de la Ley, por lo que, en caso de pacto en tal sentido, luego no podrá el arrendador alegar como causa de resolución el que no se haya prestado, y otro asunto es que se deje de cobrar la fianza y no se pruebe el pacto.

Como cantidad debida la fianza, justificará su impago el ejercicio de la pretensión de desahucio del art. 250.1.1.º LEC.

Subarriendo o cesión inconsentida (art. 27.2.c)

Al art. 27.2.c) LAU 1994 los únicos subarriendo o cesión que aquí interesan son los parciales -art. 8.2 LAU 1994-, y siempre que lo sean para satisfacer la necesidad primordial y permanente de vivienda por el arrendatario, por lo que cualquier subarriendo o cesión total o parcial que no cubriera tales presupuestos o finalidades, aun autorizado por escrito por el arrendador mismo, se regulará por la voluntad de las partes y las normas de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Ya se regulaban el subarriendo y la cesión en los arts. 114.2.ª y 5.ª LAU 1964, con un cuerpo completo y exhaustivo de doctrina, bien que para los arrendamientos de local de negocio bajo régimen de la LAU 1964, por el contrario a lo indicado del nuevo régimen legal, no era posible, salvo autorización expresa del arrendador. Actualmente, será menester para prohibir la facultad del arrendatario de ceder o subarrendar libremente, un pacto expreso, claro y terminante, en tanto que renuncia a una facultad legal.

En cuanto a viviendas, la exigencia para tener por consentida la cesión a tercero de la finca arrendada, es el consentimiento del arrendador por escrito, aunque la jurisprudencia ha matizado, en el sistema antecedente, en el sentido de privar de rigor absoluto al formalismo de la autorización escrita, cuando la conformidad del arrendador conste de modo indubitado, sin que se le tolere ir contra sus propios actos. En definitiva, se ha admitido el consentimiento oral o escrito, y aun tácito, siempre que se deduzca de hechos concluyentes e inequívocos que lleven al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución del arrendatario, aunque nunca el simple conocimiento del arrendador (por ejemplo, STS 20 de junio de 1994).

Daños dolosos y obras no consentidas por el arrendador (art. 27.2.d)

Se distingue dentro de la causa resolutoria del art. 27.2.d) LAU 1994, el daño causado dolosamente en la finca, o las obras del arrendatario, cuando el consentimiento del arrendador sea necesario, lo cual es en gran medida paralelo a la resolución ex art. 114.7.ª LAU 1964 . La diferencia reside en que el viejo texto, en aplicación transitoria, enuncia las obras que motivan la resolución: modificadoras de la configuración, debilitadoras de la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, mientras que para las viviendas de la LAU 1994 hay que acudir a su art. 23.1 LAU 1994, en que se sustituye la expresión de debilitación indicada por la de «disminución en la estabilidad o seguridad», más comprensiva. Conforme a los arts. 21.3 y 23 LAU 1994, en los que se señala que el arrendatario podrá, en todo momento, realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, que no serán causa de resolución aun en el caso de que modificaran la configuración de la vivienda o de sus accesorios.

Los daños dolosos serán los provocados por cualquier actitud -violenta o no- destructora (cfr.: arts. 1561 a 1563 y 1555.2.º CCiv) y perjudicial, proyectada tanto sobre la configuración externa cuanto sobre la estructura de la cosa que supongan, desde un punto de vista objetivo, desperfectos o destrozos físicos apreciables, según la más laxa interpretación de la culpa contractual de los arts. 1101 y 1107 CCiv, que la propia jurisprudencia fija en base a cierta intencionalidad y mala fe, haciendo abstracción de si hay, o no, intención de dañar, es decir, un ilícito civil de resultado (STS de 19 de mayo de 1973), extensible desde la vivienda en sí al inmueble en general, a sus instalaciones y servicios comunes.

Esta norma no se acuerda de los contratos para uso distinto del de vivienda, y en tales será necesario que la prohibición de obras inconsentidas se recoja expresamente entre el elenco de prohibiciones contractuales que permite el art. 1124 CCiv, a fin de que opere como causa de resolución.

Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (art. 27.2.e)

La del art. 27.2.e) LAU 1994 se trata de una variante de la causa de resolución tradicional, recogida en el art. 114.8.ª LAU 1964 , bien que se ha eliminado el concepto de «inmoral», y añadido el de «ilícito».

En la mayoría de casos que se ofrecen en la práctica no se producen actividades del caso en contratos de arrendamiento de vivienda, toda vez que el destino del inmueble ha de ser la cobertura de la necesidad primordial y permanente de aquélla, no parece normal la concurrencia de alguna de estas actividades y el uso propio para vivienda, que por el contrario pueden darse con mayor frecuencia en arrendamientos para destino distinto del de vivienda, en que el art. 35 LAU 1994 concibe causa de resolución por ministerio legal, a salvo lo que se pacte.

El precepto en estudio presenta las actividades prohibidas de forma objetiva, haciendo abstracción de si tienen lugar en virtud de conductas concretas del inquilino o se deben a su actitud pasiva frente a dichos hechos, primando en su consecuencia el resultado sobre la intención. El Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, las califica en base a aquellas que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustibles, radiaciones u otros de análoga importancia, habiendo que acudir actualmente a la plétora de disposiciones dictadas por las Comunidades Autónomas, y las propias Ordenanzas de los Ayuntamientos.

El Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas ha sido derogado por el número 1 de la disposición derogatoria única de la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera. Téngase en cuenta, no obstante, que la citada disposición mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la materia, en tanto no se dicte dicha normativa.

Si lo insalubre, nocivo o peligroso, por proceder de juicios técnicos reglamentados, será fácil de detectar, lo que resulta casuista y circunstancial, sin duda, es ponderar lo molesto. Quedará a la prudencia judicial, aunque parece que no cabe ya cubrir como molestia lo inmoral o socialmente inaceptable, supuesto que hoy día se antoja algo muy constreñido, mientras no sea ilícito. Por ello, si el arrendador desea excluir determinadas actividades que le ofenden, habrá de pactarlo como cláusula resolutiva ex art. 1124 CCiv. Ello, al margen de lo que suponga el ejercicio de la acción de cesación por la Comunidad de propietarios, a que se ha hecho mención al principio.

En cuanto a la misma ilicitud, puede ser penal, civil o administrativa, pues «lex non distinguit», pero en cuanto a la infracción de reglamentaciones u ordenanzas, no debe confundirse la ilicitud con la existencia o inexistencia de licencia administrativa para el ejercicio de dicha actividad. La actividad autorizada puede ser molesta, insalubre, nociva, o peligrosa, como no necesariamente debe ser ilícito el incumplimiento de las condiciones de autorización, como infracción de ciertos plazos, normas horarias, o la ejecución de obras preparatorias antes de obtener licencia, etc.

La doctrina jurisprudencial viene requiriendo:

La determinación de una actividad como molesta, incómoda, insalubre o peligrosa, en cada caso, sin que sea preciso para la resolución contractual que tales circunstancias concurran conjuntamente, y constituyendo una situación de hecho proveniente del uso de la cosa.

Deben las actividades llevarse a cabo en el interior del inmueble de un modo notorio (la notoriedad está constituida por «la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad»: STS de 20 de abril 1967), por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad.

Exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda, insalubre o peligrosa pueda perjudicar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (SSTS de 7 de octubre 1964 y 20 de abril de 1967).

El comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia.

Que la actividad incómoda debe causar una alarma social en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales (STS de 16 de julio de 1994).

Falta de destino primordial de vivienda (art. 27.2.f)

La vieja causa de resolución paralela de los arts. 62.3.º y 114.11.ª LAU 1964, fijaba un criterio de deshabitación por espacio de por lo menos seis meses al año, mientras que el art. 27.2.f) LAU 1994 no establece plazo concreto, sino que se limita a considerar causa resolutiva el que «deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda». El problema radica, desaparecido el criterio temporal concreto de desocupación, si cabe referirse a un «quantum» razonable de días sin habitar para que se estimara la vivienda desocupada. El nuevo sistema no contempla la infrautilización sustancial de la vivienda de carácter cuantitativo, consistente en no ocupar permanentemente la vivienda, sino de carácter cualitativo, que se manifiesta cuando el inmueble deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando, en los casos en que en la vivienda habiten el cónyuge del arrendatario, no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. El asunto es que la vivienda haya perdido su condición permanentemente conforme a lo permitido en los arts. 2.1 y 7 LAU 1994, al margen de que la finca se cierre o no, más o menos. Así, el criterio es elevar a causa de resolución el mandato legal caracterizador del arrendamiento con destino de vivienda.

Obviamente, habrá que valorar las circunstancias de cada caso que suponen una voluntad implícita de abandono, como la privación de libertad, el traslado profesional, el arrendamiento de otra vivienda, etc., al igual que las que suponen todo lo contrario, como unos simples determinados compromisos de trabajo temporales. En cualquier caso, no está normado si en realidad se habita cuando no se pernocta, o cuando sólo se pernocta de manera muy intermitente, pero se tienen pertenencias en el inmueble, y tampoco, si cabe hablar de transformación del uso o destino cuando existe desde un origen un uso mixto, por ejemplo, de almacén y pernocta en alguna indefinida época del año, consentido por el arrendador, a la hora de que la «primordialidad» sea objetivada, o venga determinada por la voluntad de las partes. Indudablemente, quedará a la apreciación judicial, ponderando el caso preciso.

Hay que insistir en que no debe confundirse el no uso con la ocupación por tercera persona del inmueble, que daría causa a la resolución por subarriendo o cesión, ni con la ocupación originaria para otra finalidad, a pesar de lo que ponga el contrato, que sería considerado como arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Hay que destacar que en estos contratos, al contrario de los locales de negocio en el régimen de la LAU 1964, no es causa de resolución el desuso o cierre, salvo que se haya pactado expresamente con arreglo a lo que permite art. 1124 CCiv.

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