COMUNIDADES. LAS CAÍDAS: los accidentes por caídas en las zonas comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal —tales como portales, escaleras, rampas de garaje, pasillos o zonas recreativas como piscinas— constituyen una de las fuentes de litigiosidad civil más habituales entre particulares, la administración de fincas y las comunidades de propietarios. Cuando una persona sufre un tropiezo o resbalón en un elemento común que le acarrea lesiones corporales o daños patrimoniales, surge de inmediato la cuestión jurídica de si la comunidad de propietarios está legalmente obligada a indemnizar el perjuicio causado.
El pilar central sobre el que se articulan estas reclamaciones de daños es el régimen de la responsabilidad civil extracontractual, positivado de forma clara en el articulado fundamental del Código Civil español:
| ■ Artículo 1902 del Código Civil Español «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.» |
leer más: COMUNIDADES. SOBRE LAS OBRAS DE ACCESIBILIDAD
Sin embargo, en el ámbito de la Propiedad Horizontal, no basta con la mera concurrencia de una caída en un espacio comunitario para que surja automáticamente el deber de indemnizar. Para que la responsabilidad civil se ponga a cargo de la comunidad, la jurisprudencia exige de manera uniforme que el evento lesivo se funde en un comportamiento culposo o negligente por omisión de los deberes de conservación, mantenimiento, señalización y seguridad que la ley impone a la copropiedad.
La doctrina del Tribunal Supremo ha matizado reiteradamente que el sistema español de responsabilidad extracontractual (art. 1902 CC) no es de naturaleza objetiva, por lo que la comunidad de propietarios no actúa como una aseguradora universal de cualquier siniestro acaecido en sus dependencias.
Para que los juzgados y audiencias provinciales estimen una demanda de indemnización por daños derivadas de una caída en un elemento común, es indispensable que concurran cumulativamente los siguientes requisitos esenciales:
- a) Acción u Omisión Culpable o Negligente: Consistente en la realización u omisión de un acto imputable a la comunidad de propietarios o a sus encargados (mantenimiento defectuoso, falta de limpieza, omisión de señalización provisional de peligro o instalación de materiales inadecuados).
- b) Realidad de un Daño Efectivo y Evaluable: Demostración objetiva del menoscabo físico, moral o patrimonial sufrido por la víctima (asistencia médica, días de incapacidad, secuelas, daños materiales en vestimenta o enseres).
- c) Nexo Causal Directo: Relación directa de causa a efecto entre la omisión negligente atribuida a la comunidad y la producción de la caída y sus consiguientes lesiones.
- d) Inexistencia de Culpa Exclusiva de la Víctima o Caso Fortuito: Ausencia de un factor determinante imputable a la propia víctima (distracción, descuido, uso inadecuado o temerario de las instalaciones) o a un evento fortuito exterior imprevisible e inevitable.
leer más: COMUNIDADES: MOROSIDAD Y OTRAS CUESTIONES
La jurisprudencia distingue tajantemente entre dos escenarios procesales a la hora de valorar las reclamaciones por caídas:
Riesgos Generales de la Vida o Distracción de la Víctima: Comprende aquellos eventos atribuibles a la falta de atención o distracción del perjudicado, o aquellos provocados por obstáculos menores y previsibles dentro de la normalidad cotidiana (desniveles de insignificante entidad, peldaños perfectamente visibles, mal uso voluntario de accesos). En estos supuestos, los tribunales desestiman la demanda por considerar que el riesgo debe ser asumido por quien camina sin observar la prudencia ordinaria.
Quiebra del Deber Exigible de Seguridad: Aparece cuando la caída viene propiciada por un riesgo anómalo, oculto o imprevisible generado por la inactividad o conservación deficiente de la comunidad (suelos resbaladizos por productos o vertidos no señalizados, losetas o rejillas sueltas, iluminación insuficiente o vidrios sin prestaciones de seguridad legalmente exigibles).
Para comprender la aplicación concreta de estos principios, resulta enormemente esclarecedor examinar cómo han resuelto los tribunales distintos supuestos prácticos acontecidos en elementos comunes de comunidades de propietarios.
- A) Caída en Duchas y Zonas Húmedas de la Piscina Comunitaria: las zonas de esparcimiento acogen riesgos específicos donde la elección de los materiales constructivos por parte de la comunidad adquiere una importancia crítica en materia de responsabilidad civil.
| ■ Sentencia de la AP de Alicante (Sección 4ª), de 21 de abril de 2008 «La posibilidad de que la caída sea consecuencia de haber resbalado aparece como netamente factible en la constatación de la caracterización del suelo de la instalación en cuanto formado por alicatado de material cerámico conocido como gresite, que más allá de las juntas de interconexión de piezas, carecía de la condición de material antideslizante.» |
DIVORCIOS. LA OMISIÓN DE BIENES EN LA LIQUIDACIÓN DE LOS GANANCIALES
En este supuesto, el tribunal declaró la responsabilidad de la comunidad al constatar que el pavimento empleado en las duchas de la piscina comunitarias carecía de la condición de material antideslizante exigible para zonas de humedad continuada, descartando que la caída obedeciera a una simple torpeza de la perjudicada.
- B) Rotura de Vidrios en Puertas de Acceso al Portal y Medidas de Seguridad: las puertas de entrada a los edificios soportan un tránsito continuo de comuneros y personas ajenas a la finca, lo que exige la adopción de materiales con estándares de resistencia y seguridad adecuados.
| ■ Sentencia de la AP de Tarragona (Sección 1ª), de 14 de febrero de 2007 «La instalación de un cristal de una puerta de una Comunidad de Propietarios, expuesta al público, requiere las máximas condiciones de seguridad ante las incidencias que puedan surgir… ante la existencia de agua en una escalera, no se observó la previsión ya que la inadecuación del cristal exigía colocar una puerta de cristal de imposible rotura o inastillable… se empleó un material de vidrio que no alcanzaba las prestaciones de seguridad necesarias…» |
leer más: COMUNIDADES. LAS BARANDILLAS
En este caso, una menor resbaló en la escalera y colocó instintivamente los brazos sobre el cristal de la puerta del portal para protegerse de la caída. La rotura del vidrio ordinario le produjo cortes de gravedad. La Audiencia imputó la responsabilidad a la comunidad por haber instalado un cristal ordinario que no reunía las condiciones de seguridad inastillables requeridas para una puerta expuesta al uso público e intempestivo.
- C) Uso Indebido de la Rampa de Vehículos del Garaje: el principio de autorresponsabilidad de la víctima cobra especial relevancia cuando el lesionado hace un uso inadecuado o prohibido de las instalaciones comunes destinadas a fines específicos.
| ■ Sentencia de la AP de Zamora (Sección 1ª), de 26 de enero de 2022 «Puesto que la rampa del garaje es para uso exclusivo de vehículos… si el apelante utilizó indebidamente el acceso de vehículos, no forzado por ser la única vía de entrada, no puede reclamar las lesiones que se le causaron por culpa exclusiva, al emplear de forma indebida las instalaciones comunes previstas para otros fines.» |
En este pleito, el demandante pretendía responsabilizar a la comunidad por resbalar en la rampa del garaje al alegar que el ascensor estaba averiado. Al no acreditarse documentalmente la avería del ascensor peatonal ni la necesidad inaplazable de transitar a pie por la rampa exclusiva para coches, la pretensión indemnizatoria fue desestimada por concurrir culpa exclusiva de la víctima.
- D) Caídas por Rejillas y Canaletas Sueltas en Garajes Comunitarios: el deber de vigilancia y mantenimiento sobre los elementos de recogida de aguas o canalizaciones en zonas de paso o aparcamiento recae plenamente en la comunidad de propietarios.
| ■ Sentencia de la AP de Burgos (Sección 2ª), de 5 de marzo de 2015 «Aún cuando pueda constructivamente ser adecuado que la rejilla esté suelta y solo colocada sobre la canaleta, es lo cierto que una adecuada prudencia en la vigilancia y mantenimiento de elementos comunes para evitar daños ajenos, es que estuviera anclada a la canaleta… la falta de previsibilidad y evitabilidad determina su corresponsabilidad en el siniestro.» |
leer más: COMUNIDADES. LA INSTALACIÓN DEL ASCENSOR
Incluso cuando las rejillas transcurren sobre parcelas privativas de garaje, si son elementos comunes destinados al drenaje general, la comunidad debe prever que serán pisadas por peatones o vehículos. La omisión de fijaciones o anclajes mínimos que impidan el desplazamiento involuntario de la rejilla al ser pisada genera responsabilidad patrimonial.
- E) Limpieza, Resbalones por Sustancias Deslizantes y la Carga de la Prueba: las caídas producidas por el fregado de escaleras, manchas de jabón, agua o gel constituyen un foco constante de controversia probatoria.
| ■ Sentencia de la AP de Cantabria (Sección 4ª), de 1 de noviembre de 2014 «La demandada sostuvo que el gel debía llevar poco tiempo derramado… la demandada no ha probado que las escaleras hubieran sido limpiadas el día de autos, ni que lo hubiera sido de modo eficaz… Era la demandada quien debía probar el fundamento fáctico de la excepción que opuso, y no lo ha hecho.» |
La simple presentación del contrato suscrito con una empresa de limpieza no exonera a la comunidad si no se demuestra que la limpieza se ejecutó eficazmente el día del accidente y que se colocaron las pertinentes señales de advertencia de suelo mojado o resbaladizo.
El éxito o fracaso de una demanda por responsabilidad extracontractual frente a una comunidad de propietarios depende de manera crítica de la correcta aplicación del régimen de la carga de la prueba (artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
A diferencia de las teorías maximalistas de la inversión de la carga de la prueba en actividades de riesgo, las caídas en comunidades se rigen por la distribución estándar de la prueba procesal:
-Carga que recae sobre el demandante (víctima): Le corresponde probar de manera contundente la realidad del accidente, el lugar exacto de la caída en el elemento común, la existencia concreta de la causa del peligro (p. ej., suelo mojado no señalizado, rejilla suelta, peldaño roto) y el nexo causal directo con las lesiones sufridas (art. 217.2 LEC). No resultan suficientes las meras manifestaciones interesadas de la víctima o familiares directos si no vienen respaldadas por atestados policiales, partes médicos inmediatos o testimonios imparciales.
-Carga que recae sobre la Comunidad de Propietarios: Una vez acreditada la existencia del peligro anómalo por el actor, la comunidad debe probar que cumplió diligentemente con todos sus deberes de mantenimiento, vigilancia y señalización, o bien probar que el siniestro obedeció a la distracción exclusiva o fuerza mayor (art. 217.3 LEC).
| ■ Sentencia de la AP de Cantabria (Sección 2ª), de 9 de enero de 2018 «Este tribunal no llega al convencimiento de que la actora se cayera al suelo por estar éste húmedo y resbaladizo. Esta falta de prueba perjudica a la demandante pues el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil le impone a ella la carga de demostrar cumplidamente los hechos en los que sustenta su pretensión.» |
leer más: COMUNIDADES. REALIZACIÓN DE OBRAS MOLESTAS
Para calibrar la existencia de culpa u omisión negligente, los órganos judiciales analizan si la comunidad de propietarios ha respetado de forma estricta los deberes legales impagables fijados por la normativa sectorial y la Ley de Propiedad Horizontal.
De conformidad con el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la comunidad está expresamente obligada a realizar los trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios comunes, de modo que reúna en todo momento las condiciones estructurales, de habitabilidad, seguridad y accesibilidad universal exigibles.
Entre las concretas obligaciones técnicas y de diligencia que los tribunales vienen valorando figuran:
-Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE): El estricto cumplimiento de los coeficientes de resbaladicidad y resistencia de pavimentos en accesos y zonas húmedas impuestos por el Código Técnico de la Edificación (CTE DB-SUA).
-Mantenimiento Preventivo e Inspección: Inspecciones periódicas y reparación urgente de peldaños deteriorados, baldosas sueltas, iluminación defectuosa en portales y huecos de escalera, e instalación de bandas antideslizantes.
-Señalización Provisional de Riesgos: Protocolos claros con las empresas de limpieza e intervenciones de mantenimiento para la colocación de carteles de advertencia perceptibles mientras el pavimento permanezca húmedo o resbaladizo.
La responsabilidad civil extracontractual de la comunidad de propietarios por caídas en elementos comunes al amparo del artículo 1902 del Código Civil no es automática ni deriva del mero acaecimiento del accidente en sus dependencias. Para que nazca la obligación legal de indemnizar, resulta imprescindible que el perjudicado acredite que la caída fue causada directamente por una omisión negligente en los deberes de conservación, seguridad o señalización imputables a la copropiedad.
Por el contrario, los tribunales desestimarán las pretensiones indemnizatorias cuando la caída se explique dentro de los riesgos generales de la vida, obedezca a un obstáculo previsible en la normalidad cotidiana o sea consecuencia de una falta de atención o uso indebido de las instalaciones comunes por parte de la propia víctima.
oviedo