COMUNIDADES: MOROSIDAD Y OTRAS CUESTIONES: la convivencia en una comunidad de propietarios requiere un marco legal claro que garantice los derechos de los vecinos, pero que también asegure el cumplimiento de sus obligaciones comunes.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, aprobada en enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril de ese mismo año, supuso un cambio normativo fundamental.
Esta legislación, que recibió una actualización posterior en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio, incorpora nuevas directrices esenciales que todos los propietarios deben conocer al detalle para evitar irregularidades en el día a día del edificio.
Innovación, sostenibilidad y convivencia: las grandes novedades de la ley. La reforma de la LPH no solo se centra en los conflictos vecinales, sino que busca adaptar las comunidades de propietarios a las necesidades tecnológicas y sostenibles del siglo XXI.
Entre las medidas más destacadas implantadas por la norma se encuentran: digitalización integral: se promueve el uso de herramientas digitales para agilizar la gestión administrativa de las comunidades.
Control de pisos turísticos: para regular el impacto del turismo en los edificios residenciales, se exige el acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de la comunidad de propietarios.
Apuesta por la sostenibilidad: se facilita la instalación de paneles solares en las zonas comunes y se articulan ayudas específicas para la rehabilitación de edificios.
Accesibilidad universal: se establece la eliminación obligatoria de barreras arquitectónicas en el inmueble, siempre que exista una petición previa por parte de vecinos mayores de 70 años o personas con discapacidad.
Además de estos puntos, la ley pone un foco muy riguroso en el endurecimiento de las multas por la realización de obras no autorizadas y, de forma muy especial, en las alternativas legales para luchar de forma eficaz contra la morosidad vecinal.
El Artículo 21 de la LPH: la herramienta definitiva frente a los impagos. El impago de las cuotas comunitarias altera el presupuesto y la correcta conservación de los edificios.
Para atajar esta problemática, la Ley de Propiedad Horizontal ratifica que, si un vecino no paga, el resto de propietarios puede acudir formalmente a los mecanismos del artículo 21.
Este artículo versa de manera específica sobre el impago de los gastos comunes, las medidas preventivas de carácter convencional, la reclamación judicial de la deuda, y los procesos de mediación y arbitraje.
Bajo el amparo de esta directiva —que obliga taxativamente a todo propietario a contribuir a los gastos comunes del inmueble—, las comunidades tienen la potestad de reclamar judicialmente deudas pendientes incluso si son menores a 2.000 euros.
El proceso legal y las sanciones aplicables ante estas situaciones se dividen en varias fases y penalizaciones: pérdida de derechos de participación: la ley determina que, de forma paralela a la reclamación judicial, se elimina de inmediato el derecho a voto del propietario moroso en las juntas vecinales.
Acuerdo en Junta y notificación oficial: las decisiones e inicio de acciones frente a los deudores se deben acordar en el seno de una junta de propietarios.
Una vez certificada la deuda, se le debe comunicar formalmente al deudor mediante vía notarial o burofax, asegurando así que quede una constancia legal irrefutable del requerimiento.
Embargo de bienes e intereses: si el vecino persiste en la morosidad a pesar de los avisos, la comunidad puede solicitar ante el juez el embargo de sus bienes —tanto financieros como inmuebles—, sumando además la acumulación de los intereses generados por la mora.
Publicidad de la deuda: como medida disuasoria, se permite hacer pública la identidad de los deudores y los términos exactos de su deuda en el interior de la comunidad, siempre y cuando esta acción se realice respetando escrupulosamente los límites de la Ley de Protección de Datos.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aprobada en España hace más de un año, concretamente en enero de 2025, entró en vigor el 3 de abril del pasado año.
Entre las medidas más destacadas se encuentran promover la digitalización en la gestión de comunidades, aclarar las multas por impagos de cuotas u obras no autorizadas, la regulación de los pisos turísticos por medio de acuerdos de toda la comunidad de propietarios (tres quintas partes deben aprobarlos para regularlo), la instalación de paneles solares en zonas comunes o las ayudas para la rehabilitación de edificios, entre otras situaciones.
También se contempla la eliminación obligatoria (previa petición de mayores de 70 años o discapacitados) de barreras arquitectónicas, además del tema de la morosidad y las alternativas para luchar contra ella.
El artículo 21 de la LPH versa sobre el impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje. Permite reclamar deudas pendientes menores a 2.000 euros por una directiva que obliga a todo propietario a contribuir a los gastos comunes del edificio.
La ley dice que además de reclamarse la deuda por vía judicial, se elimina el derecho a voto del propietario moroso en las juntas, y se puede llegar incluso al embargo de bienes.
Las citadas decisiones frente a los morosos se toman en el seno de una junta de propietarios; primero hay que reclamar la deuda y luego se comunica a la persona deudora por vía notarial o burofax, para que quede una constancia legal.
Si persiste la morosidad, se puede solicitar el embargo de bienes, tanto financieros como inmuebles, más acumulación de intereses por mora.
Además, se puede hacer pública en el interior de la comunidad la identidad de los deudores y los términos de su deuda, siempre y cuando no se vulnere la Ley de la Protección de Datos.
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