ARRENDAMIENTOS. DE LOCAL DE NEGOCIO Y SU RESOLUCIÓN: el Tribunal Supremo modera las consecuencias económicas que tiene para los inquilinos romper el contrato de alquiler de un local antes de tiempo y rechaza que estos tengan que abonar al casero todas las rentas que tendrían que pagar hasta su finalización.
La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a diferencia de lo que ocurre con las viviendas, no contiene ninguna norma que regule el desistimiento anticipado por parte del inquilino del alquiler de locales que puedan ser utilizados como tiendas, talleres, oficinas o almacenes.
Por ello, el Supremo señala en su sentencia del 21 de octubre, que si el contrato de alquiler del local no recoge ninguna cláusula que establezca las consecuencias de acabar con el alquiler de forma anticipada, la indemnización del casero por lucro cesante debe moderarse en base a las circunstancias y expectativas del mercado.
Es decir, ante la posibilidad de que este arrendador pueda volver a sacar el local al mercado y alquilarlo a un precio similar.
El tribunal indica que en los casos en los que se da por resuelto el contrato (como ocurrió en el litigio ya que el Juzgado de Primera Instancia dio por finalizado el acuerdo al haberse mudado el inquilino a otro local y por tanto ya era imposible cumplir lo pactado) el casero tiene derecho a percibir una indemnización por lucro cesante.
La sentencia aclara que esta indemnización para reparar la pérdida y las ganancias dejadas de percibir debe calcularse conforme a las normas generales, es decir, el Código Civil, y toca al juez buscar un equilibrio entre los daños al casero y las expectativas del mercado para este tipo de alquileres.
Al tratarse de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, regido por la autonomía de la voluntad, las partes pudieron establecer las consecuencias de un desistimiento unilateral injustificado y, al no hacerlo, debe estarse a las reglas generales, que requieren la prueba del daño, que en el caso del lucro cesante exige una ponderación de las circunstancias, explica el fallo.
Es indudable que el desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone por sí misma la falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio económico para el arrendador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local quedó a disposición del arrendador.
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En el caso del litigio, el contrato se firmó por ocho años, del 1 de enero de 2015 al 31 de diciembre de 2022. El inquilino dejó el local en octubre de 2016, último mes que abonó, pero el Juzgado dio por resuelto el contrato en mayo de 2019.
Por tanto, el Supremo concluye que no sería hasta mayo de 2019 que el casero podía ya disponer del local para ponerlo en alquiler.
Así fija la indemnización en 19.350 euros. Esta cuantía corresponde a los dos meses que dejó de pagar en noviembre y diciembre de 2016, más las anualidades de 2017 y 2018, y los meses de enero a mayo de 2019.
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Además, le impone una anualidad más como plazo razonable para que el casero reacondicionara el local y volviera a encontrar otro inquilino.
De este modo, el tribunal rebaja la indemnización impuesta por los tribunales inferiores de 33.300 euros (cuantía restante hasta concluir el contrato de alquiler en diciembre de 2022) a 19.350 euros.
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