COMUNIDADES. LAS OBRAS Y LOS RUIDOS: las obras en el hogar y los ruidos que generan son, sin lugar a dudas, uno de los temas que más discusiones y roces provocan en las juntas de vecinos.
Para mantener una buena convivencia vecinal, es fundamental saber distinguir qué trabajos son un simple arreglo interior y cuáles requieren la autorización expresa de la comunidad de propietarios.
Nadie tiene derecho a molestarte con ruidos en tu propia casa
Para poner orden y establecer límites claros, la legislación española cuenta con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
A continuación, te explicamos qué puedes y qué no puedes hacer según la normativa actual.
Obras que no necesitan autorización (pero sí aviso previo).
Hay trabajos sencillos considerados de simple mantenimiento que puedes realizar en el interior de tu vivienda sin necesidad de pedir licencia ni autorización a la comunidad.
Algunos ejemplos habituales son: Pintar las estancias de la casa. Lijar y barnizar el parqué. Realizar instalaciones internas.
El artículo 7.1 de la LPH señala que un propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su vivienda siempre y cuando no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otros propietarios.
Sin permiso no significa en secreto. La ley exige que se dé cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Además, por cortesía y para evitar conflictos, siempre es aconsejable informar también a los vecinos, especialmente si los trabajos van a ocasionar ruidos molestos.
Asimismo, si detectas la necesidad de una reparación urgente en el resto del inmueble, debes comunicarlo sin dilación al administrador.
Obras que sí requieren autorización expresa. En la otra cara de la moneda están las reformas que afectan a la fachada, a la estructura del edificio o a elementos comunes.
Para estas intervenciones, es obligatorio contar con el permiso de la junta de propietarios (además de las licencias municipales correspondientes).
Entre los ejemplos más comunes se encuentran: el cerramiento de terrazas. La instalación de toldos.
ARRENDAMIENTOS. Estructura del derecho de arrendamiento preferente
El cambio de ventanas. Actividades prohibidas y consecuencias legales. La ley prohíbe de forma tajante aquellas obras o actividades que contravengan los estatutos de la comunidad, causen daños a la finca o infrinjan las normativas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Si un propietario realiza este tipo de obras sin autorización, la comunidad tiene herramientas legales para actuar: requerimiento de cese: el presidente de la comunidad puede exigir de forma inmediata que se detenga la actividad, bajo la advertencia de iniciar acciones judiciales.
Demanda judicial: si el infractor ignora el aviso, se puede iniciar una acción de cesación por vía judicial, tras ser aprobado en una junta de vecinos.
Para ello, se presentará la certificación del acuerdo de la junta y la acreditación de que se le notificó formalmente al propietario.
Medidas cautelares y sanciones: con esta documentación, el juez puede decretar de inmediato el cese de la obra.
Si el propietario incumple la orden judicial, podría incurrir en un delito de desobediencia y enfrentarse a la privación del uso de la vivienda por un periodo de hasta 3 años.
En conclusión: Antes de cambiar una ventana o tirar un tabique, infórmate bien y comunica tus planes a la comunidad. Una buena comunicación previa es la mejor herramienta para evitar problemas legales y mantener la paz con tus vecinos.
Las obras, igual que los ruidos, son uno de esos temas que siempre suelen dar pie a una discusión en las juntas de vecinos.
Delimitar qué obras son un simple apaño en el interior de tu hogar, de aquellas que requieren de una autorización expresa de la comunidad, es un aspecto fundamental para preservar la convivencia vecinal.
Por eso, con el objeto de establecer límites claros en las relaciones de una comunidad de propietarios está la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960, de 21 de julio).
Un propietario «podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», señala el art. 7.1 LPH.
Asimismo, el artículo establece que «en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».
No todas las reformas que se hacen en casa pasan por el ayuntamiento. Hay trabajos sencillos que pueden realizarse sin pedir licencia, aunque eso no significa actuar sin avisar.
Siempre es aconsejable informar al representante de la comunidad y evitar así posibles conflictos.
En la otra cara de la moneda, en aquellas obras que afecten a la fachada, a la estructura del edificio o a elementos comunes, sí se requiere autorización expresa de la comunidad, sin perjuicio de otros permisos.
Si se detecta que el propietario o el ocupante del inmueble realiza este tipo de actividades, será el presidente de la comunidad quien puede exigir la cesación inmediata de las mismas, bajo la amenaza de iniciar acciones judiciales pertinentes, si así lo considera.
Si aun así se continúa con la obra, puede iniciar una acción de cesación por vía judicial, previo acuerdo en junta de vecinos.