VIVIENDA. LA OBLIGATORIEDAD DEL PAGO DE LAS DERRAMAS: formar parte de una comunidad de propietarios implica asumir compromisos económicos continuados para el mantenimiento de las instalaciones comunes del edificio. No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un salvaguardia legal para evitar que las decisiones mayoritarias de la junta de propietarios deriven en cargas financieras abusivas o prescindibles sobre el bolsillo de los vecinos disconformes.
El marco normativo distingue taxativamente entre las actuaciones de reparación indispensable (mantenimiento estructural, habitabilidad, seguridad y accesibilidad) y aquellas otras obras que responden a meras innovaciones de ornato, mayor confort o servicios recreativos voluntarios. Respecto a este segundo bloque, el artículo 17.4 de la LPH ampara el derecho de los propietarios disconformes a no contribuir al pago de la derrama cuando concurran los presupuestos legalmente fijados.
Eximirse del pago de una derrama aprobada por la junta no opera de manera automática. Para que un comunero pueda acogerse legítimamente a la exención del artículo 17.4 de la LPH, la ley exige el cumplimiento acumulativo de tres condiciones indispensables:
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a) Naturaleza de mejora no requerida: La obra proyectada no debe tener carácter obligatorio ni ser exigible para garantizar la conservación estructural, la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad universal del inmueble.
b) Oposición formal y tempestiva: El propietario debe manifestar expresamente su disconformidad votando en contra durante la junta de propietarios o, si estuvo ausente, notificando su salvamento de voto por escrito a la secretaría o administración en el plazo de 30 días naturales desde la recepción del acta.
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c) Límite económico cuantitativo: La derrama individualizada correspondiente al proyecto debe exceder del importe equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el importe de la mejora es inferior a dicho umbral de tres cuotas, el disconforme vendrá obligado a sufragarla.
| «El artículo 17.4 LPH protege al propietario frente a mejoras no requeridas cuya derrama supere tres mensualidades ordinarias. Si vota en contra, no pagará la obra; aunque la comunidad podrá privarle del uso de las nuevas instalaciones privativas». |
Cuando un comunero ejerce legítimamente su derecho a no abonar la mejora no requerida, la comunidad puede ejecutar el proyecto siempre que alcance las mayorías de votación exigidas. En tal caso, el importe total del proyecto debe redistribuirse de forma exclusiva entre aquellos propietarios que votaron a favor o aceptaron la financiación.
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En la práctica se plantean dos escenarios respecto al uso del elemento instalado: (i) si la mejora consiste en un elemento cuyo acceso es susceptible de privación (gimnasio, piscina, pista de pádel o control de accesos), la comunidad podrá impedir el disfrute al vecino disconforme; no obstante, este podrá reincorporarse en cualquier momento abonando la cuota que le correspondía actualizada con el interés legal del dinero; (ii) si la mejora beneficia de forma indivisible a la totalidad del edificio (sustitución decorativa de la puerta del portal o remodelación estética de la fachada), el disconforme se beneficiará de la obra sin abonar la derrama.
La mayor fuente de litigiosidad en el ámbito de la propiedad horizontal reside en la calificación jurídica de la actuación propuesta. Frecuentemente se discute si una obra responde a un deber de conservación imperativa (artículo 10 LPH) o si constituye una mejora voluntaria sujeta a la exención del artículo 17.4 LPH.
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Por ejemplo, la reparación de un tejado con filtraciones o la adecuación de la fachada por grietas estructurales son obras obligatorias que todos deben sufragar sin excepción. Por el contrario, la sustitución de un ascensor antiguo pero plenamente funcional y seguro por un modelo de alta gama con acabados de lujo, o la digitalización decorativa de zonas comunes, suelen ser catalogadas como innovaciones no requeridas, permitiendo al disconforme liberarse de la derrama si supera el límite económico legal.
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