COMUNIDADES. LAS REFORMAS: las reformas en un edificio suelen despertar dudas recurrentes entre los vecinos: quién toma la decisión, cómo se financian, o qué sucede si un propietario se opone.
La respuesta principal se encuentra en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que define las situaciones en las que la comunidad puede obligar a realizar reparaciones, como las de la fachada, sin necesidad de someterlas a votación.
VIVIENDA. INSTALACIÓN DEL ASCENSOR Y REPERCUSIÓN DE LOS GASTOS DE INSTALACIÓN
Existen bases legales que determinan cuándo una obra debe ejecutarse sin un acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Según la norma, las obras son obligatorias cuando resultan imprescindibles para garantizar:
- Conservación y seguridad del inmueble.
- Habitabilidad y accesibilidad del edificio.
Estas intervenciones incluyen la reparación de fachadas, cubiertas e instalaciones comunes.
También son obligatorias cuando el estado del inmueble requiera mejoras impuestas por la Administración Pública o solicitadas por los propios dueños.
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en qué casos la comunidad puede obligarte a reparar la fachada sin votación.
La ley también garantiza la ejecución, sin acuerdo previo, de obras para ajustes razonables de accesibilidad, tales como la instalación de rampas o ascensores.
Para que esta obligatoriedad se mantenga, deben cumplirse ciertos criterios económicos:
- El coste anual repercutido (tras descontar ayudas) no debe superar las doce mensualidades de gastos comunes.
- Si las ayudas públicas cubren el 75% del coste, la obra sigue siendo de ejecución obligatoria.
- Se permite, además, la ocupación temporal de elementos comunes para realizar estas tareas.
Las obras en un edificio suelen generar dudas entre propietarios: quién decide, cómo se paga y qué ocurre si alguien se opone.
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en qué casos la comunidad puede obligarte a reparar la fachada sin votación y establece las bases legales que determinan cuándo una actuación debe realizarse sin necesidad de acuerdo previo.
De acuerdo con el artículo 10.2 de la LPH, el coste de estas obras corre a cargo de la comunidad. En estos casos, la Junta de Propietarios no vota «si» se hace la obra, sino que se limita a fijar la derrama y los plazos de pago.
Es importante destacar que cualquier vecino que se oponga o retrase injustificadamente las órdenes de la autoridad deberá responder de forma individual ante posibles sanciones administrativas.
La norma dispone que, cuando se trate de obras imprescindibles para garantizar la conservación, la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad del edificio, «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios».
Esto incluye, entre otras intervenciones, la reparación de fachadas, cubiertas e instalaciones comunes, así como la mejora del estado del inmueble cuando así lo imponga la Administración pública o lo soliciten los propios propietarios.
No todas las obras siguen el mismo procedimiento.
Existen distinciones según su complejidad o naturaleza:
- Obras complejas: Alteraciones como unir o dividir pisos, construir nuevas plantas o modificar la estructura requieren autorización administrativa y el consentimiento de los propietarios afectados. En estos casos, los vecinos deciden el reparto de gastos e indemnizaciones por perjuicios.
- Mejoras no obligatorias: Si la obra no es imperativa por ley, el artículo 17 de la LPH regula las mayorías necesarias:
- Mayoría simple: Para actuaciones de eficiencia energética con límites de coste específicos.
- Tres quintas partes (3/5): Para incorporar o suprimir servicios comunes como portería, ascensores o sistemas de ahorro de agua y energía.
- Unanimidad: Para modificar el título constitutivo o los estatutos del edificio.
También quedan comprendidas, sin acuerdo previo, las obras para ajustes razonables de accesibilidad —como rampas, ascensores u otros dispositivos— siempre que el coste anual repercutido, descontadas ayudas, no supere doce mensualidades de gastos comunes; si las ayudas públicas alcanzan el 75%, la obligatoriedad se mantiene.
Además, se permite la ocupación de elementos comunes el tiempo indispensable para ejecutar estas actuaciones.
De acuerdo con el artículo 10.2, los gastos de estas obras son a cargo de la comunidad, y la Junta de propietarios se limita a fijar la derrama y los plazos de pago.
Quien se oponga o retrase injustificadamente la ejecución de órdenes de la autoridad responderá individualmente de las sanciones administrativas.
En el caso de obras más grandes o complejas —como dividir o unir pisos, construir nuevas plantas o modificar la estructura del edificio—, la ley exige contar con la autorización administrativa correspondiente y con el consentimiento de los propietarios afectados.
Además, los vecinos serán los encargados de decidir, si es necesario, cómo se reparten los gastos o qué indemnizaciones corresponden por los posibles perjuicios que esas obras puedan causar.
Cuando las obras o mejoras no son obligatorias por ley, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece qué tipo de mayoría se necesita para aprobarlas en la Junta de propietarios.
En algunos casos basta con una mayoría simple, por ejemplo, para actuaciones relacionadas con la eficiencia energética dentro de ciertos límites de coste.
Para decisiones más importantes, como incorporar o eliminar servicios comunes (portero, ascensor, sistemas de ahorro de agua o energía), se requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios. Y si se trata de modificar normas esenciales del edificio —como los estatutos o el título constitutivo—, entonces la aprobación debe hacerse por unanimidad.
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