ARRENDAMIENTOS. EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO: El Tribunal Supremo blinda el derecho de tanteo de los inquilinos frente a los fondos para comprar su vivienda.
El Tribunal Supremo (TS) refuerza el derecho de los inquilinos a comprar la vivienda que arriendan cuando se vende a un fondo de inversión.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que cuando el dueño de un inmueble que está alquilado lo vende, el comprador tiene que notificar al inquilino el traspaso y las condiciones del mismo, como el precio, para que el arrendatario pueda ejercer su derecho de retracto, es decir, que pueda adquirirla al mismo precio en 30 días.
Hasta el momento no estaba claro si la mera inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad podía considerarse publicidad suficiente para que el inquilino conociera el cambio de titularidad y pudiera empezar a correr el plazo de 30 días para ejercer su derecho de retracto.
El fallo despeja este punto y refuerza la posición del arrendatario al exigir una interpretación más garantista del momento en que puede ejercitar ese derecho.
La sentencia del 19 de enero concluye que «la publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación» y «solo cuando resulte probado que el arrendatario ha tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo del plazo de caducidad».
ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente Concepto y naturaleza
El tribunal resuelve el litigio de un inquilino contra un fondo que compró a un banco en 2016 un paquete de 19 viviendas.
La compañía no le comunicó al arrendatario la adquisición y esgrimió ante el Supremo que la compraventa estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que podía conocer las condiciones de la misma.
ARRENDAMIENTOS. Derecho de adquisición preferente. El acto de venta
El fallo señala que la Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla que el inquilino deba asumir la carga de acceder al Registro de la Propiedad, sino que tiene que ser el comprador el que comunique la operación y sus condiciones.
Solo a partir de ese momento, el arrendatario tendrá un plazo de 30 días para decidir si quiere adquirir la vivienda por el mismo precio.
La sentencia indica que aceptar que la compañía, tras incumplir el deber de notificación, argumente que caducó el derecho del inquilino porque pudo conocer las condiciones de la venta por otras vías «equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete».
El impacto de la sentencia es significativo en operaciones entre gestoras inmobiliarias de bancos y fondos de inversión donde se transmiten paquetes de activos de forma conjunta como edificios completos o lotes de inmuebles.
En estas operaciones conviven viviendas vacías, ocupadas y arrendadas, y la sentencia refuerza la posibilidad real de que el inquilino ejerza el retracto dentro del plazo legal con mayor facilidad que hasta ahora.
Además, hay un efecto práctico importante: aunque la venta sea en bloque, en la escritura se debe individualizar cada finca y asignar un precio concreto por razones fiscales y registrales.
Esto puede abrir la puerta a que el arrendatario ejerza el retracto sobre su vivienda tomando como referencia ese precio individualizado, que en muchas ocasiones es inferior al valor de mercado precisamente por formar parte de una operación global».
En el caso del litigio, la compañía alegó que en los casos de venta total de un edificio la Ley de Arrendamientos Urbanos no faculta a los inquilinos a ejercer el derecho de retracto.
La doctrina no se limita a unidades de vivienda aisladas, sino que puede proyectarse también cuando se adquiere un inmueble completo siempre que tenga inquilinos dentro y la transmisión obligue a individualizar las fincas y sus precios.
El experto indica que con la doctrina que fija la sentencia se fortalece la viabilidad de ese retracto y se incrementa el riesgo para la rentabilidad prevista en determinadas operaciones inmobiliarias.
El derecho de adquisición del inquilino está fijado por ley, independientemente de que el vendedor y el comprador sean particulares o empresas.