ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente. Por añadidura al presupuesto del retracto, que es la falta de comunicación del propósito de venta o su comunicación defectuosa por haberse omitido algún dato esencial o por alterar las condiciones anunciadas, un último requisito para el derecho de retracto consiste en la comunicación fehaciente del hecho de la venta y de sus condiciones.

El obligado por la ley a notificar es el adquirente, y lo hará mediante la entrega de la copia de la escritura o documento en el que se hubiera formalizado la transmisión del dominio de la vivienda. La ley no señala plazo para efectuar la comunicación, y por tanto, dependerá exclusivamente de la voluntad del adquirente, o de la necesidad que tenga de hacer constar registralmente su adquisición, constando en la finca asentado el arriendo.

Esta carga de comunicación que asume el adquirente, requiere del previo conocimiento de la situación arrendaticia de la vivienda, por lo que pueden producirse tres situaciones:

• Que el transmitente haya enterado del arrendamiento al adquirente, y ésta haya cursado la oportuna comunicación a fin de que el arrendatario, si está en su derecho, pueda ejercitar el retracto.

• Que el adquirente haya recibido noticia de la circunstancia arrendaticia pero, por las razones que fueran, no haya comunicado su adquisición al arrendatario.
• Que el transmitente no haya comunicado al adquirente la existencia de arrendamiento, o que su comunicación sea insuficiente, por no haberle indicado la duración del contrato o el importe de la renta, o incluso, que mienta o disfrace la realidad.

Aparte de que en la tercera de las situaciones pueda existir una falsedad en documento público -declaración distanciada de la verdad histórica conocida por el declarante en la escritura de compraventa-, las consecuencias jurídicas serán las del dolo civil en la relación obligatoria, pero el titular del derecho de retracto, en las tres situaciones, no verá afectado su derecho por la existencia o ausencia de enteramiento al adquirente, y estará legitimado para ejercitar aquél.

La notificación del adquirente lógicamente no es precisa si el arrendatario intervino en la escritura de venta por cualquier otro concepto, o ésta le fue entregada por un funcionario judicial con ocasión de su emplazamiento en procedimiento judicial.

Así pues, sin notificación del adquirente, por la causa que fuera, no nacería el plazo de caducidad, pero la jurisprudencia al respecto ha sentado que la notificación fehaciente no es necesaria cuando se prueba el conocimiento cabal y completo del retrayente de la operación de venta y de todas sus condiciones esenciales, empezando a contar el «dies a quo» desde que tuvo esa constancia (SSTS de 12 de febrero de 1981, 24 de mayo de 1982, 27 de marzo de 1989, 23 de abril de 1992, 7 de marzo de 1996, 1 de abril y 30 de noviembre de 1996).

También es válida la renuncia expresa, tácita, e incluso presunta al derecho a ser notificado. Debe entenderse por renuncia tácita la actividad del arrendatario tendente a ejercitar el derecho de retracto, previa al acto formal de notificación, y por renuncia presunta se tendrá la conducta incompatible con la conservación del derecho que se ostenta, como pagar la renta al nuevo propietario sin protesta ni reserva de derechos.

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