VIVIENDA. LA NULIDAD DE LA COMPRAVENTA POR DONACIÓN ENCUBIERTA: la transmisión de bienes inmuebles entre particulares, especialmente en el seno del ámbito familiar (padres e hijos, parientes cercanos o socios), recurre en ocasiones al otorgamiento de escrituras públicas de compraventa que no responden a una verdadera operación comercial. En la práctica jurídica, nos encontramos frecuentemente ante supuestos donde las partes aparentan celebrar un contrato de compraventa transmisivo a título oneroso, cuando en realidad la auténtica y verdadera intención de los contratantes es transmitir la propiedad del inmueble de forma totalmente gratuita.
En el Derecho civil español, este fenómeno jurídico se encuadra dentro de la institución de la simulación contractual, estructurada doctrinalmente en dos modalidades fundamentales:
-Simulación Absoluta: Se produce cuando las partes celebran un contrato formal que en realidad no responde a ningún negocio jurídico subyacente. La intención de los contratantes es puramente ficticia, buscando crear una apariencia exterior para engañar a terceros o proteger bienes frente a acreedores sin transferir realmente la titularidad material.
-Simulación Relativa: Aparece cuando los contratantes otorgan un contrato manifiestamente simulado (denominado negocio simulado), pero con la intención de encubrir otro negocio jurídico de distinta naturaleza y propósito (denominado negocio disimulado). En el supuesto que nos ocupa, el negocio simulado formal es la compraventa del inmueble, mientras que el negocio disimulado real es la donación.
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Esta dualidad genera un conflicto de enorme relevancia práctica: determine si, al destaparse la falsedad de la compraventa por la ausencia o irrisoriedad del precio, resulta posible salvar y mantener la validez de la donación que verdaderamente quisieron llevar a cabo las partes.
Para comprender con rigor técnico la nulidad radical de la compraventa simulada, es imprescindible acudir a los elementos esenciales que el Código Civil exige para la validez y existencia de todo contrato.
| ■ Artículo 1261 del Código Civil Español «No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca.» |
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En el marco específico de la compraventa de bienes inmuebles, el precio cierto en dinero o signo que lo represente constituye un elemento esencial de la causa funcional del contrato. Cuando las partes otorgan una escritura de compraventa haciendo constar expresamente que se ha abonado un precio que resulta ser ficticio, simulado, irrisorio o del que no consta acreditación material de pago de ningún tipo, el contrato adolece de una falta absoluta de causa verdadera.
En aplicación directa de los artículos 1275 y 1276 del Código Civil, los contratos sin causa o con una causa falsa o ilícita no producen efecto alguno, determinando la nulidad absoluta de pleno derecho (nulidad radical) de la compraventa simulada. Esta nulidad es insubsanable, imprescriptible y puede ser instada por cualquier tercero con interés legítimo, como herederos forzosos o acreedores de las partes.
Históricamente, una corriente doctrinal y jurisprudencial sostuvo que, declarada la nulidad de la compraventa, la donación encubierta podía subsistir si quedaba probado el verdadero ‘animus donandi’ (voluntad de donar) de las partes y la aceptación del donatario. Sin embargo, esta postura ha sido rotundamente descartada por el Tribunal Supremo debido a las exigencias formales insudables impuestas por el legislador civil.
La validez de las donaciones de bienes inmuebles está sujeta a un requisito de forma ‘ad solemnitatem’ estrictamente fijado en la legislación civil:
| ■ Artículo 633 del Código Civil Español «Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. El consentimiento del donatario podrá darse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hace en vida del donante.» |
El Tribunal Supremo ha determinado formalmente que la escritura pública a la que alude el artículo 633 no es cualquier escritura de contenido patrimonial, sino una escritura pública específica y destinada expresamente a la donación. Por consiguiente, una escritura pública de compraventa que ha sido declarada nula por simulación no satisface bajo ninguna circunstancia las exigencias formales requeridas por la ley para la donación de inmuebles.
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No es posible pretender la validez de la donación extrayendo las voluntades de las partes de los ‘restos’ de una compraventa declarada nula, ni mediante valoraciones probatorias en el procedimiento judicial posterior. La ausencia de la forma solemne exigida legalmente acarrea de manera ineludible la nulidad de pleno derecho de la propia donación disimulada.
El criterio jurisprudencial en torno a esta materia tuvo un hito decisivo en el año 2007, sentando una doctrina uniforme e ininterrumpida que se mantiene plenamente vigente en la actualidad.
La Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2007: esta emblemática resolución fijó de forma definitiva la doctrina del Alto Tribunal, modificando los criterios oscilantes del pasado y determinando que la escritura de compraventa simulada no sirve para validar la donación disimulada:
| ■ STS (Pleno), de 11 de enero de 2007 (Rec. 5233/1999) «Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría.Aunque se probase que hubo «animus donandi» del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación.El artículo 633 del Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial.» |
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A partir de la Sentencia del Pleno de 2007, el Tribunal Supremo ha reiterado de manera inflexible esta doctrina en una cadena ininterrumpida de fallos:
-STS (Sala 1ª) de 30 de abril de 2012: Confirma la nulidad de una compraventa de inmuebles al encubrir una donación que incumplía el art. 633 CC, subrayando que las exigencias de forma solemne exigen la manifestación explícita de la voluntad de donar y de la aceptación en la propia escritura de donación.
-STS (Sala 1ª) de 15 de febrero de 2013: Reitera que la nulidad de la escritura formalmente de compraventa abarca la totalidad del documento: tanto el negocio simulado (compraventa carente de precio) como el negocio disimulado (donación sin escritura específica).
-STS (Sala 1ª) de 18 de noviembre de 2014: Estima el recurso de casación ratificando que la exigencia de escritura pública del art. 633 CC no es un mero formalismo, sino una garantía sustancial que no puede reputarse cumplida mediante el otorgamiento de una compraventa ficticia.
-STS (Sala 1ª) de 15 de julio de 2020: Inadmite el recurso por falta de interés casacional al considerar doctrina plenamente consolidada que la ineficacia del contrato disimulado de donación obliga a reincorporar de forma inmediata el inmueble al caudal hereditario (activo de la herencia) para su posterior computación y partición.
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En el ámbito procesal, acreditar que una compraventa es simulada entraña una dificultad evidente, ya que las partes suelen desplegar una apariencia documental formal ante Notario.
Sin embargo, los tribunales aplican rigurosamente el principio de disponibilidad y facilidad probatoria (artículo 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Conforme a este criterio flexibilizador de la carga de la prueba:
-Carga sobre el supuesto comprador: Aunque en la escritura pública notarial figure la manifestación genérica de las partes declarando ‘haber recibido el precio con anterioridad al acto’, sobre el comprador aparente recae la obligación probatoria de acreditar documentalmente la salida efectiva del dinero de su patrimonio y el ingreso real en la cuenta o patrimonio del vendedor.
-Insuficiencia de meras manifestaciones: Para la demostración del pago no resultan suficientes las meras manifestaciones notariales no comprobadas ni las meras manifestaciones de parte. Se exige la prueba irrefutable del flujo financiero (transferencias bancarias, extractos de cuenta, cheques nominativos resguardados). Si el comprador no logra justificar documentalmente el pago del precio, los juzgados y audiencias provinciales declaran la existencia de simulación y la consecuente nulidad de la venta.
Las acciones para impugnar estos negocios jurídicos ficticios varían en función del interés legítimo que ostenten los demandantes:
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Cuando un progenitor transmite simuladamente un inmueble a uno solo de sus hijos mediante compraventa ficticia, los demás herederos forzosos sufren una lesión directa en sus derechos hereditarios. Tras el fallecimiento del causante, los coherederos perjudicados están plenamente legitimados para ejercitar la acción de nulidad absoluta de la compraventa.
Al ser declaradas nulas tanto la compraventa como la donación disimulada, el inmueble no queda transmitido ni consolidado en el patrimonio del favorecido, sino que retorna plenamente e integra la masa hereditaria (caudal relitcto) del causante, repartiéndose conforme a las reglas legales de la sucesión o computándose en la partición.
Fuera del ámbito sucesorio, la simulación o donación de bienes es utilizada frecuentemente por deudores con el propósito de descapitalizarse y colocarse en situación de insolvencia aparente para evitar el embargo de sus propiedades.
Frente a estas maniobras, los acreedores disponen de la acción rescisoria por fraude de acreedores (acción pauliana, regulada en los artículos 1291 y siguientes del Código Civil). A través de esta acción, los acreedores perjudicados pueden solicitar la rescisión de las transmisiones realizadas a título gratuito o mediante simulación fraudulenta, logrando que los bienes donados o simuladamente vendidos queden afectos al pago de las deudas pendientes.
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La postura jurisprudencial del Tribunal Supremo español es categórica, diáfana y sin fisuras: el contrato de compraventa de bien inmueble en el que no exista una entrega real, efectiva y contrastable de precio es nulo de pleno derecho por absoluta falta de causa (art. 1261 CC).
Asimismo, la donación encubierta que pretendía articularse a través de dicha compraventa es igualmente nula por incumplimiento imperativo de los requisitos formales sustanciales impuestos para la donación de inmuebles en el artículo 633 del Código Civil. Esta ineficacia total y radical impide que se consolide la transmisión del bien, provocando su reintegración al patrimonio de origen o al caudal hereditario del vendedor.
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