VIVIENDA. ARRENDAMIENTO: la simulación del contrato de arrendamiento. La consecuencia legal de probar la simulación del contrato de arrendamiento será la nulidad del contrato y desalojo del presunto inquilino.
La simulación del contrato de arrendamiento supone crear la apariencia de un arrendamiento cuando la causa es falsa y no existe entre las partes contratantes voluntad de celebrarlo.
La finalidad de la simulación del contrato de arrendamiento es simular y dar apariencia de una relación arrendaticia para continuar en el inmueble en perjuicio de terceros.
Vamos a ver mediante un supuesto las razones por las que suelen simularse los contratos de arrendamiento, qué pruebas o indicios tienen en cuenta los Tribunales para considerar probada la simulación del contrato de arrendamiento y qué consecuencias legales se derivan de la misma.
La respuesta mayoritaria en la práctica es para evitar la resolución del contrato por su legítimo dueño (imaginaros una cesión ficticia o traspaso que hace el inquilino a favor de un tercero) o para evitar que el dueño pierda la posesión del inmueble (ejemplo: en el supuesto de que el Banco se adjudique la vivienda en subasta, el dueño de la vivienda simula un contrato de arrendamiento con una tercera persona, normalmente algún familiar, para evitar que lo desahucien).
Si bien es cierto que la carga de la prueba de la simulación recae sobre la parte que alega dicha simulación (art. 217 LEC), también lo es, como dicen los Tribunales, que dado que por su naturaleza y características, el negocio simulado no es mas que una apariencia creada para un fin en la que los simuladores elaborarán aquellos documentos y realizarán las actuaciones propias para dar apariencia real al negocio simulado, no puede llegarse hasta el extremo de exigir que la prueba tenga un carácter pleno, por lo que habrá de acudirse y observarse si existen motivos para la simulación y analizar las circunstancias que rodeen ese contrato denunciado como simulado, y a tal efecto habrá que ver entre otras las siguientes:
- si existe o no relación de parentesco entre el arrendador y el arrendatario.
- si el contrato de arrendamiento se ha inscrito o no en algún registro.
- si se ha depositado la fianzaen la Comunidad autónoma correspondiente.
- si las cláusulas del contrato de arrendamiento son inusuales, pues persiguen una duración elevada.
- si la renta es bastante baja con relación a la zona y características del local cuyo arrendamiento es calificado de simulado.
- si hay prueba del pago de la renta y su declaración fiscal.
- etcétera.
1.- Se distingue entre la simulación relativa cuando detrás del negocio simulado se oculta otro disimulado y la absoluta cuando no hay negocio disimulado.
2.- Cuando acontece que el contrato de arrendamiento simulado no oculta otro negocio distinto (SIMULACION ABSOLUTA), sino simplemente ha pretendido la creación de un título para mantener la posesión del local, la consecuencia es la NULIDAD DEL CONTRATO, y en consecuencia si así se ha solicitado en la demanda, el desalojo del “presunto inquilino” del inmueble que ocupa al carecer de título que ampara la posesión.
Sentencias sobre Simulación del contrato de arrendamiento. Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 11.10.2007: “SEGUNDO.- La sentencia de instancia ha declarado que es tal el cúmulo de datos e indicios, que convergen en el mismo sentido de que el contrato fue simulado y no real, buscado con el solo fin de crear una apariencia frente a terceros, que no cabe sino estimar en este punto la demanda.
Y así, concurren circunstancias tan significativas como la relación de parentesco entre los supuestos arrendador y arrendataria (tío y sobrina).
Que vivieran juntos antes de celebrarse el contrato y lo continúen haciendo después, sin que se explique la razón de que se hubiera concertado el arriendo.
El que la fecha de éste, aunque no pueda tenerse por indubitada, sea posterior al momento en el que el propietario otorgó escritura pública de emisión de obligaciones hipotecarias sobre esa misma finca, cuyo disfrute se mantenía así indemne a la acción de los acreedores.
El que pese a los años transcurridos desde que supuestamente se otorgó el contrato, la demandada no haya podido justificar el pago de una sola renta, mientras que los suministros continúan a nombre de terceras personas.
Que Dª Nieves reconozca al otorgar la escritura de poder que es de profesión estudiante, sin que se le conozcan ingresos para hacer frente al pago de la renta o, en fin, las extrañas y ajenas a la realidad circunstancias del contrato, como su prolongado plazo de duración (diez años más otros cinco posibles de prórroga), la escasísima renta (quince mil pesetas al mes para una vivienda de 140 metros cuadrados en el centro de Oviedo), o la inexistencia de pacto que repercuta a la arrendataria los gastos de comunidad, que ponen aún más de manifiesto si cabe, que se está ante un contrato viciado de nulidad absoluta y, por tanto, radicalmente nulo por falta de causa, en aplicación de los artículos 1275 y 1276 del Código Civil en relación con el artículo 1261.3 del mismo cuerpo legal”. Francisco Sevilla Cáceres. Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.