BANCARIO. SOBRE LAS COMISIONES HIPOTECARIAS: la Sala Primera del Tribunal Supremo avala una comisión de apertura de 2.790 euros (1,5 %) de Banco Sabadell en consonancia con la doctrina del TJUE de abril de 2025.
Analizamos el cambio de paradigma procesal, los controles de transparencia y sus graves repercusiones en la protección del consumidor y el acceso a la vivienda.
Durante la última década, la litigación bancaria en España ha constituido uno de los principales motores de actividad en los juzgados especializados de cláusulas abusivas.
Tras el intenso recorrido judicial de las cláusulas suelo, los gastos de formalización de hipoteca y los intereses moratorios, la comisión de apertura se erigió en el nuevo frente de batalla entre prestatarios y entidades financieras.
Hasta fecha reciente, una sólida corriente doctrinal y jurisprudencial sostenía que el cobro indiscriminado de porcentajes sobre el capital prestado en concepto de apertura resultaba nulo por abusivo si la entidad bancaria no lograba acreditar de forma desglosada y fehaciente los servicios prestados o los costes efectivamente incurridos para el estudio del préstamo.
Sin embargo, esta dinámica procesal ha sufrido un vuelco determinante.
La Sentencia número 790/2026, de 25 de mayo, dictada por la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo (con ponencia del magistrado D. Ignacio Sancho Gargallo), viene a consolidar un claro giro jurisprudencial.
El Alto Tribunal desestima la reclamación de unos prestatarios y confirma la plena validez de una comisión de apertura de 2.790 euros (equivalente al 1,5 % de una hipoteca de 186.000 euros) impuesta por Banco Sabadell, marcando un hito que dificulta severamente las futuras demandas de los consumidores en esta materia.
El procedimiento se origina en un préstamo hipotecario concertado en enero de 2005 por un importe principal de 186.000 euros.
En la escritura pública otorgada ante notario, se estipuló una cláusula financiera que imponía al prestatario el pago de una comisión de apertura fijada en el 1,5 % del capital concedido, lo que se tradujo en un desembolso inmediato e íntegro de 2.790 euros en la fecha de constitución.
Años después, la parte prestataria interpuso demanda solicitando la nulidad absoluta de dicha cláusula por falta de transparencia y carácter abusivo, demandando la restitución integra de la suma abonada más los intereses legales. Las dos primeras instancias judiciales dieron la razón a los consumidores:
Juzgado de Primera Instancia nº 25 bis de Valencia: Declaró la nulidad de la cláusula al considerar que la entidad no había acreditado de forma precisa qué tareas concretas de estudio o concesión justificaban el cobro de casi 3.000 euros.
Audiencia Provincial de Valencia: Confirmó íntegramente la resolución de primera instancia, reiterando que la falta de justificación del coste real del servicio privaba de transparencia a la estipulación y generaba un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.
Frente a este criterio generalizado en numerosas audiencias provinciales, Banco Sabadell interpuso recurso de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, dando lugar a la STS 790/2026.
leer más: BANCARIO. SOBRE LA TITULACIÓN DE PRÉSTAMOS
La resolución del Tribunal Supremo no constituye una decisión aislada, sino que se alinea estrictamente con los criterios dictaminados por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en sus destacadas resoluciones de abril de 2025.
La jurisprudencia comunitaria redefinió los parámetros con los que los jueces nacionales deben valorar la abusividad de la comisión de apertura en el marco de la Directiva 93/13/CEE.
| Ratio decidendi de la STS 790/2026: «La validez de la comisión de apertura no exige que la entidad bancaria pruebe documentalmente o mediante desglose analítico las actuaciones administrativas internas realizadas para la concesión del préstamo. El control de transparencia se satisface comprobando que el consumidor comprendía la naturaleza, importe y función de dicho pago único inicial.» |
El cambio de paradigma en la carga probatoria. La clave fundamental de este giro radica en el objeto de la prueba en el proceso civil.
leer más: BANCARIO. POSIBLES LÍMITES A LAS REVOLVING
Mientras que la jurisprudencia anterior exigía prácticamente al banco aportar partes de trabajo, minutas de análisis de riesgo, informes del comité de créditos o facturas internas para ‘justificar’ el importe de la comisión, el Tribunal Supremo —siguiendo al TJUE— aclara que esa prueba exhaustiva no es una condición *sine qua non* para superar el control de contenido o abusividad.
El nuevo foco: El control de información previa y transparencia formal. El foco del debate procesal se desplaza de la **justificación del coste del servicio** a la **transparencia de la información**.
El análisis judicial debe centrarse en ponderar si un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, estaba en condiciones de evaluar las consecuencias económicas de la cláusula en el momento de la firma.
Al aplicar esta doctrina al préstamo de Banco Sabadell, la Sala Primera del Tribunal Supremo concluyó que la cláusula superaba holgadamente los controles de transparencia exigidos por la legalidad y la jurisprudencia:
Claridad en la redacción y ubicación preeminente: la comisión figuraba de forma clara, visible e independiente dentro de las cláusulas financieras de la escritura pública, sin estar oculta ni enmascarada entre el clausulado técnico.
leer más: BANCARIO. LAS COMISIONES E INTERESES DE DEMORA
Expresión porcentual y pago único: Se expresaba mediante un porcentaje sencillo de calcular (1,5 %) sobre el capital global (186.000 €), devengándose como un pago único y definitivo a la firma del contrato.
Inclusión en la TAE: El importe de la comisión estaba debidamente integrado en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), permitiendo al cliente conocer desde el primer momento el coste efectivo global del crédito.
Ausencia de solapamiento de comisiones: No coexistía en el contrato ninguna otra comisión destinada a remunerar los mismos conceptos de estudio, gestión o concesión del préstamo.
leer más: BANCARIO. USURA EN LAS TARJETAS REVOLVING
Un aspecto altamente relevante resuelto por la sentencia es el relativo a la cuantía de la comisión.
Si bien una cifra de 2.790 euros puede generar una sensación de elevadísima desproporción en el consumidor, el Supremo señala que el 1,5 % se encontraba situado en el margen superior de las prácticas habituales del mercado bancario español en 2005 (cuyas horquillas oscilaban entre el 0,25 % y el 1,50 %).
Por consiguiente, la Sala dictaminó que dicho porcentaje, aunque elevado, no resultaba desproporcionado *per se* en el momento de la contratación.
Desde una perspectiva estricta de técnica jurídica, la sentencia resulta plenamente coherente con el marco de la contratación seriada y los pronunciamientos del TJUE.
leer más: BANCARIO. EL SEGURO DE VIDA VINCULADO A LA HIPOTECA
Sin embargo, su trasfondo socioeconómico merece un análisis crítico profundo, por cuanto consolida una situación de notoria asimetría entre la banca y los prestatarios.
El impacto acumulativo de los costes financieros. Cobrar casi 3.000 euros en el acto inicial de otorgamiento de la escritura representa una barrera económica de entrada sustancial.
Este importe se suma a los honorarios notariales, registrales, de tasación e impuestos que el cliente debe afrontar de su propio bolsillo.
A todo ello hay que añadir que, a lo largo de los 20 o 30 años de vida del préstamo, la entidad financiera percibe cuantiosos ingresos a través de los intereses ordinarios, comisiones por amortización anticipada y la contratación vinculada de seguros de vida o hogar, lo que explica la constante escalada de beneficios del sector bancario en los últimos ejercicios.
Estructura oligopólica del sector bancario y barrera a la Vivienda. En un mercado bancario hipercompetitivo y atomizado, la existencia de comisiones elevadas podría compensarse mediante la libre competencia, permitiendo al usuario acudir a entidades concurrentes que redujesen o eliminasen dichos costes.
Sin embargo, en el escenario español actual —caracterizado por una acusada concentración bancaria tras los procesos de fusión de las últimas décadas—, los consumidores se encuentran ante un mercado de fuerte sesgo oligopólico.
La validación jurisprudencial de comisiones del 1,5 % encarece la financiación y constituye un obstáculo adicional para el acceso a la vivienda, afectando con especial dureza a los jóvenes y a los hogares de rentas medias y bajas.
Por ello, aun reconociendo la legalidad formal del fallo, la resolución genera una ineludible sensación de inequidad social.
Para los despachos de abogados y los consumidores que mantengan litigios en curso o sopesen iniciar acciones judiciales para reclamar la comisión de apertura, la STS 790/2026 impone una redefinición drástica de la estrategia procesal.
Abandono de la pretensión fundamentada en la ‘falta de prueba del servicio’. Insistir en que el banco no ha aportado las facturas o el desglose de horas del departamento de riesgos carece de recorrido procesal y aboca con alta probabilidad a la desestimación de la demanda con imposición de costas.
Foco en la falta de transparencia sustantiva e información previa. La viabilidad de futuras reclamaciones dependerá exclusivamente de probar lagunas o deficiencias graves en la fase de negociación precontractual. La acción de nulidad solo prosperará si se acredita que:
No se entregó oferta vinculante ni FIPER / FEIN: la entidad omitió la entrega de la documentación informativa previa exigida por la normativa sectorial aplicable en la fecha del contrato.
Comisiones solapadas: se cobraron simultáneamente otras comisiones por estudio, gestión de expediente o tramitación de la hipoteca.
Porcentajes abiertamente desproporcionados: el porcentaje aplicado superaba con creces los límites habituales del mercado en la época correspondiente (por ejemplo, comisiones superiores al 2 % o 2,5 %).
abogado