COMUNIDADES. EL PRESIDENTE: el desempeño del cargo de presidente de una comunidad de propietarios constituye una de las obligaciones estatutarias y legales más frecuentes e idóneas para generar controversia en el régimen de propiedad horizontal.
Con carácter periódico o rotatorio, los comuneros se ven designados para asumir la representación legal del inmueble y coordinar la gestión ordinaria del edificio.
Sin embargo, el volumen de gestiones, la complejidad técnica de la conservación del inmueble y los conflictos de convivencia llevan en ocasiones a que el presidente solicite una compensación económica o retribución por el tiempo dedicado.
El análisis de la viabilidad de un sueldo o exención de gastos para el presidente exige examinar detenidamente la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de ámbito estatal y sus especialidades territoriales, como el Libro V del Código Civil de Cataluña.
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la figura del presidente de la comunidad como órgano de representación legal frente a terceros y en juicio.
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Aunque la norma parte del principio general implícito de gratuidad del cargo, la jurisprudencia y la doctrina de la administración de fincas aclaran que dicho principio no reviste carácter imperativo o de ius cogens.
En la práctica, la ley permite que la junta de propietarios apruebe libremente una remuneración, dietas o exenciones a favor del presidente, siempre que se respeten los cauces formales de contratación y adopción de acuerdos:
- Prohibición de autoatribución unilateral: El presidente carece de facultades para fijarse de forma unilateral un sueldo, compensación o dieta. Cualquier partida presupuestaria o acuerdo al respecto debe incluirse expresamente en el orden del día y aprobarse en Junta de Propietarios.
- Aprobación e inclusión en acta: El acuerdo debe reflejarse formalmente en el acta de la junta y consignarse en las cuentas ordinarias o presupuestos anuales de la comunidad, indicando la cuantía, periodicidad y justificación de la asignación.
En la mayoría de los edificios residenciales, las comunidades prefieren no fijar un sueldo en sentido estricto —lo que podría generar complejidad en materia de retenciones fiscales o cotizaciones a la Seguridad Social— y optan por fórmulas compensatorias o de reembolso de gastos:
- Bonificación o exención de la cuota comunitaria: Consiste en eximir al presidente, con cargo a las cuentas ordinarias del edificio, del pago parcial o total de la cuota de comunidad durante los meses en que se prolongue su mandato.
- Reembolso de gastos de gestión debidamente justificados: Abono de gastos en los que incurra el presidente por cuenta de la comunidad (desplazamientos a despachos de abogados, tramitaciones ante la Administración, mensajería o suministros de oficina), previa presentación de facturas o justificantes.
- Retribución fija aprobada por acuerdo (casos excepcionales): Asignación de un sueldo en macro-urbanizaciones o complejos residenciales de alta complejidad operativa donde la dedicación requerida equivale a una gestión profesional.
Un caso paradigmático trascendió en una urbanización de Estepona (Málaga), donde la junta aprobó una retribución anual de 103.000 euros para el presidente, acuerdo válido desde el punto de vista formal al haber sido aprobado por la junta de propietarios, si bien generó una acusada controversia.
El régimen jurídico varía de forma sustancial en determinadas Comunidades Autónomas con Derecho civil propio. En Cataluña, la propiedad horizontal se rige por el Libro V del Código Civil de Cataluña (artículos 553-1 y siguientes):
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A diferencia de la LPH estatal, la normativa catalana establece explícitamente que los cargos de la comunidad no son remunerados cuando recaen sobre propietarios del inmueble.
Un comunero que ejerza como presidente no puede percibir un sueldo por dicho desempeño.
No obstante, la norma sí faculta a la comunidad a contratar y remunerar a personas externas al edificio cuando estas asuman las funciones de administración o gestión.
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Dado que la presidencia de la comunidad es un cargo obligatorio conforme al artículo 13.2 de la LPH, la ley habilita un cauce procesal para aquellos propietarios designados que no puedan asumir la responsabilidad:
- Plazo de solicitud de relevo: El comunero nombrado dispone del plazo imperativo de un mes desde su designación para solicitar judicialmente su relevo mediante escrito motivado dirigido al Juez de Primera Instancia del lugar del inmueble.
- Causas justificativas acreditables: Los tribunales aceptan el auxilio judicial y relevan del cargo cuando concurren motivos graves y acreditados: problemas de salud acreditados por dictámenes médicos, atención a familiares dependientes, edad avanzada, no residencia habitual en el edificio o incompatibilidad absoluta por turnos laborales.
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Cuadro comparativo: Régimen retributivo y de designación del presidente:
| Aspecto Regulado | Régimen General Estatal (LPH) | Régimen en Cataluña (Código Civil Catalán) |
| Retribución a Propietarios | Posible si existe acuerdo expreso y mayoritario de la Junta de Propietarios. | Prohibida expresamente cuando el cargo recae en un propietario. |
| Compensaciones y Gastos | Abono de dietas o exención de la cuota comunitaria por acuerdo. | Admitido el reembolso de gastos justificados de gestión. |
| Contratación de Externos | Permitida mediante designación o contratación de administrador/gestor. | Permitida expresamente y de carácter remunerado si es una persona externa. |
| Procedimiento de Relevo | Solicitud ante el Juez de Primera Instancia en el plazo de 1 mes. | Solicitud de relevo por causa razonable ante el órgano correspondiente. |
Fijar una compensación o sueldo para el presidente de una comunidad es jurídicamente posible bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, siempre que responda a un acuerdo formal aprobado en junta e incluido en el orden del día.
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Para evitar discrepancias o litigios entre los vecinos, resulta imprescindible definir previamente la cuantía o el mecanismo de exoneración en el acta, consignar las correspondientes partidas presupuestarias y valorar las diferencias autonómicas aplicables según la ubicación del inmueble.
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