HERENCIAS: LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO HEREDITARIO Y LA INDEMNIZACIÓN POR USO EXCLUSIVO DEL INMUEBLE COMÚN:  la comunidad hereditaria sobre bienes inmuebles constituye uno de los escenarios de mayor complejidad técnica y litigiosidad en el ámbito del Derecho Civil y el Derecho de Sucesiones. Tras el fallecimiento de los causantes, la transición de un patrimonio individual a una colectividad de herederos genera una situación de proindiviso que, con frecuencia, se prolonga en el tiempo más allá de lo razonable. En este contexto, es un fenómeno recurrente que uno de los coherederos —habitualmente aquel que mantenía una relación de convivencia estrecha con el fallecido o que posee una situación económica más precaria— continúe en la posesión exclusiva y excluyente de la vivienda que integra el caudal relicto.

HERENCIAS

Esta situación fáctica, que en sus estadios iniciales suele estar amparada por la mera tolerancia de los demás coherederos o por una tácita aquiescencia basada en vínculos afectivos, tiende a derivar en un conflicto jurídico severo cuando el ocupante manifiesta su voluntad de perpetuarse en el uso del bien, negándose de forma sistemática a la venta a terceros, a la adjudicación compensada o al abono de una renta por el aprovechamiento privativo de un activo que pertenece a la comunidad.

Ante tal tesitura, el ordenamiento jurídico español articula una respuesta dual fundamentada en la libertad individual y el equilibrio patrimonial: por un lado, la acción de división de la cosa común (actio communi dividundo), destinada a quebrar el vínculo de copropiedad; y por otro, la reclamación de indemnización por daños y perjuicios, orientada a resarcir la privación ilegítima del derecho de uso y disfrute que sufren el resto de los comuneros.

El sistema jurídico español, fiel a su tradición romanista, contempla la comunidad de bienes con un marcado carácter incidental, transitorio y, en esencia, desfavorecido jurídicamente (comunio incidens). La doctrina clásica y la jurisprudencia han subrayado históricamente que la copropiedad es una fuente de conflictos y una traba para la circulación de la riqueza, por lo que el legislador facilita su extinción en cualquier momento.

La herencia y la partición

La máxima nemo in communione detineri potest («nadie está obligado a permanecer en la comunidad») es la piedra angular que informa el artículo 400 del Código Civil:»Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.»

Esta facultad de solicitar la extinción del condominio posee una naturaleza jurídica de derecho potestativo o facultad de configuración jurídica. Se trata de un derecho imprescriptible e incondicional. No requiere alegar causa alguna, ni justicia material más allá de la mera voluntad de no compartir la titularidad del bien. Únicamente encuentra límites en el pacto de conservación de la cosa (que no podrá exceder de diez años, aunque es prorrogable) o en la propia naturaleza del bien cuando de la división resulte una inservibilidad absoluta.

En la práctica forense, la mayoría de los activos inmobiliarios hereditarios (pisos, casas unifamiliares, locales comerciales) poseen una naturaleza de indivisibilidad esencial. Conforme a los artículos 401 y 404 del Código Civil, si el bien deviene inservible para el uso al que se destina al ser fraccionado, o si su división resulta de un coste desproporcionado, no cabe la partición material.

En estos supuestos, si los copropietarios no alcanzan un acuerdo para que uno de ellos se adjudique el bien abonando a los demás el exceso de valor en metálico, el procedimiento judicial de división de la cosa común culminará, de forma inexorable, con la venta del inmueble en pública subasta a través de la vía de apremio, con admisión de licitadores extraños y el posterior reparto del precio obtenido entre los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas.

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El régimen sustantivo que regula el aprovechamiento de los bienes en comunidad se halla en el artículo 394 del Código Civil: «Cada participante podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios utilizarlas según su derecho.»

El precepto consagra un modelo de uso solidario, simultáneo y no excluyente. El derecho de cada comunero está limitado por el idéntico derecho de los demás. En consecuencia, cuando un solo coheredero altera la configuración del acceso (cambio de cerradura), impide la posesión compartida o fija su residencia permanente sin el consentimiento de los demás, está desnaturalizando la esencia de la copropiedad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que la ocupación exclusiva por uno de los condueños, sin la autorización de la mayoría que exige el artículo 398 CC para los actos de administración, y mediando oposición expresa de los excluidos, constituye una aplicación ilícita del derecho de uso. Este comportamiento vulnera el principio de igualdad de derechos y se encuadra en la figura del abuso de derecho proscrita por el artículo 7.2 del Código Civil, generando una responsabilidad civil por los daños que dicha conducta inflige a la masa común.

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La acción de resarcimiento económico no es automática ni se deriva simplemente del hecho de la ocupación. Requiere una actividad procesal diligente por parte de los coherederos privados del uso para transformar una situación de hecho tolerada en una situación jurídica de ocupación ilegítima.

Un aspecto técnico crítico que determina el éxito o fracaso de las pretensiones económicas es la fijación del momento inicial de la indemnización (dies a quo). La doctrina jurisprudencial dominante entiende que, si tras la apertura de la sucesión un heredero permanece en la vivienda con el conocimiento de los demás y sin oposición de estos, existe una situación de «precario» o posesión por mera tolerancia. Durante este periodo, la gratuidad del uso se presume aceptada por la inacción de los coherederos.

Para romper esta presunción y hacer nacer la obligación de indemnizar, es imperativo realizar un requerimiento fehaciente (habitualmente mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo). En dicho requerimiento se debe:

Manifestar la oposición formal al uso exclusivo y excluyente.

Exigir el desalojo inmediato o la entrega de un juego de llaves para el acceso compartido.

Alternativamente, proponer el establecimiento de una renta de mercado por el uso del inmueble.

Advertir expresamente que, de persistir la ocupación, se reclamarán los daños y perjuicios correspondientes.

La indemnización solo empezará a devengarse desde la fecha en que el ocupante recibe dicha comunicación, pues es en ese instante cuando su posesión pierde la cobertura de la tolerancia y deviene en una perturbación del derecho ajeno.

La cuantificación de los daños no puede ser arbitraria. El criterio consolidado por los tribunales es el del «valor locativo» o «valor de mercado del alquiler». El daño sufrido por los coherederos excluidos consiste en el lucro cesante; esto es, la imposibilidad de obtener un rendimiento económico mediante el arrendamiento del inmueble a un tercero debido a la ocupación privativa.

Para dotar de rigor a la reclamación, se debe aportar:

Un dictamen pericial emitido por un tasador o agente de la propiedad inmobiliaria que certifique la renta mensual que el inmueble podría generar en el mercado libre, atendiendo a su ubicación, estado y características.

El cálculo proporcional a la cuota de participación: Si el inmueble vale 1.000 €/mes en alquiler y hay cuatro herederos a partes iguales (25% cada uno), el ocupante deberá indemnizar con 250 € mensuales a cada uno de los otros tres coherederos.

Es habitual que el comunero demandado intente neutralizar la reclamación indemnizatoria alegando que ha corrido con todos los gastos del inmueble durante años. El artículo 395 del Código Civil establece que «todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común».

No obstante, el ordenamiento y la praxis judicial operan una distinción fundamental que impide el enriquecimiento injusto del ocupante:

1. Gastos Proporcionales (Compensables): Son aquellos gastos inherentes a la propiedad del bien con independencia de su uso. Incluyen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios para el mantenimiento del edificio (reparación de fachadas, tejados, ascensor) y los seguros multirriesgo. Todos los copropietarios deben contribuir a estos gastos según su cuota, por lo que el ocupante puede reclamar el reembolso proporcional de lo pagado o solicitar su compensación en el proceso judicial.
2. Gastos de Uso y Consumo (No Compensables): Los suministros de agua, electricidad, gas, telefonía, así como la tasa de recogida de basuras y las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario por el uso cotidiano, corresponden exclusivamente a quien habita y disfruta la vivienda. El comunero ocupante no puede pretender que los demás contribuyan a sufragar su coste de vida personal bajo la apariencia de gastos de conservación.

Comparativa de Escenarios de Posesión en la Copropiedad

La resolución de conflictos sobre proindivisos hereditarios con ocupación privativa exige una actuación técnico-jurídica proactiva y diligente. La inactividad de los coherederos perjudicados juega siempre a favor del ocupante, consolidando una situación de uso gratuito que puede mermar significativamente el valor económico de su herencia.

Para los profesionales que dirijan estos procesos, se establecen las siguientes pautas de actuación:

1. Constitución en Mora y Oposición: Ante la mínima sospecha de que un coheredero pretende monopolizar el uso de un inmueble, se debe remitir inmediatamente un requerimiento fehaciente. La antelación de este paso es directamente proporcional a la cuantía indemnizatoria que se podrá recuperar en sentencia.
2. Acumulación de Acciones: La Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular en una misma demanda la acción de división de la cosa común y la acción de reclamación de cantidad. Esto optimiza los tiempos procesales y permite que el mismo juzgado resuelva tanto la liquidación del bien como la compensación por su uso ilícito.
3. Sólida Base Pericial: La cuantificación de la indemnización es el punto donde más flaquean las demandas. No basta con aportar capturas de portales inmobiliarios; es esencial contar con un informe pericial de rentas que soporte el rigor de la petición frente a la eventual impugnación del demandado.
4. Fiscalización de los Gastos: En el periodo de liquidación, se debe exigir la prueba documental de todos los gastos que el ocupante pretenda compensar, asegurando que solo se le abonen aquellos que estrictamente tengan la consideración legal de gastos de conservación estructural o cargas reales del inmueble.

En definitiva, la actio communi dividundo no es solo una herramienta de extinción de la propiedad compartida, sino un mecanismo de justicia distributiva que garantiza que ningún heredero sea forzado a sostener económicamente el disfrute privativo de otro sin recibir la debida compensación económica.

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