COMUNIDADES. SOBRE EL CARGO DE PRESIDENTE: analizamos en detalle el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el procedimiento judicial de equidad en 20 días, las causas justificativas admitidas por los tribunales y los riesgos legales derivados de una renuncia injustificada.
- La naturaleza jurídica del cargo de presidente de la comunidad. En el marco del régimen de propiedad horizontal en España, la figura del presidente de la comunidad de propietarios no representa un mero formulismo organizativo ni una función facultativa. Por el contrario, se trata del órgano de representación legal primario y necesario del inmueble, sobre el cual recae la articulación jurídica de la voluntad comunitaria y la ejecución de sus acuerdos.
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), regula la estructura de los órganos de gobierno comunitarios. Dentro de este esquema, el legislador ha configurado la presidencia bajo dos principios imperativos fundamentales: la **obligatoriedad** y la **irrenunciabilidad directa**. Esto significa que ningún propietario designado en Junta de Propietarios puede declinar el nombramiento de manera caprichosa, unilateral o inmediata en el mismo acto de la asamblea.
PROPIEDAD HORIZONTAL: PROCESO DE EQUIDAD EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
El fundamento legal de esta rigidez radica en la necesidad de salvaguardar el interés general de la comunidad. Si la asunción del cargo fuera puramente voluntaria, la falta de candidatos derivaría frecuentemente en situaciones de parálisis administrativa, imposibilitando la contratación de servicios básicos, el mantenimiento de elementos comunes o la atención de requerimientos judiciales y administrativos.
- Requisitos formales de designación y sujetos excluidos. Para que la designación del presidente sea válida y surta plenos efectos jurídicos, debe someterse estrictamente a los mecanismos previstos en la ley. De conformidad con el artículo 13.2 de la LPH, la elección se realizará mediante:
Elección por mayoría de votos entre los propietarios que presenten su candidatura voluntaria.
Turno rotatorio establecido por orden de pisos, puertas o coeficientes de participación.
Sorteo aleatorio celebrado formalmente en el seno de la Junta de Propietarios.
Es un requisito *sine qua non* fijado por el propio texto legal que la persona nombrada ostente la condición de **propietario registral o titular del inmueble**. Esta exigencia produce importantes consecuencias respecto a quiénes pueden o no ejercer la presidencia:
Exclusión absoluta de inquilinos y arrendatarios. Los inquilinos, independientemente del tipo o duración de su contrato de arrendamiento (ya sea de vivienda habitual o de uso distinto al de vivienda), quedan totalmente excluidos del ámbito de representación legal de la comunidad. Aun cuando en la práctica residan diariamente en la finca y gestionen el uso cotidiano de las instalaciones, carecen de legitimación pasiva para ser designados presidentes.
Situación de cónyuges, familiares y usufructuarios. Salvo que figuren como copropietarios en el título constitutivo o en la escritura pública de compraventa, los familiares del propietario (cónyuges, hijos, padres) tampoco pueden asumir formalmente la titularidad del cargo. Si bien pueden asistir a las juntas mediante delegación escrita de voto conforme al artículo 15.1 de la LPH, la representación legal institucional ante terceros y ante los tribunales debe ser ostentada de forma nominal e indelegable por el propietario titular.
- El auxilio judicial: El procedimiento de equidad del artículo 13.2 LPH. Consciente de que la obligatoriedad estricta puede dar lugar a situaciones inicuas o desproporcionadas, el legislador ha previsto una válvula de escape jurídica. El artículo 13.2 de la LPH contempla expresamente el recurso al auxilio judicial para solicitar el relevo del cargo.
| Artículo 13.2 Ley de Propiedad Horizontal: «El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento preceptuado en el artículo 13.2, resolverá de plano lo que proceda, designando en su caso al propietario que haya de sustituir al presidente.» |
El plazo de caducidad de un mes. El aspecto temporal es de vital importancia procesal: el propietario designado dispone del **plazo preclusivo e improrrogable de un mes**, contado a partir de la fecha en que tuvo conocimiento formal de su nombramiento (habitualmente, la celebración de la junta si estuvo presente, o la notificación del acta correspondiente si se encontraba ausente). Transcurrido dicho mes sin interponer la solicitud ante el Juzgado de Primera Instancia competente, la vía judicial de relevo queda definitivamente cerrada y el comunero estará legalmente obligado a cumplir íntegramente el mandato de un año.
Tramitación mediante el procedimiento de equidad. La pretensión de relevo no se encauza a través de un juicio ordinario ni verbal convencional, sino mediante un **procedimiento de equidad**. Este mecanismo destaca por su agilidad y flexibilidad formal:
- Plazo de resolución: El juez debe dictar resolución resolviendo la solicitud en un plazo breve de 20 días desde la petición.
- Sin necesidad estricta de procurador ni abogado: Aunque es altamente aconsejable contar con asesoramiento jurídico experto para la fundamentación probatoria, el interesado puede comparecer por sí mismo mediante escrito razonado acompañado de las pruebas pertinentes.
- Carácter de la resolución: Si el juzgado estima las razones del solicitante, acordará el relevo y nombrará en la misma resolución al sustituto (siguiendo el turno o las reglas de equidad), fijando además el periodo en que deberá ejercerlo. Si la solicitud es desestimada, el peticionario deberá asumir el cargo sin mayor dilación.
- Análisis doctrinal y jurisprudencial de las causas justificativas. Dado que la Ley de Propiedad Horizontal no ofrece un catálogo cerrado de motivos de exención, corresponde a la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales determinar qué razones poseen el peso suficiente para exonerar a un propietario. El criterio rector de los tribunales es estricto: la causa alegada debe ser grave, real, objetiva y debidamente probada.
- Motivos de salud y capacidad física o psíquica. Constituye el bloque de motivos con mayor índice de estimación judicial. Se exige la acreditación mediante informes médicos oficiales o periciales de enfermedades graves, crónicas, degenerativas o incapacitantes. De igual modo, los estados de dependencia reconocida o el deterioro cognitivo eximen de plano, dado que impiden la gestión de los negocios comunitarios.
- Avanzada edad y vulnerabilidad. La edad avanzada, por sí sola o combinada con la falta de competencias digitales e idoneidad para la tramitación de asuntos burocráticos complejos, es acogida favorablemente por los jueces. La doctrina jurisprudencial entiende que exigir a personas de muy elevada edad el estrés de la gestión comunitaria vulnera el principio de equidad.
- Lejanía de residencia y no ocupación del inmueble. Residir habitualmente en un municipio o provincia distante del edificio constituye un obstáculo material manifiesto. Los tribunales aceptan este motivo cuando se prueba fehacientemente mediante empadronamiento, contratos de trabajo o residencia efectiva en otra localidad, dado que la distancia impide convocar juntas presenciales, atender averías urgentes o supervisar las obras del inmueble.
- Condicionantes laborales y profesionales. No cualquier molestia laboral justifica la renuncia. No obstante, se admiten como válidas aquellas profesiones que impliquen desplazamientos al extranjero recurrentes, viajes de larga duración, regímenes de turnos nocturnos incompatibles o dedicaciones de alta exigencia que imposibiliten objetivamente el ejercicio de las funciones comunitarias.
- Cargas familiares e imponderables personales. Tener a su cargo directo a personas con severo grado de dependencia, familiares con discapacidad o menores en situaciones que requieran atención continuada es una justificación sólida, siempre que se aporte el correspondiente certificado de dependencia o libro de familia con informes sociales.
- Conflictos de interés y deudas con la comunidad. Un motivo de especial debate técnico es la situación del comunero moroso. La jurisprudencia mayoritaria sostiene que incurrir en deudas por gastos comunes no otorga un ‘derecho a no ser elegido’, pues ello incentivaría el impago intencionado. Sin embargo, si la comunidad se encuentra en un litigio judicial abierto contra dicho propietario por reclamación de cantidad o por obras ilegales, el claro conflicto de intereses inhabilita legalmente a este para ostentar la representación procesal de la comunidad frente a sí mismo, justificando el relevo por incompatibilidad.
- Funciones, facultades y responsabilidades del presidente. La alta exigencia requerida para excusarse del cargo cobra pleno sentido al examinar el amplio abanico de facultades y responsabilidades que el ordenamiento jurídico encomienda a la presidencia de la comunidad.
Funciones ejecutivas y de representación. De conformidad con el artículo 13.3 de la LPH, el presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten. Sus cometidos esenciales abarcan:
- Convocatoria y dirección de Juntas: Fijar el orden del día, convocar formalmente las Juntas Ordinarias y Extraordinarias y presidir los debates.
- Contratación de servicios y firmas de contratos: Suscribir las pólizas de seguro, contratos de mantenimiento (ascensores, limpieza), suministros y contratos de obras aprobados por la junta.
- Reclamación de morosidad y defensa judicial: Otorgar poderes a abogados y procuradores para entablar procesos monitorios o demandas de reclamación de cuotas pendientes, previa autorización del órgano colectivo.
- Ejecución de acuerdos y requerimiento de actividades molestas: Velar por el cumplimiento de los estatutos y requerir formalmente (art. 7.2 LPH) la cesación de actividades prohibidas, insalubres o molestas a ocupantes y propietarios.
Responsabilidad civil y penal del presidente. El presidente responde ante la junta de propietarios por la gestión encomendada. Si actúa con negligencia grave, extralimitándose en sus facultades o tomando decisiones unilaterales de gasto no autorizadas que causen un perjuicio económico al inmueble, la comunidad podrá ejercitar contra él acciones de responsabilidad civil para la indemnización de daños y perjuicios (artículos 1101 y 1718 del Código Civil). En casos extremos de desvío de fondos comunitarios, podría incurrir en responsabilidad penal por apropiación indebida o administración desleal.
- Consecuencias del abandono injustificado y la desatención del cargo. Frente a la tentación de declararse ‘en rebeldía’ y desatender por completo el nombramiento sin acudir a la vía judicial dentro del mes legalmente establecido, el propietario debe ser plenamente consciente de los graves riesgos a los que se expone.
El abandono de funciones deja a la finca en una situación de indefensión e irregularidad administrativa. Si durante dicho periodo de dejación se producen daños a terceros (por ejemplo, desprendimientos de fachada por falta de mantenimiento, impago de seguros que derive en pérdida de coberturas ante siniestros, o paralización de inspecciones técnicas de edificios – ITE), la comunidad o los afectados podrán repercutir individualmente contra el presidente omisivo la responsabilidad patrimonial derivada de su inacción.
Asimismo, si la Junta de Propietarios se ve imposibilitada de funcionar por la incomparecencia de su presidente o por el bloqueo en su elección, cualquier propietario individual está legitimado para acudir al juzgado de primera instancia para que el juez provea la cobertura del cargo de forma subsidiaria conforme a la ley.
- Recomendaciones prácticas para propietarios designados. En conclusión, si ha sido designado presidente de su comunidad y le resulta imposible asumir la responsabilidad, el procedimiento recomendado exige actuar con la máxima diligencia y rigor legal:
- Exposición en la propia Junta: Manifestar los motivos en el mismo acto de la asamblea e intentar acordar una permuta voluntaria o la elección de un sustituto por unanimidad o mayoría.
- Recopilación documental inmediata: Si la Junta no acepta la renuncia, recabar inmediatamente todas las pruebas objetivas (informes médicos, certificados laborales, padrón municipal).
- Interposición de la solicitud judicial en plazo: Presentar la solicitud de relevo mediante el procedimiento de equidad antes de que venza el mes de plazo desde la notificación formal del acta.
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