PROPIEDAD HORIZONTAL: PROCESO DE EQUIDAD EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios está previsto para desbloquear los acuerdos que requieren mayoría simple para ser aprobados.
El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios o también denominado “juicio de equidad” viene recogido en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal .
El juicio de equidad tiene como finalidad principal que el Juez resuelva con sentido común y lógica mediante una “resolución de equidad” ante la imposibilidad de alcanzar la doble mayoría requerida legalmente respecto al número de votos y cuotas de participación, debiendo tratarse de un acuerdo cuya materia no pueda eludir la comunidad como no sea haciendo imposible o muy dificultoso el pleno disfrute de los elementos privativos.
También este juicio de equidad está pensado para los siguientes asuntos:
- a) Cuando fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad (artículo 13.2 LPH).
- b) Cuando algún propietario es designado presidente pero quiere excusarse de dicho nombramiento (artículo 13.2 LPH).
El artículo 17.7 de la LPH que está dedicado a las reglas de aprobación de los acuerdos por las juntas de propietarios, establece:
” 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”
El juicio de equidad viene dispuesto en este segundo apartado del artículo 17.7 de la LPH dedicado a la adopción de los acuerdos que requieren solo de la mayoría de propietarios y cuotas, de ahí que gran parte de la doctrina considere que el proceso de equidad se ciñe exclusivamente a los acuerdos incluidos en este apartado. No obstante, otro sector de los Tribunales atendiendo a la literalidad del precepto considera que el juicio de equidad sería extensible a otros acuerdos que requieran de otras mayoría distintas ya que el citado artículo dice: “cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores“.
Supongamos una Comunidad compuesta por 30 propietarios. Se convoca Junta General para debatir y en su caso aprobar el cambio de caldera o la aprobación de los presupuestos (acuerdos que requieren mayoría simple.
A dicha Junta asisten ocho propietarios, y en segunda convocatoria, cinco de ellos votan a favor de la aprobación del cambio de caldera (mayoria de asistentes) pero la suma de sus cuotas de participación es inferior a la que ostenta los tres asistentes que votan en contra.
Nos encontramos con un acuerdo que si bien la mayoría de los asistentes vota a favor no reúne el requisito de la mayoría de las cuotas de participación del artículo 17.7 de la LPH que acabamos de ver, por lo que no puede ser adoptado.
Ahora bien, como la mayoría quiere cambiar la caldera, consideran que dicho acuerdo es conveniente para los intereses de la Comunidad, por lo que acuden mediante al Juez mediante un “proceso de equidad” para que resuelva la cuestión planteada.
El segundo párrafo del citado artículo 17.7 LPH dispone sobre el juicio de equidad lo siguiente:
“Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte dias, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas”.
Este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios, como venimos diciendo, lo que intenta es conseguir a través de un procedimiento judicial, que acudiendo sobre todo a razones de sentido común y lógica, las comunidades no se vean paralizadas en su funcionamiento ordinario porque los acuerdos de mayoría simple no se alcancen por la doble mayoría requerida legalmente respecto al número de votos y cuotas de participación. Es decir, el acuerdo solo cumple parcialmente con una de las mayorías exigidas pero no con las dos.
Muchos de estos juicios de equidad se plantean cuando un sólo propietario suma diversas cuotas de participación y no vota a favor de los acuerdos de la Comunidad, por lo que no puede lograrse la mayoría simple requerida, ya que si bien los asistentes son mayoría no así en las cuotas de participación.
Antes de acudir al juicio de equidad se ha tenido que intentar llegar al acuerdo en dos ocasiones como así se desprende de la letra del artículo 17.7 de la LPH cuando dice: ¨a la fecha de la segunda junta¨.
1.- Comenzará por un escrito dirigido al Juez encabezado por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad, con sus datos personales. También puede presentarlo uno solo de los vecinos siempre que conste la representación por el resto de los que se alinean en esa postura.
2.- El escrito no necesita la firma de abogado ni de procurador.
3.- Hay que nombrar a los “contradictores” y sus domicilios para que puedan ser citados. Este concepto que utiliza la ley se refiere que hay que citar al resto de propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad.
4.- Se expondrán todas las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron, y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.
5.- El escrito iniciador del juicio de equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios.
6.- El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad este conflicto y buscando el beneficio común general.
7.- Hay un plazo para interponer el juicio de equidad. Hay que iniciarlo dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta de propietarios.
El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios sería el mecanismo para suplir la falta de entendimiento entre los vecinos que no alcanzan con sus votos la mayoría simple requerida para adoptar válidamente un acuerdo, evitando de esta forma que se paralice el funcionamiento ordinario de la Comunidad. El Juez en estos procedimientos de equidad se convierte en un árbitro de la contienda.
El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios no tiene su reflejo en la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, no viene expresamente recogido como procedimiento especial, por lo que habrá de tramitarse como un procedimiento de jurisdicción voluntaria de la Ley 15/2015 de 2 de Julio.
Por último deciros que este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios también es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al juicio de equidad. Francisco Sevilla Cáceres. Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.