CONSUMIDORES. SOBRE EL AVALISTA EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: una relevante sentencia confirmada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia aborda los contornos de la responsabilidad del avalista o fiador personal en el marco de los contratos de alquiler.
El tribunal provincial ha determinado formalmente que la obligación que asume una tercera persona para garantizar el pago de las rentas no se extiende de forma automática cuando el contrato es objeto de prórroga entre el arrendador y el inquilino.
Para que dicha cobertura continúe vigente, resulta imperativo que el avalista preste un consentimiento explícito y expreso a la renovación temporal. En ausencia de esta manifestación de voluntad, la fianza debe entenderse extinguida al vencimiento del plazo pactado inicialmente.
La resolución judicial fija un criterio de máxima relevancia para el mercado inmobiliario. Al delimitar el alcance temporal de las garantías prestadas por terceros, el fallo protege al fiador de verse vinculado a compromisos económicos indefinidos derivados de acuerdos privados pactados exclusivamente entre arrendador y arrendatario.
El litigio tuvo su origen en un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre el propietario del inmueble y una inquilina. En dicho acuerdo intervino un tercero en calidad de avalista o fiador solidario para respaldar el cumplimiento de las obligaciones económicas de la arrendataria. En el texto contractual se pactó de forma expresa una duración inicial de seis meses, contemplándose simultáneamente la posibilidad de prórroga condicionado al mutuo acuerdo de las partes contratantes.
Una vez transcurrido el plazo semestral convenido, el propietario y la inquilina decidieron de común acuerdo prorrogar la estancia en la vivienda y extender la vigencia de la relación arrendaticia. Sin embargo, tiempo después se produjeron impagos recurrentes de las mensualidades del alquiler. Ante esta situación de mora, el arrendador dirigió su reclamación judicial no solo contra la arrendataria deudora, sino también contra el avalista, exigiéndole el pago íntegro de las sumas adeudadas surgidas durante el periodo prorrogado.
| «El artículo 1.851 del Código Civil establece categóricamente que la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza. La vinculación del avalista exige un consentimiento explícito que no se presume ni admite fórmulas tácitas». |
En la vía judicial, la representación legal del arrendador argumentó que el avalista no podía quedar exonerado de sus obligaciones de pago. La tesis del propietario sostenía que el fiador había firmado el contrato conociendo la posibilidad de su prórroga y que, al no haberse pactado una limitación temporal explícita para la garantía dentro de las cláusulas, el aval abarcaba la totalidad del periodo de ocupación del inmueble.
Según alegó el arrendador, constituiría un ‘contrasentido’ liberar al avalista a los seis meses si la inquilina continuaba residiendo en el inmueble y dando vida al contrato.
No obstante, la argumentación del demandante fue rechazada categóricamente en dos instancias judiciales. En primer lugar, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Murcia desestimó la demanda. Posteriormente, tras el recurso de apelación interpuesto por el propietario, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ratificó de forma integra el fallo. Ambos órganos judiciales concluyeron que la garantía no puede interpretarse de manera expansiva en perjuicio de quien la concede.
La ratio decidendi de la resolución dictada por la Audiencia Provincial se fundamenta en la estricta aplicación del artículo 1.851 del Código Civil. Este precepto preceptúa de forma clara que la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue de pleno derecho la fianza prestada.
La jurisprudencia civil exige la concurrencia de tres requisitos cumulativos para la extinción de la obligación del fiador: (i) la concesión efectiva de una prórroga; (ii) que dicha ampliación temporal sea otorgada por el acreedor; y (iii) la ausencia de consentimiento expreso y explícito por parte del fiador.
El tribunal recalca que el consentimiento exigible al avalista para mantener su obligación durante las prórrogas de un contrato no puede ser en ningún caso un consentimiento presunto ni tácito.
No basta con la mera previsión en el contrato inicial de que este pudiera llegar a prorrogarse en el futuro. Se requiere una aceptación explícita de la extensión del riesgo crediticio, bien prestada de forma clara y por anticipado ante eventuales prórrogas, bien formalizada en el momento de acordar el nuevo periodo.
Al no constar que el fiador prestase dicha conformidad de forma explícita, la Audiencia Provincial de Murcia concluyó de forma inequívoca que la fianza se extinguió irrevocablemente al vencer los seis meses iniciales. En consecuencia, el avalista ha quedado totalmente liberado de responder por las deudas acumuladas por la inquilina durante la prórroga contractual.
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