VIVIENDA. EL DESISTIMIENTO EN EL ARRENDAMIENTO: en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la resolución unilateral por parte del arrendatario constituye una de las causas más habituales de resolución contractual. Conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino ostenta el derecho legal de desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio de la relación arrendataria.
Esta facultad se configura como una norma de carácter imperativo que el inquilino puede ejercitar libremente, aun cuando el contrato se hubiera pactado por una duración superior o sujeto a las prórrogas obligatorias contempladas en el artículo 9 de la citada norma.
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Para que el desistimiento sea plenamente válido y eficaz, la ley exige que el arrendatario notifique su decisión al propietario con una antelación mínima de treinta días naturales. Cumplido este doble presupuesto temporal —transcurso de los seis primeros meses y preaviso de treinta días—, el vínculo contractual queda resuelto sin que el arrendador pueda obligar al inquilino a permanecer en el inmueble ni exigir el cumplimiento de la totalidad de la anualidad pactada.
Aunque el derecho al desistimiento no puede ser cercenado, el artículo 11 de la LAU autoriza expresamente a las partes a estipular en el contrato una cláusula de indemnización a favor del arrendador para el supuesto de salida anticipada. No obstante, la cuantía de dicha penalización no es de libre fijación, sino que se halla tasada legalmente: el importe no podrá exceder de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.
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Cuando el periodo pendiente de cumplimiento sea inferior a un año, la ley impone que la indemnización se prorratee en proporción exacta a los meses restantes.
Por ejemplo, si el contrato estipula esta cláusula indemnizatoria y el arrendatario abandona la vivienda restando seis meses para completar la anualidad, la penalización no ascenderá a una mensualidad íntegra, sino estrictamente a la mitad de una renta mensual (la parte proporcional correspondiente a esos seis meses pendientes).
Es fundamental recalcar que si el contrato de arrendamiento no incluye expresamente esta cláusula de penalización, el propietario no podrá reclamar cantidad alguna en concepto de indemnización por desistimiento anticipado.
| «El desistimiento tras seis meses es un derecho del inquilino fijado en el artículo 11 LAU. La indemnización al arrendador solo procede si se pactó expresamente en el contrato y su importe máximo es de una mensualidad por año pendiente, prorrateándose proporcionalmente para periodos inferiores». |
Un supuesto jurídicamente diferenciado se produce cuando el inquilino decide abandonar el inmueble antes de que transcurran los seis primeros meses de contrato.
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En esta situación, no estamos ante el ejercicio legítimo del derecho de desistimiento del artículo 11, sino ante un incumplimiento contractual regulado por las normas generales del Código Civil y el artículo 27 de la LAU.
En tales circunstancias, el arrendador se encuentra facultado para reclamar el importe de las rentas correspondientes hasta completar el periodo mínimo obligatorio de seis meses, salvo que las partes alcancen una solución negociada o se haya estipulado un acuerdo distinto en el contrato.
Asimismo, con independencia de que proceda o no la indemnización por desistimiento, la finalización del arrendamiento no extingue la obligación del inquilino de saldar todas las deudas contraídas durante su estancia.
El propietario podrá exigir el pago de las rentas devengadas pendientes, los consumos de suministros individualizados por contador (artículo 20.3 LAU) y la reparación de los desperfectos o daños materiales causados en la vivienda que excedan del desgaste ordinario por el uso (artículo 21.4 LAU).
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Para evitar futuros litigios y garantizar la seguridad jurídica de ambas partes, resulta indispensable documentar la extinción de la relación arrendataria mediante la firma de un acta o documento de entrega de llaves.
En dicho documento debe constar con absoluta claridad la fecha exacta de devolución de la posesión, el estado de conservación en que se entrega la vivienda, las lecturas de los contadores de suministros y la liquidación detallada de las cantidades pendientes.
Igualmente, en el acta de entrega de llaves se hará constar la compensación de la indemnización por desistimiento pactada (si la hubiere) contra la fianza legal depositada conforme al artículo 36 de la LAU.
De acuerdo con el artículo 36.4 de la ley, el saldo de la fianza en metálico que deba ser devuelto al inquilino devengará el interés legal si transcurre más de un mes desde la restitución de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución, por lo que una correcta liquidación por escrito al finalizar el arrendamiento previene reclamaciones judiciales por saldos retenidos o daños no acreditados.
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