ARRENDAMIENTOS. DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA: el momento de la extinción de un contrato de arrendamiento suele ser uno de los puntos de mayor conflicto en la relación entre casero e inquilino.
Aunque durante la vigencia del alquiler todo haya transcurrido con normalidad, la devolución de la fianza suele encender las alarmas de ambas partes.
Con la entrada en vigor del ejercicio 2026, la normativa sigue penalizando con firmeza a aquellos propietarios que demoran la devolución de esta garantía más allá del límite legal.
1. La naturaleza jurídica de la fianza en la LAU. Para comprender cómo y cuándo debe devolverse, es necesario definir qué es exactamente la fianza. De acuerdo con la Real Academia Española (RAE), se trata de una cantidad de dinero o un bien material que se entrega como garantía del cumplimiento de una obligación.
En el ámbito de los arrendamientos urbanos, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza es una garantía real obligatoria en metálico que el arrendatario debe entregar al arrendador en el momento de la firma del contrato.
En este artículo analizamos en profundidad los plazos de restitución, los conceptos deducibles, el cálculo de los intereses de demora y el procedimiento judicial para reclamarla.
Aspectos clave de su regulación (Artículo 36 LAU):
Carácter imperativo: No es un pacto opcional. Si no se entrega la fianza, el contrato de arrendamiento carece de un requisito de validez esencial, por lo que la relación jurídica no se consideraría válida.
Límites cuantitativos: La ley prohíbe exigir importes arbitrarios bajo el concepto estricto de fianza. Se establece un límite de una mensualidad de renta para contratos de vivienda habitual y de dos mensualidades para arrendamientos destinados a un uso distinto del de vivienda (locales comerciales, oficinas, alquileres de temporada, etc.).
Garantías adicionales: Es común confundir la fianza legal con el «depósito adicional». La LAU permite que las partes pacten garantías adicionales (como un aval bancario o un depósito extra), pero en contratos de vivienda habitual de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), estas garantías adicionales no pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta.
Actualización durante las prórrogas: Durante los primeros cinco años de duración del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza no está sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta equipararse a una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.
2. El plazo de un mes: ¿Mito o realidad legal?. Existe una creencia muy extendida de que el casero debe devolver la fianza de forma inmediata en el instante en que el inquilino le hace entrega de las llaves del inmueble. Sin embargo, la legislación otorga un margen de maniobra al propietario.
De esta redacción, la jurisprudencia de nuestros tribunales ha determinado de manera unánime que el propietario dispone de un mes natural de plazo de gracia desde la entrega de llaves. Este periodo se concede para un fin muy concreto: permitir al arrendador inspeccionar detalladamente el estado de conservación del inmueble y verificar que no existen facturas de suministros pendientes de liquidar.
La LAU no fija una fecha exacta en su articulado para la devolución, pero el artículo 36.4 establece lo siguiente: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser devuelto al arrendatario al término del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.”
3. Cuándo y bajo qué condiciones puede retenerse la fianza. La fianza no constituye una indemnización a tanto alzado para el propietario, ni este puede quedársela de forma discrecional o unilateral. Para que una retención (ya sea total o parcial) sea jurídicamente válida, el propietario debe justificarla basándose en tres supuestos exclusivos:
- Impago de rentas o cantidades asimiladas: Si el inquilino arrastra mensualidades pendientes de pago, cuotas de comunidad que le correspondieran por contrato, o costes de suministros (agua, luz, gas, internet) devengados durante su estancia.
- Daños y desperfectos en el inmueble: Se excluyen por completo aquellos deterioros derivados del uso normal, cotidiano y el mero paso del tiempo (artículo 1561 del Código Civil). El propietario solo puede retener la fianza ante daños culposos o negligentes causados por el arrendatario.
- Falta de limpieza extrema: Si bien es un punto conflictivo, la jurisprudencia acepta la retención del coste de un servicio de limpieza si la vivienda se devuelve en condiciones higiénicas deplorables que impidan su inmediata habitabilidad o comercialización.
Para que el propietario pueda descontar de forma legítima cualquier importe de la fianza, está obligado a aportar prueba documental de los costes.
Esto se traduce en la presentación de facturas de reparación o, en su defecto, presupuestos formales emitidos por profesionales técnicos que detallen minuciosamente las reparaciones a acometer.
La mera manifestación verbal o una estimación propia del casero no son válidas ante un tribunal.
4. Penalización en 2026: El cálculo de los intereses de demora. Si transcurre el mes natural desde la entrega de llaves y el propietario no ha restituido la fianza (o no ha justificado documentalmente la retención por daños o deudas), incurre automáticamente en mora del deudor.
A partir del día siguiente al cumplimiento de dicho mes, se empiezan a devengar intereses a favor del inquilino sobre la cantidad líquida que debiera haberse devuelto.
El tipo de interés aplicable es el interés legal del dinero. El cálculo se realiza de forma diaria, multiplicando la cantidad retenida por el tipo de interés anual y prorrateándolo por los días exactos de retraso.
El tipo de interés en 2026: Para este ejercicio de 2026, el interés legal del dinero se sitúa en el 3,25%, una tasa que mantiene la tendencia de estabilidad económica observada desde el año 2023.
Ejemplo práctico: Si el casero retiene indebidamente una fianza de 1.000 € durante un periodo de 6 meses (180 días) tras expirar el mes de plazo, la penalización por intereses ascenderá aproximadamente a 16,03 €, que se sumarán a los 1.000 € de la deuda principal. Aunque las cuantías por intereses puedan parecer bajas en plazos cortos, actúan como un factor disuasorio clave y son de obligada condena en el ámbito judicial.
5. El cauce de reclamación: Cómo recuperar la fianza judicialmente. Cuando el diálogo y las vías amistosas fracasan, el inquilino debe iniciar una reclamación formal. El proceso recomendado por los expertos en derecho inmobiliario consta de las siguientes fases:
Fase 1: El requerimiento fehaciente (Burofax): antes de acudir a la vía judicial, es imprescindible enviar un requerimiento de pago por escrito al propietario. La vía más idónea es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En este documento se debe constar:
La fecha exacta de la entrega de llaves (fin del arrendamiento).
La reclamación expresa de la fianza más los intereses de demora devengados hasta la fecha.
Un plazo improrrogable (habitualmente de 7 a 10 días) para realizar el ingreso.
La advertencia expresa de emprender acciones legales en caso de hacer caso omiso.
Fase 2: La vía judicial (Juicio Verbal): Si el burofax es ignorado o rechazado, el inquilino deberá interponer una demanda de reclamación de cantidad.
Si la cuantía reclamada es inferior a 2.000 €: El proceso se canaliza a través de un Juicio Verbal. Una de las grandes ventajas de este procedimiento es que no es obligatoria la intervención de abogado ni de procurador, por lo que el inquilino puede presentar la demanda por sí mismo utilizando los formularios normalizados disponibles en los juzgados. No obstante, contar con asesoramiento legal previo siempre es recomendable para estructurar de forma correcta los fundamentos de derecho.
Si la cuantía supera los 2.000 €: Sí será obligatoria la asistencia de abogado y procurador para la interposición de la demanda y la posterior vista del juicio.
6. Recomendaciones prácticas para evitar conflictos. Para el inquilino:
- Documentar el estado de entrega: El día de la firma del contrato de alquiler, realiza fotografías y vídeos detallados del estado de la vivienda (paredes, electrodomésticos, muebles) y adjúntalos al contrato como anexo.
- El documento de entrega de llaves: Jamás entregues las llaves sin firmar un documento de resolución de contrato donde conste la fecha exacta de entrega, el estado aparente del inmueble y las lecturas de los contadores de suministros.
Para el propietario:
- Revisión inmediata: Inspecciona el inmueble los días posteriores a la entrega de llaves. No dejes pasar el mes natural sin haber valorado los daños.
- Comunicación por escrito: Si detectas desperfectos, notifícalo de inmediato por escrito al inquilino dentro del plazo de 30 días, adjuntando las fotos de los daños y los presupuestos de reparación correspondientes. Esto evitará que se devenguen los intereses del 3,25%.
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