BANCARIO. LOS GASTOS HIPOTECARIOS Y SU PRESCRIPCIÓN: el Tribunal Supremo aclara definitivamente la prescripción de los gastos hipotecarios: claves del Auto 180/2025 frente a BBVA.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado un relevante pronunciamiento mediante el Auto 180/2025, de 2 de octubre (ATS 8837/2025), resolviendo un litigio que enfrentaba a dos consumidores particulares contra el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA).
Esta resolución supone un hito jurisprudencial de enorme trascendencia económica y procesal, al fijar de forma inequívoca el criterio sobre el cómputo del plazo de prescripción para la restitución de las cantidades indebidamente cobradas por cláusulas de gastos hipotecarios abusivas.
Durante años, miles de prestatarios en España se han visto atrapados en discrepancias interpretativas entre las distintas Audiencias Provinciales sobre el momento exacto en que comenzaba a correr el reloj de la prescripción.
La postura ratificada ahora por el Alto Tribunal blinda definitivamente los derechos de los consumidores frente a la oposición sistemática de la prescripción por parte de las entidades bancarias, alineándose plenamente con las exigencias del Derecho de la Unión Europea y la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
1. Antecedentes del litigio: la cláusula de gastos y el periplo judicial. El caso origen de las actuaciones se remonta a dos operaciones de préstamo hipotecario formalizadas entre los consumidores y el BBVA. En ambas escrituras se incluyó la habitual cláusula de atribución indiscriminada de gastos, en virtud de la cual la entidad financiera imponía al prestatario el pago del 100% de los costes derivados de la Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, tanto en la constitución como en la posterior novación de las operaciones.
En el año 2018, la representación legal de los consumidores interpuso demanda ordinaria ejercitando de forma acumulada dos acciones: la acción imprescriptible de nulidad de la cláusula por abusiva y la acción personal de restitución de las cantidades abonadas en su aplicación. El itinerario procesal del procedimiento atravesó las siguientes fases:
- Primera Instancia (Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma de Mallorca, 2019): Se estimó la nulidad de las cláusulas impuestas. Sin embargo, el juzgado limitó el alcance económico de la devolución al considerar que la acción de restitución relativa a uno de los préstamos (el suscrito en 2002) se encontraba prescrita por el transcurso del plazo quinquenal desde el pago.
- Segunda Instancia (Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, 2020): La Audiencia confirmó la resolución dictada en origen, manteniendo el criterio de que el plazo de prescripción comenzaba a computarse (dies a quo) desde la fecha en que el consumidor realizó de forma efectiva el pago de las facturas notariales y registrales.
2. El recurso de casación, el allanamiento del banco y sus efectos procesales. Disconformes con la declaración de prescripción, los demandantes interpusieron recurso de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo. A lo largo de la tramitación de la casación se produjo un hito de destacada relevancia táctica: el BBVA procedió en un primer momento a consignar voluntariamente el importe total reclamado con el propósito de instar la terminación por satisfacción extraprocesal, para posteriormente allanarse de manera formal e incondicional a todas las pretensiones de los recurrentes.
Ante este escenario, la Sala de lo Civil tuvo que pronunciarse sobre la eficacia del allanamiento en sede de casación a la luz del artículo 21 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
El Tribunal Supremo resolvió que el allanamiento del demandado exige al tribunal estimar íntegramente la pretensión ejercitada por el actor, siempre que no se constate la existencia de fraude de ley, renuncia contra el interés público o perjuicio a terceros.
Asimismo, en aplicación del artículo 487.1 de la LEC (modificado tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 5/2023), el Alto Tribunal resolvió casar la resolución dictada por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, ordenando la devolución de los autos al tribunal de apelación para que dicte un nuevo pronunciamiento plenamente ajustado a la doctrina fijada.
3. El «dies a quo» del plazo de prescripción: la doctrina fijada en el Auto 180/2025. El núcleo de la decisión contenida en el Auto 180/2025 consolida la doctrina sentada por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su trascendental Sentencia 857/2024, de 14 de junio. La cuestión fundamental radicaba en determinar el momento exacto en que debe iniciarse el cómputo del plazo para reclamar el dinero.
El Tribunal Supremo reitera que el plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios comienza a correr únicamente cuando la sentencia que declara la nulidad de la cláusula por abusiva deviene firme (dies a quo), salvo que la entidad financiera pruebe cumplidamente que el consumidor tenía un conocimiento previo y exhaustivo de la abusividad antes de dicha firmeza.
| Criterio Interpretativo | Momento de Inicio (Dies A Quo) | Efecto Práctico para el Consumidor |
| Criterio ya superado (Audiencia Provincial) | Fecha del pago efectivo de la factura (Notaría/Registro) | Prescripción prematura de la mayoría de reclamaciones históricas. |
| Criterio del Pleno del Tribunal Supremo (Auto 180/2025) | Firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula | Protección plena: el plazo para pedir el dinero no empieza hasta ganar la nulidad. |
| Excepción probatoria del banco | Acreditación del conocimiento previo por el prestatario | Carga de la prueba exclusiva sobre la entidad crediticia. |
Esta interpretación impide que la prescripción opere de forma automática por el mero paso del tiempo desde la firma del préstamo, respetando así el principio de efectividad del Derecho comunitario, según el cual las normas sobre prescripción no pueden hacer imposible o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos conferidos por la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas.
4. Repercusiones jurídicas y sociales del fallo. El fallo dictado en el Auto 180/2025 despliega efectos de calado que van mucho más allá de la estricta solución del caso particular interpuesto frente al BBVA:
- Cierre definitivo de la brecha de prescripción: Se elimina la posibilidad de que los bancos eludan la devolución de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación alegando prescripciones automáticas basándose en la fecha de firma o cancelación del préstamo.
- Agilización del tráfico procesal mediante el allanamiento: Se afianza la efectividad del allanamiento en casación, desincentivando que las entidades prolonguen de forma temeraria o artificial litigios cuyo resultado jurisprudencial ya está consolidado.
- Unificación y homogeneidad judicial: Se erradica la inseguridad jurídica derivada de resoluciones contradictorias entre Audiencias Provinciales, obligando a todos los tribunales de instancia a aplicar un criterio unificado y predecible.
- Vía abierta para miles de prestatarios: La doctrina beneficia de manera directa a multitud de consumidores con hipotecas constituidas en las décadas pasadas que aún no habían iniciado acciones judiciales o cuyas reclamaciones se encontraban paralizadas a la espera de esta unificación.
5. Conclusiones y recomendaciones para la articulación de futuras demandas. El Auto 180/2025 representa un avance incuestionable en la consolidación del principio de transparencia y en la corrección de los desequilibrios en la contratación bancaria. La confirmación de que la acción de restitución no prescribe antes de contar con un pronunciamiento judicial firme de nulidad brinda una cobertura jurídica completa a los afectados.
Para los prestatarios que aún no han reclamado los gastos de su hipoteca —o cuyas acciones estaban supeditadas a la fijación definitiva de esta doctrina—, el escenario legal actual resulta idóneo para iniciar las oportunas reclamaciones previas y judiciales sin el riesgo de ser frenados por una prescripción prematura.
Este artículo posee un propósito estrictamente divulgativo e informativo. Si requiere asesoramiento jurídico especializado para la auditoría de su contrato de préstamo hipotecario o la viabilidad de la reclamación de gastos, le invitamos a ponerse en contacto con nuestro despacho profesional.
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