VIVIENDA. DESAHUCIO POR IMPAGO DEL IBI: el Tribunal Supremo avala el desahucio por impago del IBI y la tasa de basuras aunque no conste su importe en el contrato.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de notable trascendencia práctica en el ámbito del arrendamiento urbano (Sentencia de 17 de noviembre, ponencia de la magistrada María de los Ángeles Parra Lucán), mediante la cual unifica criterio y aclara definitivamente las consecuencias del impago de tributos repercutidos al inquilino, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basuras.
La resolución determina que si el arrendatario se compromete expresamente en el contrato de alquiler a asumir el pago de estos tributos, el incumplimiento de dicha obligación constituye causa suficiente para instar la resolución contractual y el consecuente desahucio por falta de pago.
La clave jurisprudencial radica en que el Supremo establece que no es necesario fijar el importe económico exacto en euros de dichos tributos en la cláusula contractual para que la repercusión sea plenamente válida y exigible.
1. Origen del litigio y controversia sobre el artículo 20 de la LAU. El litigio tiene su origen en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en junio de 2019 con una duración pactada de cinco años. En dicho contrato se acordó de manera explícita que los arrendatarios asumirían el pago del IBI y de la tasa de basura correspondientes al inmueble.
A pesar de haber abonado dichos tributos durante la anualidad de 2020, los inquilinos dejaron de hacerlo en 2021, sosteniendo que la cláusula era nula o ineficaz por no especificar el importe cuantificado en euros que debían asumir anualmente.
Los arrendatarios fundamentaron su postura en una interpretación literal del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el cual dispone que las partes podrán pactar que los gastos de sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos y cargas «que no sean susceptibles de individualización» sean a cargo del arrendatario, exigiendo para su validez que conste por escrito el importe anual de los mismos a la fecha del contrato.
2. La distinción jurisprudencial: tributos individualizados vs. gastos comunitarios. El Tribunal Supremo resuelve la profunda disparidad de criterios que existía entre las distintas Audiencias Provinciales, determinando la correcta interpretación del artículo 20.1 de la LAU a través de la distinción entre gastos no individualizables e individualizables:
- Gastos no susceptibles de individualización: Son aquellos correspondientes al conjunto del edificio en régimen de propiedad horizontal (como gastos de comunidad, limpieza o mantenimiento de elementos comunes). En estos supuestos, el propietario contribuye según su cuota de participación y no en función de un consumo individual, por lo que la ley exige fijar la cuantía anual en el contrato para evitar indefensión al inquilino.
- Tributos y gastos susceptibles de individualización: El IBI y la tasa de basuras gravan de forma específica e individualizada a cada finca o vivienda singularizada según sus características catastrales o el uso del inmueble. Por tanto, no quedan sujetos al requisito formal de especificar la cifra exacta en euros a la fecha de la firma.
| Concepto Tributario / Gasto | Naturaleza según el Tribunal Supremo | Exigencia de fijar importe en euros |
| Gastos comunes de finca (Comunidad) | No susceptible de individualización por consumo | SÍ. Exigible según art. 20.1 LAU. |
| Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) | Susceptible de individualización por finca/vivienda | NO. Basta el pacto expreso de repercusión. |
| Tasa de recogida de basuras | Individualizada / Servicio efectivamente disfrutado | NO. Repercutible si se pacta formalmente. |
3. Habilitación legal para la repercusión del IBI y la Tasa de Basuras. En su argumentación, la Sala Primera apoya su doctrina en el marco normativo de las haciendas locales:
En cuanto al IBI, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales habilita la libertad de pacto entre el sujeto pasivo (propietario) y el tercero (inquilino). El Supremo razona que si existe libertad para fijar la cuantía inicial de la renta arrendaticia, del mismo modo debe admitirse el pacto en virtud del cual el arrendatario asume la carga del tributo local.
Respecto a la Tasa de Basuras, el Tribunal subraya que la repercusión al arrendatario resulta plenamente coherente con la naturaleza de la tasa, dado que el inquilino es el usuario real de la vivienda y, por consiguiente, el beneficiario efectivo del servicio público de recogida de residuos urbanos.
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Como resultado de esta doctrina, el Tribunal Supremo confirmó la sentencia de desahucio de los arrendatarios y la condena al pago de 1.006 euros en concepto de IBI y tasa de basuras adeudados correspondientes a los ejercicios 2021 y 2022.
4. Contexto actual: la nueva tasa obligatoria de basuras y su impacto de mercado. El pronunciamiento del Alto Tribunal cobra especial relevancia práctica en el escenario económico e inmobiliario actual. La implantación obligatoria de la tasa de basuras en todos los municipios de España ha situado este tributo en el centro de las negociaciones de los contratos de alquiler.
Dado que el coste medio nacional de la tasa de basuras se sitúa en torno a los 122 euros anuales por inmueble —con notables oscilaciones geográficas que van desde cuantías superiores a los 200 euros en ciudades como Valencia, Tarragona o Girona, hasta cifras inferiores a 60 euros en localidades como Toledo o Palencia—, es previsible que una gran mayoría de arrendadores incorporen sistemáticamente cláusulas de repercusión de este tributo en la renovación y formalización de nuevos contratos de arrendamiento.
5. Conclusiones y recomendaciones operativas para la redacción de contratos. La doctrina fijada por el Tribunal Supremo otorga seguridad jurídica a los propietarios, impidiendo que el impago de los tributos pactados quede impune o eximido por meros formalismos redactores.
No obstante, para evitar litigiosidad innecesaria, se aconseja incluir en los contratos de arrendamiento una cláusula clara y diferenciada que especifique expresamente que el inquilino asume el pago del IBI y de la tasa de basuras, haciendo constar el número de referencia catastral del inmueble e indicando el procedimiento de notificación de los recibos para la efectividad de la repercusión.
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