PROPIEDAD: los vicios ocultos

PROPIEDAD: los vicios ocultos: desde el punto de vista legal, por vicios ocultos deben entenderse los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de responder ante el comprador cuando se le prive total o parcialmente de la posesión legal, pacífica y útil de la cosa objeto del contrato.

Las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la cosa. Es precioso que éste asegure al comprador la posesión pacífica y útil de la misma. Como señala Castán, el fin o causa de la venta para el comprador es adquirir la cosa para servirse de sus utilidades, y esta finalidad dejaría de realizarse si, una vez verificada la entrega, se viera el comprador privado de la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios. Surge así la obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento. De esta definición se extraen las dos clases de garantía:

Garantía por evicción, que asegura la posesión pacífica de la cosa.

Garantía por vicios ocultos, que asegura la posesión útil.

El artículo 1484 del Código Civil contempla el saneamiento por vicios ocultos, obligación del vendedor de saneamiento por vicios que tuviere la cosa vendida, siempre que concurran los requisitos que enumera este mismo artículo y con los detalles y efectos que desarrollan los artículos siguientes. Nos encontramos, por tanto, en el terreno de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, aunque la regulación legal que se contiene puede considerarse como de principio general. Así, la Disposición Adicional 5ª de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, establece que a los efectos de lo dispuesto por los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, se considerará concurrente un supuesto de vicios o defectos ocultos en los inmuebles vendidos determinante de la obligación de saneamiento del vendedor en el caso de que no se cumplan en aquéllos los objetivos de calidad en el espacio interior fijados conforme al artículo 8.3 de esta ley. El citado precepto dice que el Gobierno fijará objetivos de calidad aplicables al espacio interior habitable de las edificaciones destinadas a vivienda, usos residenciales, hospitalarios, educativos o culturales.

Los vicios pueden ser jurídicos, que consisten en una grave limitación del derecho transmitido (por ejemplo, la existencia de una servidumbre no aparente) o de hecho, si se trata de defectos intrínsecos a la cosa vendida. A su vez, los vicios ocultos deben reunir las siguientes características: ser ocultos o encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta.

La consecuencia de la existencia de vicios ocultos es la obligación de vendedor de responder de ellos, que en nuestro Derecho recibe el nombre de «saneamiento» (el artículo 1461 del Código Civil dice que «el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta»), y a la petición formal del comprador de que responda el vendedor o se tenga en cuenta la existencia de los vicios a los efectos del cumplimiento del contrato se le da el nombre de «acción de saneamiento por vicios ocultos».

Sin embargo, en tres supuestos no procede esta acción de saneamiento: cuando los vicios son manifiestos o están a la vista, cuando el comprador sea un perito que por razón de su profesión u oficio debía fácilmente conocerlos y cuando las partes así lo hayan estipulado y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (artículos 1484 y 1485 del Código Civil).

Hay que distinguir según se produzca pérdida parcial o pérdida total de la cosa vendida.

En el supuesto de pérdida parcial, caben, a su vez, tres posibilidades (artículo 1486 Código Civil):

1. a) la acción redhibitoria (de redhibere, devolver). En este caso, el comprador desiste del contrato, debiendo abonársele por el vendedor los gastos que pagó.

• b) la acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos.
• c) la acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.

En el supuesto de pérdida total, esto es, el perecimiento de la cosa afectada de vicios ocultos, hay que distinguir, a su vez, si la pérdida se debió a los vicios o si se debió a caso fortuito o culpa del comprador.

En el primer supuesto, si el vendedor conocía los vicios, debe restituir al comprador el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si el vendedor desconocía los vicios, sólo debe restituir el precio al comprador y abonar los gastos del contrato.

En el segundo supuesto (pérdida de la cosa afectada de vicios por caso fortuito o culpa del comprador), el comprador puede reclamar al vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de producirse, pero si el vendedor obró de mala fe deberá abonar al comprador los daños e intereses (artículo 1488 Código Civil).

Finalmente, las acciones de saneamiento por vicios ocultos antes expresadas se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 Código Civil).

El Texto Refundido de la de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, publicado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (LGDCU), contiene disposiciones especiales sobre las obligaciones del vendedor y, entre ellas, algunas relativas al saneamiento por vicios ocultos (artículos 114 y siguientes LGDCU).

Así, el artículo 114 LGDCU dice que el vendedor está obligado a entregar al consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del producto. El artículo 117 LGDCU dice que el ejercicio de las acciones que contempla el Texto Refundido será incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa, aunque, en todo caso, el consumidor y usuario tendrá derecho, de acuerdo con la legislación civil y mercantil, a ser indemnizado por los daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad.

Las acciones que concede el Texto Refundido al consumidor en caso de vicios ocultos son las de reparación del producto, su sustitución, de rebaja del precio o de resolución del contrato (artículo 118 LGDCU). El plazo general de responsabilidad del vendedor es de dos años desde la entrega. En los productos de segunda mano, el vendedor y el consumidor y usuario podrán pactar un plazo menor, que no podrá ser inferior a un año desde la entrega. Salvo prueba en contrario, se presumirá que las faltas de conformidad que se manifiesten en los seis meses posteriores a la entrega del producto, sea éste nuevo o de segunda mano, ya existían cuando la cosa se entregó, excepto cuando esta presunción sea incompatible con la naturaleza del producto o la índole de la falta de conformidad. A su vez, la entrega se entiende hecha en el día que figure en la factura o tique de compra, o en el albarán de entrega correspondiente si éste fuera posterior, salvo prueba en contrario (artículo 123 LGDCU).

En cuanto al plazo para el ejercicio de las acciones concedidas al consumidor este es de tres años desde la entrega del producto, pero el consumidor y usuario deberá informar al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de dos meses desde que tuvo conocimiento de ella. El incumplimiento de dicho plazo no supondrá la pérdida del derecho al saneamiento que corresponda, siendo responsable el consumidor y usuario, no obstante, de los daños o perjuicios efectivamente ocasionados por el retraso en la comunicación. Salvo prueba en contrario, se entenderá que la comunicación del consumidor y usuario ha tenido lugar dentro del plazo establecido (artículo 123.4 LGDCU).

El régimen de las acciones de saneamiento es el siguiente: en cuanto a las de reparación y sustitución, si el producto no fuera conforme con el contrato, el consumidor podrá optar entre exigir la reparación o la sustitución del producto, salvo que una de estas dos opciones resulte objetivamente imposible o desproporcionada. Desde el momento en que el consumidor y usuario comunique al vendedor la opción elegida, ambas partes habrán de atenerse a ella. La reparación y la sustitución se ajustarán a las siguientes reglas (artículo 120 LGDCU):

a) serán gratuitas para el consumidor y usuario. Dicha gratuidad comprenderá los gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los productos con el contrato, especialmente los gastos de envío, así como los costes relacionados con la mano de obra y los materiales.

b) deberán llevarse a cabo en un plazo razonable y sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario, habida cuenta de la naturaleza de los productos y de la finalidad que tuvieran para el consumidor y usuario.

c) la reparación suspende el cómputo de los plazos para el ejercicio de la acción. El período de suspensión comenzará desde que el consumidor y usuario ponga el producto a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor y usuario del producto ya reparado. Durante los seis meses posteriores a la entrega del producto reparado, el vendedor responderá de las faltas de conformidad que motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de conformidad cuando se reproduzcan en el producto defectos del mismo origen que los inicialmente manifestados.

1. d) si concluida la reparación y entregado el producto, éste sigue siendo no conforme con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la sustitución del producto, salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato en los términos previstos en este capítulo.

e) la sustitución suspende los plazos para el ejercicio de la acción desde el ejercicio de la opción por el consumidor y usuario hasta la entrega del nuevo producto.

f) si la sustitución no lograra poner el producto en conformidad con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la reparación del producto, salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato.

g) el consumidor y usuario no podrá exigir la sustitución en el caso de productos no fungibles, ni tampoco cuando se trate de productos de segunda mano.

En cuanto a las acciones de rebaja del precio y resolución del contrato, estas procederán, a elección del consumidor y usuario, cuando éste no pudiera exigir la reparación o la sustitución y en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolución no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia (artículo 121 LGDCU).

La rebaja del precio será proporcional a la diferencia existente entre el valor que el producto hubiera tenido en el momento de la entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el producto efectivamente entregado tenía en el momento de dicha entrega (artículo 122 LGDCU).

Si el consumidor no puede o le supone una carga excesiva dirigirse frente al vendedor por la falta de conformidad de los productos con el contrato podrá reclamar directamente al productor con el fin de obtener la sustitución o reparación del producto. A su vez, quien haya respondido frente al consumidor y usuario dispondrá del plazo de un año para repetir frente al responsable de la falta de conformidad. Dicho plazo se computa a partir del momento en que se completó el saneamiento (artículo 124 LGDCU).

Finalmente, el artículo 125 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios prevé una garantía comercial adicional, la cual deberá formalizarse, al menos, en castellano, y, a petición del consumidor y usuario, por escrito o en cualquier otro soporte duradero y directamente disponible para el consumidor y usuario, que sea accesible a éste y acorde con la técnica de comunicación empleada. Expresará necesariamente:

1. a) El bien o servicio sobre el que recaiga la garantía.
2. b) El nombre y dirección del garante.
3. c) Que la garantía no afecta a los derechos legales del consumidor y usuario ante la falta de conformidad de los productos con el contrato.
4. d) Los derechos, adicionales a los legales, que se conceden al consumidor y usuario como titular de la garantía.
5. e) El plazo de duración de la garantía y su alcance territorial.
6. f) Las vías de reclamación de que dispone el consumidor y usuario.

La acción para reclamar el cumplimiento de lo dispuesto en la garantía comercial adicional prescribirá a los seis meses desde la finalización del plazo de garantía.

Si el producto es de naturaleza duradera, deberá entregarse en todo caso al consumidor, formalizada por escrito o en cualquier soporte duradero aceptado por el consumidor y usuario, y con el contenido mínimo anterior, la garantía comercial, en la que constarán expresamente los derechos que el Texto Refundido concede al consumidor y usuario ante la falta de conformidad con el contrato y que éstos son independientes y compatibles con la garantía comercial (artículo 126 LGDCU).

En estos productos, el consumidor y usuario tendrá derecho a un adecuado servicio técnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mínimo de cinco años a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse, quedando prohibido incrementar los precios de los repuestos al aplicarlos en las reparaciones y cargar por mano de obra, traslado o visita cantidades superiores a los costes medios estimados en cada sector, debiendo diferenciarse en la factura los distintos conceptos. La lista de precios de los repuestos deberá estar a disposición del público. La acción o derecho de recuperación de los productos entregados por el consumidor y usuario al empresario para su reparación prescribirá a los tres años a partir del momento de la entrega (artículo 127 LGDCU).