DERECHOS. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UNA HABITACIÓN: el contrato de arrendamiento de una habitación no está sometido a la Ley de arrendamientos urbanos, sino a lo pactado y al Código Civil.
El contrato de arrendamiento de una habitación tiene por objeto la cesión por el arrendador del goce y disfrute de una de las dependencias o habitaciones integrantes de una vivienda a favor del arrendatario a cambio de un precio.
En la mayoría de los contratos de habitación también se concede el derecho a la utilización compartida de otras dependencias de la vivienda tales como la cocina y el baño.
Sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de una habitación la mayoría de la doctrina y los tribunales sostiene que dicho contrato no está sujeto a la Ley de arrendamientos Urbanos, por lo que no será de aplicación dicha normativa.
¿Cómo se regula el contrato de arrendamiento de una habitación?. El contrato de arrendamiento de una habitación se regulará en primer lugar por lo pactado por las partes y en su defecto por las normas del Código Civil en materia de arrendamientos (arts. 1554 y siguientes del C. Civil).
Aunque sería válido (aunque no aconsejable) el contrato de arrendamiento de habitación verbal, es conveniente que conste por escrito para que las partes sepan qué derechos y obligaciones comporta el mismo, además de prever la duración de éste tener concretada la renta que se abona.
¿El contrato de una habitación tiene una duración mínima?. Como al contrato de arrendamiento de una habitación no se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración del contrato será la pactada por las partes, sin que tenga el inquilino posibilidad de acogerse al derecho que le permite la LAU de permanecer en el arrendamiento, a su voluntad, hasta 5 años como establece actualmente la LAU para el arrendamientos de viviendas donde el arrendador sea un particular.
Prevalece la voluntad de las partes por lo que se puede pactar la duración que se decida. EJEMPLO: Si en el arrendamiento de una habitación se ha hecho constar una duración de tres meses, llegada dicha fecha el contrato finaliza y si el arrendador así lo ha manifestado, el arrendatario deberá desalojar la habitación.
La duración del contrato de habitación verbal. En estos casos, la duración del contrato será la pactada por las partes; en caso de discrepancia y salvo prueba de la citada duración que deberá acreditar el inquilino, se entenderá que es anual si la renta se paga por años, mensual si se paga por meses y diaria si se paga por días.
¿Hay que entregar y depositar la fianza en el contrato de arrendamiento de una habitación?. Como sabéis, en los arrendamientos sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), es obligatorio el depósito de la fianza en virtud de lo dispuesto en el artículo 36 LAU.
Ahora bien, si la regulación del arrendamiento de una habitación no se sujeta a la LAU sino al Código Civil, como hemos explicado antes, se considera que en estos casos no será obligatorio el depósito de la fianza en el organismo administrativo que corresponda según la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos.
No obstante, el arrendador sí puede exigirle al inquilino de la habitación que le entregue en concepto de fianza, para responder del pago del alquiler o de posibles desperfectos, la cantidad que estime oportuna en virtud del principio de libertad de pactos (artículo 1255 Código Civil), si bien dicha fianza no se depositará administrativamente.
¿Es aplicable el procedimiento de desahucio por falta de pago?. En el supuesto de que el arrendatario no abone el pago de la renta convenida por el uso de la habitación, el arrendador podrá ejercer el procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta previsto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que este tipo de procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca esté o no sujeta su regulación a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Jurisprudencia sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento de una habitación. Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª), sentencia 14.09.2017: “Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de que define el arrendamiento de vivienda como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina,…), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
El hecho de que no se incluya este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
Asimismo y dado que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, debe conducir a pensar que, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, lo lógico hubiera sido que se hubiera contemplado alguna norma al respecto del arrendamiento de una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento.
En base a lo expuesto, hemos de estimar que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.”
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 3ª), de 15.12.2015: Al tratar sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de una habitación, establece: ” La única cuestión planteada en el recurso de apelación interpuesto por la demandada es la relativa a la naturaleza jurídica que debe ser atribuida al contrato suscrito entre las litigantes en fecha 30.6.2014. En particular, hemos de precisar que el citado contrato estableció expresamente una duración determinada de seis meses, sin prórroga, ni preaviso (hasta el 30.12.2014), y su objeto fue el arrendamiento de una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora (habitación 2ª, “…ubicada en el medio de las tres habitaciones, con armario empotrado marrón y cama con colcha negra”), fijando como precio del arriendo la cantidad de 190 €/mes, sin incluir gastos de agua, luz y gas. Además, se incluye el derecho adicional del arrendatario de “hacer uso de la cocina y el salón y el baño compartido…” .
De la lectura de las condiciones plasmadas en el contrato, e incluso de la propia literalidad de los términos utilizados en su encabezamiento “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN EN CASA COMPARTIDA”, resulta evidente que no nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino exclusivamente de habitación, siendo la cuestión principal discutida en el presente procedimiento, cual es la naturaleza jurídica del citado contrato y, más concretamente, si al mismo le son aplicables las normas especiales en materia de arrendamientos urbanos de la Ley de 1994 o, por el contrario, se encuentra regulado por el Código Civil.
Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de 1994 que define el arrendamiento de vivienda como “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina, …), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
Por otra parte, el hecho que no se incluya este supuesto (arrendamiento de una habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus , lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
En base a lo expuesto, hemos de estimar de correcta aplicación los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil y, en consecuencia, que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.” FRANCISCO SEVILLA CÁCERES. Abogado.