VIVIENDA. SOBRE LA INQUIOCUPACIÓN: analizamos de la cláusula penal disuasoria y la vía del delito de estafa en contratos de arrendamiento.
La proliferación del fenómeno conocido coloquialmente como inquiocupación —situación en la que un arrendatario deja de abonar las rentas del alquiler manteniendo de forma ilícita la posesión del inmueble— ha generado un notable clima de inseguridad jurídica entre los propietarios.
Esta problemática ha llevado a muchos arrendadores a retirar sus viviendas del mercado de alquiler residencial tradicional. Ante la lentitud de los procedimientos ordinarios de desahucio por la vía civil y las prórrogas contempladas para colectivos vulnerables, emergen alternativas de prevención contractual.
Entre ellas destaca la propuesta articulada por Vicente Magro, magistrado de la Sala Penal del Tribunal Supremo, consistente en incluir una cláusula disuasoria que advierte de las consecuencias penales —concretamente por delito de estafa— ante impagos intencionados desde el inicio del contrato.
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En el ámbito del derecho penal español, no todo impago de un contrato de arrendamiento constituye delito.
El mero incumplimiento sobrevenido de la obligación de pago de la renta se encauza, por regla general, a través del procedimiento civil de desahucio por falta de pago (regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil).
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Sin embargo, la frontera entre el ámbito civil y el penal se diluye cuando concurre un engaño antecedente o coetáneo a la firma del contrato.
Conforme al artículo 248 del Código Penal, comete estafa quien, con ánimo de lucro, utiliza un engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición patrimonial en su perjuicio o de un tercero. Aplicado al arrendamiento urbano:
- El engaño antecedente: Se produce cuando el inquilino aparenta una solvencia ficticia, aporta documentación falsa o simula la intención de cumplir con sus obligaciones contractuales, sabiendo de antemano que no abonará las rentas una vez obtenida la posesión de la vivienda.
- El perjuicio patrimonial: La entrega de las llaves y del uso del inmueble por parte del arrendador, privado de las rentas y de la libre disponibilidad de su propiedad.
La propuesta doctrinal planteada por el magistrado Vicente Magro introduce una estipulación explícita en el contrato de arrendamiento destinada a advertir al potencial arrendatario de las acciones legales que se ejercitarán en caso de impago temprano y predeterminado.
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La cláusula propuesta adopta la siguiente formulación:
«Para el supuesto de que el arrendatario dejase de pagar las rentas en los periodos siguientes a la firma del contrato dentro de la primera anualidad del arrendamiento, el arrendador se reserva el derecho de las acciones penales procedentes por la comisión de un delito de estafa del artículo 248 del Código Penal con solicitud de pena privativa de libertad y petición de medidas cautelares al juez de instrucción de expulsión inmediata, y acordar la detención en estos casos.»
Efectos y objetivos de la cláusula:
- Función disuasoria preventiva: Actúa como un filtro contractual frente a potenciales arrendatarios que planeen acceder a la vivienda con la intención premeditada de no pagar, desincentivando la firma del contrato.
- Reserva expresa de la vía penal: Deja constancia fehaciente de que el impago no se tratará únicamente como un conflicto de civil morosidad, sino como un posible ilícito penal con implicaciones personales de gravedad.
- Petición de cautelares penales: Prepara el terreno procesal para solicitar en vía de instrucción la medida cautelar de desalojo o expulsión inmediata de la vivienda al amparo de los artículos 13 y 726 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
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Es sustancial matizar las expectativas jurídicas entorno a este tipo de estipulaciones contractuales.
La inclusión de la cláusula no supone un mecanismo de ejecución automática ni faculta al arrendador para desalojar unilateralmente al inquilino, aspecto vedado por el ordenamiento jurídico para evitar la realización arbitraria del propio derecho.
| Mecanismo / Vía | Vía Civil (Desahucio por Impago) | Vía Penal (Querella por Estafa)
|
| Fundamento Legal | Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley de Enjuiciamiento Civil. | Artículo 248 del Código Penal y Ley de Enjuiciamiento Criminal. |
| Presupuesto Principal | Impago sobrevenido de rentas u obligaciones económicas. | Engaño antecedente o dolo inicial (intención de no pagar previa a la firma). |
| Medidas Cautelares | Lanzamiento tras sentencia o decreto de archivo/ejecución. | Posible desalojo cautelar urgente acordado por el Juez de Instrucción. |
| Consecuencias para el Inquilino | Resolución del contrato y condena a pagar las rentas adeudadas. | Penas privativas de libertad, antecedentes penales y desalojo. |
Como señalan los expertos, no se trata de una «fórmula mágica». Corresponderá al Juez de Instrucción evaluar si en los hechos denunciados existen indicios bastantes de dolo inicial (estafa) o si se trata de una mera insolvencia sobrevenida.
Sin embargo, contar con esta cláusula y con pruebas de la intencionalidad del inquilino desde la primera anualidad refuerza la solidez de una eventual querella penal.
Frente al problema de la morosidad y la ocupación en el ámbito de los arrendamientos urbanos, la inclusión de cláusulas disuasorias de índole penal constituye una herramienta complementaria de prevención estratégica.
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Permite a los propietarios fijar con claridad las consecuencias de un incumplimiento doloso y delimitar los cauces judiciales que se activarán.
Se recomienda a los arrendadores combinar esta medida con una adecuada verificación previa de garantías (estudio de solvencia, filtros de capacidad de pago o seguros de impago de alquiler), garantizando un marco de contratación seguro y minimizando los riesgos de conflictividad en la gestión de su patrimonio inmobiliario.
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