VIVIENDA: SOBRE LA HIPOTECA INVERSA

VIVIENDA: SOBRE LA HIPOTECA INVERSA: las dos opciones que tienen los herederos cuando heredan una hipoteca inversa de un fallecido.

Cuando el propietario de un inmueble fallece, la hipoteca inversa pasa a formar parte de la herencia.

La contratación de hipotecas inversas ha crecido significativamente en los últimos meses, sin embargo, el número de operaciones todavía sigue siendo bajo.

Las hipotecas inversas se definen como un tipo de préstamo que actúa como vía de financiación para las personas de más de 65 años.

Sin embargo, cuando el propietario de un inmueble fallece, la hipoteca inversa pasa a formar parte de la herencia, y ante esta circunstancia los herederos tienen varias alternativas.

Las hipotecas inversas funcionan de forma radicalmente opuesta al modus operandi de los créditos habituales.

En los préstamos para la adquisición de vivienda, la deuda inicial va menguando con el paso del tiempo —se liquida mensualmente—.

En las hipotecas inversas sucede justo lo contrario, la deuda va creciendo —porque se van cobrando mes a mes los ingresos previstos—.

De este modo, su funcionamiento se puede ver como una fuente de ingresos extra para las personas mayores, aunque existen otras alternativas y es importante estudiar la operación con detenimiento.

Para acceder a una hipoteca inversa, los interesados tienen que tener 65 años o más, aunque algunas entidades fijan el mínimo en los 70. Asimismo, pueden solicitar este producto las personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% y las personas con dependencia.

Entre sus ventajas, destacan los beneficios fiscales y la protección del patrimonio. Los clientes también pueden mantener la propiedad de su casa hasta la fecha de su fallecimiento y no tienen que devolver el crédito, además, consiguen ingresos adicionales para complementar su nómina.

Ante esas circunstancias, los herederos tienen dos opciones muy claras:

Amortizar la deuda acumulada hasta ese momento, es decir, la suma de las disposiciones hechas por los titulares de la hipoteca, más los intereses generados, y recuperar así la propiedad. Esta cifra es muy inferior al valor de la vivienda, ya que el producto está ideado para que la esperanza de vida de los titulares la deuda sea precisamente inferior a la valía de la propiedad para que sus herederos tengan fácil asumirla. En definitiva, es una manera de que los titulares disfruten de una parte del valor de la vivienda, y los herederos de otra.

La otra opción que tiene los sucesores es vender la vivienda y hacer frente al pago de la deuda, es decir, una vez vendida la casa los herederos se quedan con la diferencia entre el valor de venta del inmueble y la deuda acumulada hasta el momento por la hipoteca inversa.

Hipoteca inversa, nuda propiedad o alquiler vitalicio: la vivienda se convierte en uno de los mejores activos para complementar la pensión.

La hipoteca inversa, la nuda propiedad o el alquiler vitalicio permiten utilizar la residencia habitual como fuente de generación de rentas durante la jubilación

La principal inversión de los españoles es la vivienda y en ella acumulan la mayor parte de su patrimonio, como lo demuestra el dato de que el 77% vive en un inmueble de su propiedad. Esta querencia por el ‘ladrillo’ hace que la vivienda se haya convertido en uno de los mejores activos para complementar la pensión pública en la etapa de retiro, que cada vez es más larga debido al incremento de la esperanza de vida –hasta los 80 años en el caso de los hombres y algo más de los 85 años en el de las mujeres–.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la esperanza de vida tras la jubilación es de 19 años en el caso de los hombres y de casi 23 en el de las mujeres, por lo que esta longevidad al alza, “nos plantea muchos retos”, indica Belén Alarcón, socia directora de asesoramiento patrimonial en Abante.

Entre ellos, apunta, se encuentra planificar adecuadamente la inversión y el ahorro para la jubilación con el objetivo de estar cubiertos durante la etapa de retiro.

En este escenario de longevidad al alza, la vivienda es la principal riqueza de muchos españoles y, “aunque la mayoría no piensa en venderla, puede obtener de ella la financiación que necesita” para no perder poder adquisitivo en su jubilación, señala Alarcón.

Para cubrir estas necesidades existen en el mercado productos que utilizan la vivienda como fuente de generación de ingresos. Entre ellos, Juan Ángel Lafuente, catedrático de Finanzas y Contabilidad de la Universitat Jaume I, y Pedro Serrano, profesor titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid, destacan tres en su libro ‘Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad’: la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad y el alquiler vitalicio.

Es un préstamo cuya garantía es la vivienda. La persona que la contrata recibe una cantidad, en forma de capital o de renta vitalicia, por un importe inferior al que se obtendría por la venta del inmueble a precio de mercado. Mantiene la propiedad de la vivienda y puede continuar residiendo en ella. Al fallecer, sus herederos pueden pagar el préstamo o vender la casa.

Para que un préstamo sea considerado como hipoteca inversa han de cumplirse ciertos requisitos, como que el solicitante y los beneficiarios tengan más de 65 años, sufran algún tipo de dependencia o un grado de discapacidad superior al 33%. Además, el deudor debe disponer del importe del préstamo en un solo pago o mediante disposiciones periódicas.

Consiste en que los derechos sobre el inmueble pasan al comprador, pero este no puede hacer uso del mismo, porque el usufructo, es decir, su uso y disfrute, lo mantiene el vendedor hasta su fallecimiento o según se haya estipulado en el contrato. En este caso, la propiedad no se podrá transmitir a los herederos.

Según Lafuente y Serrano, con esta fórmula el propietario puede obtener entre un 30% y un 75% del valor del mercado de la vivienda, dependiendo de su edad.

Con esta fórmula no se conserva la propiedad de la casa. Primero se valora la vivienda y después, en función de la esperanza de vida del propietario, se calcula cuánto costaría el alquiler del inmueble durante esos años.

Al valor de la propiedad, se le resta el coste del alquiler, además de la prima que aplique la entidad, y se le entrega al propietario la cantidad restante, con la que puede constituir una renta vitalicia.

Si en un momento dado el jubilado opta por irse a una residencia o a casa de un familiar, el dinero del alquiler que no ha consumido, se le devuelve, mientras que si vive más de lo estimado, se ahorra ese coste extra.

Con esta opción se puede obtener una liquidez de entre el 50% y el 80% del valor de mercado de la vivienda, en función de la edad del beneficiario.

Esta alternativa se basa en un intercambio de alquileres. Un ejemplo es el de una persona que desea irse a una residencia pero no puede costearla.

En este caso, mediante la permuta de alquileres, un inversor le paga al jubilado el dinero adicional que necesita para asumir el coste de la residencia, por ejemplo, 1.200 euros, a cambio de las rentas que obtiene por alquilar su vivienda, por ejemplo, 1.000 euros.

La diferencia entre lo que necesita la persona mayor y lo que se obtiene por el alquiler -en este caso 200 euros-, es financiada por el inversor que ofrece la permuta.

Cuando fallezca el senior, los herederos deben liquidar la deuda acumulada, devolviendo el capital prestado más los intereses.

Esta devolución puede efectuarse de varias formas: en forma de dinero líquido por el montante de la deuda o dejando al inversor explotar el alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolver la deuda.

Optar por una u otra de las fórmulas dependerá de la situación familiar del jubilado, por lo que según Lafuente y Serrano, el hecho de tener hijos y cuál sea la relación con estos puede ser determinante a la hora de decidir si se retiene la propiedad o se transfiere.

Ambos expertos creen que en caso de tener descendientes, una hipoteca inversa sería un producto adecuado y si no se tienen o la relación con ellos es mala, una nuda propiedad puede ser la mejor solución. Por Beatriz Jiménez. Por Esther García López.