VIVIENDA: LA HIPOTECA INVERSA

La hipoteca inversa es una fórmula que lleva regulada en España desde 2007, pero apenas ha tenido éxito. En su lugar, la alternativa que está cogiendo impulso es el alquiler inverso

Las personas jubiladas pueden recurrir a diversos productos financieros para reforzar su pensión pública. La hipoteca inversa es una fórmula que lleva regulada en España desde 2007, pero apenas ha tenido éxito.

En su lugar, la alternativa que está cogiendo impulso es el alquiler inverso. Los Presupuestos Generales del Estado de 2023 han incluido por primera vez ventajas fiscales para esta fórmula de obtener liquidez durante la jubilación, aunque quedan reservadas para las personas mayores con grado de dependencia II y III que utilicen las rentas obtenidas del alquiler inverso para pagar su residencia o gastos asistenciales.

Este nuevo método o sistema de financiación surgió en Barcelona en el año 2016 de la mano de Pensium. Un grupo de expertos en diversos sectores como residencias, empleados sociales, abogados y economistas intentaron buscar una solución a uno de los principales problemas que sufren muchas personas de la tercera edad: la falta de liquidez para costearse servicios de asistencia.

Tal y como explica Pensium en su página web, su modelo de alquiler inverso permite obtener periódicamente, gracias a tener una vivienda en propiedad que se pueda alquilar, unas aportaciones de hasta el doble del alquiler que le ayudarán a pagar la residencia o la asistencia en casa de un familiar.

El programa incluye las reformas necesarias para ofrecer un alquiler óptimo y las familias no deben ocuparse de nada.

En concreto, esta empresa pone por adelantado la cantidad que necesite la persona solicitante cada seis meses. La deuda va incrementando progresivamente y se va saldando al mismo tiempo con las rentas que obtiene la empresa poniendo en alquiler la casa. 

Pero como la deuda crece a mayor ritmo que los ingresos del alquiler, una vez la persona ya no necesite este servicio por que ha mejorado, ha encontrado otra alternativa de costear sus cuidados o ha fallecido, la empresa seguirá alquilando la vivienda hasta que haya saldado toda la deuda y cobrado los intereses, que en principio es del 5,7% de forma generalizada.

Cuando todos los importes hayan quedado pagados, el propietario o familiares podrán disponer de nuevo de la vivienda. La principal ventaja respecto a la hipoteca inversa es que los herederos no tiene pagar el préstamos que dejó su familiar si quieren conservar la propiedad de la vivienda.

En el caso del alquiler inverso, el propietario o los familiares siempre recuperan la vivienda, en cambio, con una hipoteca inversa si no pueden asumir el coste del préstamos se ven obligados a venderla.

El alquiler inverso está en auge por los incentivos fiscales que ofrece. Para poder beneficiarse de los incentivos que ofrece, los propietarios de la vivienda deben tener reconocido el grado II o III de dependencia. Por otro lado, la propiedad solo puede destinarse al alquiler y debe constituirse un derecho real inscrito en el registro de la propiedad, regulado en el artículo 1881 del Código Civil. Asimismo, las rentas obtenidas del alquiler solo podrán destinarse a cuidados asistenciales. Con todo esto, las personas que hayan recurrido al alquiler inverso para costear su asistencia podrán beneficiarse de las siguientes ventajas fiscales:

-Exención de pago del Impuesto sobre las Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.

-Bonificación del 50% en la aplicación de los aranceles notariales y reducción del 90% de los gastos registrales.

La hipoteca inversa es un préstamo dirigido a personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa por el cual una entidad financiera abona una renta al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía. El importe del préstamo, que se puede recibir en un importe único en el momento de la constitución, de forma mensual o en una combinación de ambas, varía en función de la edad del cliente y del valor del inmueble.

Según el consultor inmobiliario Eduardo Molet, la hipoteca inversa permite cobrar una pequeña mensualidad, que se sitúa en los 440 euros, hasta el fallecimiento. En cambio, con la venta de la nuda propiedad se pueden llegar a obtener hasta 123.000 euros por una vivienda de tipo medio (unos 70m2 en una ciudad).

Con la hipoteca inversa, a pesar de que el cliente ofrece su vivienda como garantía del préstamo, este mantiene la propiedad y el uso hasta que fallece. De hecho, los herederos pueden elegir entre quedarse con el inmueble o venderlo. En el primer caso, deberán liquidar la deuda, devolviendo el dinero prestado a la entidad financiera, ya sea con sus propios fondos o contratando una nueva hipoteca.

La parte negativa de la venta de la nuda propiedad es la pérdida de la propiedad. Aún así, se mantiene el usufructo vitalicio, es decir, el vendedor puede seguir viviendo en la propiedad hasta el final de su vida.