VIVIENDA. EL DESAHUCIO Y EL REBUS SIC STANTIBUS

VIVIENDA. EL DESAHUCIO Y EL REBUS SIC STANTIBUS: la cláusula “rebus sic stantibus” puede introducirse en un juicio de desahucio y reclamación de cantidades mediante demanda reconvencional. El Tribunal Supremo falla que si el demandado justifica las razones por las que no debe la cantidad que se le reclama, puede oponerse a las mismas.

El Tribunal Supremo ha dictado sentencia resolviendo que, en los casos en los que a un juicio verbal para la acción de desahucio por falta de pago, se le suma la de reclamación de rentas o cantidades debidas, es posible introducir la cláusula rebus sic stantibus mediante la formulación de una demanda reconvencional.

La Sala considera que el arrendatario demandado por estas causas puede oponerse a las mismas si alega y prueba las razones por las que entiende que no debe la cantidad reclamada, o al menos, parte de ella.

La Mutualidad General de Funcionarios Civiles del Estado (Muface) inició en 2018 un procedimiento de adjudicación por concurso del arrendamiento de un inmueble en Madrid. La arrendadora (Muface) y la arrendataria firmaron un contrato de para uso diferente al de vivienda que tenía el edificio, en su lugar, en el contrato se preveía como destino del inmueble la explotación de la actividad de prestación de la actividad de prestación de servicios ligados al alojamiento, en concreto, a “hotel de estudiantes”.

En virtud del contrato y como inversión obligatoria, la arrendataria se comprometía a realizar todas las modificaciones y reformas necesarias en el edificio para adaptarlo a la actividad empresarial señalada, cumpliendo en todo caso con la normativa legal y urbanística aplicable y vigente. Dicha inversión y rehabilitación, tenía un valor igual o superior a 700.000 euros. Además, en el contrato firmado, se establecía una duración del mismo de veinte años desde la fecha de la firma, prorrogables mediante tácita reconducción año a año, con un precio anual de 168.065 euros, a pagar en plazos mensuales.

En noviembre de 2020 Muface interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra la arrendataria. En la demanda alegaba la falta de pago de las rentas desde mayo de 2019, reclamándole la cantidad impagada.

La arrendataria se opuso a la demanda alegando que, con las rentas abonadas correspondientes a los meses de abril, julio, agosto, septiembre y diciembre de 2019, y enero y febrero de 2020, no adeuda cantidad alguna a Muface, dados los graves incumplimientos por parte de esta última, lo que según defiende puede alegar como causa de oposición por tratarse de un procedimiento de desahucio en el que también se reclaman rentas.

La demandada refiere que Muface no contaba con la documentación urbanística necesaria para poder entregar pacíficamente el inmueble para el desarrollo del objeto exigido en el contrato que era el hospedaje. Añade que fue la falta de entrega por parte de Muface de la documentación necesaria y con la que debía contar para sacar el concurso en los términos en que lo hizo, lo que retrasó la obtención de las licencias e impidió que se pudiera terminar la reforma dentro del periodo de carencia inicial prevista en el contrato. “Por esta razón el periodo de carencia pactado en el contrato debe computarse desde el momento en que fue posible iniciar las obras, en septiembre de 2019”, fecha en la que la Administración inició el expediente de solicitud de licencia.

La recurrente también alegaba que el edificio fue entregado en condiciones diferentes a las pactadas por lo que la cantidad correspondiente a tales obras son de cuenta de la propiedad y es oponible como excepción el pago requerido. Asimismo, alegó que la situación derivada de la pandemia, dado que cuando se terminaron las obras los cursos universitarios se realizaban de forma telemática, hizo que el destino del edificio se viera afectado por las restricciones a la hostelería y el hospedaje. La arrendataria solicitó acogerse a ayudas del Estado, dirigiendo a Muface una solicitud a estos efectos, de lo que no recibió respuesta y, puesto que no se le reclamaron las cantidades correspondientes a julio y octubre de 2020 supuso que la arrendadora finalmente se había avenido a su petición.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 59 de Madrid estimó la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes y el desahucio solicitado, acordando, en su consecuencia, que la parte demanda, dentro de plazo legal, deje libre, vacío y expedito, a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento a practicar el 29 de junio de 2021 y, en el caso de que la demandada no desalojara el inmueble, y no fuera recurrida la presente sentencia, «habiéndose interesado en la demanda de desahucio la ejecución directa del anterior pronunciamiento, deberá procederse a dicha ejecución de forma directa, sin necesidad de ningún otro trámite, para proceder a su lanzamiento en el día y hora señalados”. Asimismo, el juzgado condenó a la demandada a abonar a la actora 249.811 euros.

El juzgado basó su decisión en que los motivos de oposición invocados por la demandada exceden del estrecho marco del juicio verbal de desahucio, por lo que, acreditado el incumplimiento de sus obligaciones, la demanda ha de ser estimada sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponderle para promoverlas por los cauces y ante la jurisdicción correspondiente.

Respecto de la invocación de la cláusula rebus, el juzgado advierte que no es competente para resolver sobre la solicitud administrativa formulada con fundamento en el Real Decreto-ley 15/2020 en cuanto a ayudas para financiación o exoneración de la deuda. “Los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona (…) han señalado como criterio orientador que, en el marco de procesos de desahucio por falta de pago, la parte demandada no podrá solicitar como motivo de oposición que se revise la cuantía de la renta, toda vez que esa revisión debe solicitarse en el marco de un procedimiento ordinario”, fallaba el juzgador.

No obstante, en la sentencia de instancia se aclaró que, sí será posible alegar como motivo de oposición al desahucio la imposibilidad de pago de las rentas (sin solicitar ninguna modificación de la renta) debido al acontecimiento de circunstancias sobrevenidas e imprevistas derivadas de las medidas dictadas por el Gobierno a raíz de la pandemia originada por la Covid-19. Pero en el presente caso, no ha quedada acreditada dicha imposibilidad, al menos en su totalidad.

La condenada recurrió la sentencia de instancia pero la Audiencia Provincial de Madrid desestimó el recurso de apelación. Contra este fallo del tribunal provincial, interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. El primero, alegaba que al amparo del 469.3 LEC, se había infringido las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso

cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la ley o hubiere podido producir indefensión y en concreto de lo dispuesto en el artículo 440.3 LEC.

El Tribunal Supremo ha estimado el recurso por infracción procesal afirmando que, la sentencia recurrida infringe el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) cuando afirma que son cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no debía las cantidades reclamadas.

La sala entiende que la recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3 LEC, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

“La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas”.

Por ello, el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio.

Como consecuencia de la estimación del recurso por infracción procesal, en aras de no privar a la parte recurrente de una instancia, el Supremo falla devolviendo las actuaciones a la Audiencia Provincial para que dicte la resolución procedente en la que dé respuesta a la cuestión planteada por la demandada acerca de si la falta de documentación necesaria para obtener las autorizaciones y licencias necesarias para la realización de las obras y la explotación de la actividad empresarial prevista en el contrato le era imputable a la demandante y, como consecuencia de ello, la demandada nada adeudaba cuando se interpuso la demanda.

La Sala del Alto Tribunal observa que, en el presente caso, la demandada recurrente se refiere exclusivamente en su recurso a las razones por las que, a su juicio, en virtud de los compromisos derivados del contrato, no debía nada a la demandante en el momento en el que esta interpuso la demanda de desahucio y reclamación de cantidad.

Llegados a este punto, la sentencia dictada por el TS considera que es la Audiencia quien debe pronunciarse exclusivamente sobre esta cuestión. “La demandada no ha planteado en su recurso la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como consecuencia de la incidencia de la pandemia en el cumplimiento de sus obligaciones del contrato, cosa que sí hizo en la contestación a la demanda, por lo demás, sin formular reconvención, como hubiera sido preciso para introducir como objeto del pleito una pretensión sobre modificación o extinción del contrato por aplicación de la cláusula rebus”.