VIVIENDA. ARRENDAMIENTOS Y COVID

VIVIENDA. ARRENDAMIENTOS Y COVID: el pasado 5 de julio de 2021, la Sección 1.ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo decidió en Sentencia 2702/2021 (en adelante, la “sentencia”) estimar el recurso interpuesto contra la sentencia de 28 de septiembre de 2018, dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona en el recurso de apelación 623/2017. En la sentencia, el Tribunal Supremo desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandada frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de n.º 25 de Barcelona, en virtud de la cual la demandada fue condenada al pago de la cláusula penal recogida en el contrato de arrendamiento, en el que era parte arrendataria.

Podríamos pensar hasta aquí que no se trata más que de otra sentencia del Tribunal Supremo a un recurso de casación cualquiera. Erramos. Tan solo hace falta echar una ojeada a los principales diarios y revistas especializadas por aquellas fechas (y podríamos resaltar que aún por estas) para darnos cuenta de que la pandemia derivada de la COVID-19 y todas sus ramificaciones han afectado al sector del alquiler para uso distinto de vivienda en España de una manera especialmente intensa.

Sin intención de desanimar a nadie que en estas líneas busque esa mencionada línea de vida, expresar que el fondo de la decisión del Tribunal Supremo en la sentencia es, como poco, una constelación de condiciones particulares del caso allí visto, que difícilmente se repetirán. En este sentido, cabe destacar las siguientes:

1. La sentencia ni siquiera resuelve sobre una situación relacionada con la pandemia de la COVID-19, sino que se trata de una disputa que nació en el año 2013 (allá por la época en la que los mismos diarios y revistas que ahora se llenan de contenido relacionado con la pandemia de la COVID-19 se llenaban de opiniones y comentarios sobre las cláusulas abusivas incluidas en los negocios jurídicos firmados entre empresarios y consumidores o usuarios), por lo que tenemos que ponerla en contexto y no extrapolar la coyuntura por muy tentador que nos parezca.

2. Se da la particularidad de que la demandada es una persona jurídica con la condición de entidad de derecho público. Particularidad que, si bien no es insólita en nuestro mercado inmobiliario, quizá no se repita con una frecuencia suficiente como para tildarla de “común”. Esto sitúa a las partes del contrato en un plano de igualdad, como veremos en el siguiente párrafo.

3. Como el propio Tribunal Supremo señala, las partes, cito literalmente, “debidamente asesoradas” incluyeron la cláusula penal en beneficio de ambas partes, puesto que esta operaba recíprocamente (por lo tanto, despídanse de las alegaciones relativas a la opresión y la usura), situación que suele ser bastante poco común en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, donde el arrendador suele reservarse un grado de flexibilidad mayor para resolver anticipadamente los contratos.

4. Tiene especial importancia, teniendo en cuenta la igualdad en la negociación de las partes, el principio pacta sunt servanda consagrado en el artículo 1091 del Código Civil, cuyo difícil encaje con el artículo 1154 de la misma ley ha sido extensamente tratado por nuestro Alto Tribunal, tal y como se refleja en la sentencia. Por resumir, para el caso que nos atañe, el 1154 sería aplicable cuando la diferencia entre la cantidad a la que ascienda la cláusula penal y los daños y perjuicios que, razonablemente, se pudiesen haber previsto al momento de redacción de la cláusula penal fuese extraordinariamente elevada y se atribuya a un cambio de circunstancias sobrevenido, circunstancia que nuestro Alto Tribunal no ha encontrado suficientemente probada por la parte demandada (a quien le corresponde en este caso, la carga de la prueba).

5. Por último, la arrendadora dejó expresa constancia ante notario de las dificultades que sufrió para arrendar de nuevo el inmueble, así como la especial coyuntura que dio lugar a la adquisición y arrendamiento del inmueble por su parte, que podríamos resumir en que el negocio jurídico complejo (esto es, la adquisición mediante leasing para posterior arrendamiento, sobre la base de que el arrendamiento estaba previamente acordado) se produjo sobre la base de la expectativa generada por la permanencia de la demandada como arrendataria por el plazo previsto en el contrato de arrendamiento.

En la situación que estamos viviendo, entiendo que cualquier cosa que, aunque mínimamente flote, nos sirva de salvavidas dentro de este embravecido océano que es el mercado del alquiler para uso distinto de vivienda. Lamentablemente para las tripulaciones de los barcos inmobiliarios que conforman los arrendadores y arrendatarios, las líneas de vida tienen un carácter casuístico que hace casi imposible aplicar, por analogía, los principios de un caso particular a otro. Es por ello por lo que entiendo tratamos de homogeneizar los criterios para dar soluciones simples a problemas complejos, aunque en este caso, las conclusiones y titulares se sacaron demasiado pronto. Este salvavidas se puede convertir en un lastre que nos arrastre al fondo del océano. Gumersindo Clemente . Abogado del Departamento del Derecho Inmobiliario. Ramón y Cajal Abogados. Actualidad Jurídica Aranzadi num. 979/2021 parte Comentario. Editorial Aranzadi, S.A.U., Cizur Menor. 2021.