Las comunidades de vecinos

La reclamación de las futuras cuotas de comunidad de propietarios. El artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que:

1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones periódicas que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.
2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Aunque la redacción original del citado precepto no hacía referencia expresa a las rentas derivadas de un contrato de arrendamiento, en el presente, nos referiremos al primer párrafo del citado artículo, que con anterioridad a la introducción del número 2, era y es utilizado para solicitar condenas de futuro, tanto en reclamación de las rentas procedentes de un contrato de arrendamiento que se devengaban tras la interposición de demanda, como de otras cantidades que se generan con carácter periódico (deudas derivadas de cuotas de comunidad, etc.). Aunque dicha postura no era, y no es aceptada por muchos tribunales.

Como se ha adelantado, la Jurisprudencia menor no es uniforme a la hora de interpretar dicho precepto, dándose en muchos casos una interpretación restrictiva, al entender que dichas prestaciones periódicas son aquellas que se producen de forma continuada en el tiempo y sujetas a un importe uniforme, como serían alimentos, las rentas vitalicias, rentas de arrendamientos, pero no aquellas prestaciones que aunque periódicas por tratarse de contratos de tracto sucesivo, están sujetas a variaciones en el precio como un contrato de suministro (Sentencia AP de Guadalajara, 237/2013, de 5 de noviembre). En este sentido la SAP de Cantabria, de 5-4-2011, exige que en todo caso que se traten de prestaciones periódicas y liquidas, sin incertidumbre en relación con la cuantía… ya que implícitamente se está aludiendo a aquellas prestaciones cuya liquidación se conoce o puede conocerse al tiempo de ser dictada sentencia. Esta interpretación, sostenida por la SAP de Madrid de 27-10-2010 y otras, es más según la resolución anteriormente citada, es además acorde y coherente con la nueva redacción del art. 220 LEC dada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, dejando aún más claro que el legislador consiente ahora expresamente que se pida condenar al pago de las rentas periódicas futuras, pero tomando como base de la liquidación el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda, de modo que la iliquidez reside únicamente en el número de plazos de renta debidos, no en su importe, y no se mencionan los suministros.

En parecido sentido se pronuncia la SAP de Murcia, de 9-9-2010, relativa a contratos de suministros (gas), que desestiman la posibilidad no sólo por existir una incertidumbre respecto de la cuantía sino si realmente se va a producir dicho consumo, a lo anterior además añade que la indeterminación de la cuantía, a cuyo pago se pide la condena el demandado, impide que se pueda seguir el juicio verbal, pues para tal supuesto debería plantearse un procedimiento ordinario (art. 249.2). La citada resolución se ampara además en que la incertidumbre del consumo futuro se produce no sólo en cuanto a la cuantía, sino si se va a producir o no dicho consumo, lo que impide ampliar a estos supuestos el art. 220, que es una norma excepcional y de interpretación restrictiva (art. 4.2 CC), sin olvidar lo expresado en relación al procedimiento a seguir.

Expresión de la interpretación anterior, aunque con cierta matización, es la SAP de Málaga, de 25 de octubre 2011, que establece que la posibilidad de condena de futuro comporta una exigencia, que supone un obstáculo con carácter general en materia de gastos de comunidad de propietarios, ya que además de tratarse de prestaciones periódicas deben encontrarse perfectamente determinadas (liquidez) en el momento del inicio del proceso, a falta sólo de su vencimiento, sin que requieran de una posterior actividad liquidatoria, más allá de una operación aritmética, entendiendo que en los supuestos de deudas de comunidades, se precisan una serie de actuaciones previas como: a) la aprobación por parte de la Junta del presupuesto de ingresos y gastos, que servirán para calcular la contribución de cada propietario, b) la liquidación de la deuda del propietario. Estableciendo que en el caso de deudas comunitarias devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda y a la contestación, su inclusión en el contenido de la condena cercenaría las posibilidades de oposición del propietario afectado, ante las posibles vicisitudes del proceso de liquidación de la deuda, habida cuenta la restricción a los motivos de oposición sobre el fondo en el ámbito de la ejecución de títulos judiciales, limitados: al pago o cumplimiento de lo acordado, la caducidad y a los pactos o transacciones adoptados para evitar la ejecución. Por ello, los mecanismos de oposición del propietario ante una eventual liquidación incorrecta de la deuda, incluida en la condena de futuro sin posible contradicción procesal (preclusión de la fase de alegaciones y restricción de las cusas de oposición a la ejecución), comportaría una infracción del derecho de defensa.

Continúa la resolución antedicha, expresando que las consideraciones anteriores nos llevan a excluir la posibilidad de aplicar la condena de futuro en el ámbito de las deudas comunitarias, limitando en cualquier caso dicha posibilidad a la reclamación de las cuotas de comunidad que, siendo liquidas, por corresponder al mismo ejercicio anual, venzan con posterioridad a la interposición de la demanda, siempre que medie una expresa solicitud en tal sentido; remitiéndose a la Comunidad de propietarios a deducir reclamación por las restantes deudas vencidas con posterioridad a la interposición de la demanda mediante el cauce del juicio monitorio, o directamente a través del correspondiente proceso declarativo.

Es decir, la resolución anterior descartando, con carácter general, la aplicación de la condena de futuro para las deudas comunitarias, se sitúa en una posición intermedia, en la que se permite la reclamación de las cuotas devengadas después de la interposición de demanda, pero condicionada a que se trate del mismo ejercicio, para asegurar la invariabilidad de la cuantía.

Por ello, podemos preguntarnos qué debe entenderse por el término periódico, entendiéndose éste como aquello que se repite con frecuencia a intervalos determinados, por ello, de una primera lectura del citado precepto podría entenderse que pueden reclamarse todas aquellas cantidades que se devenguen con carácter periódico, con independencia de su origen e importe, pero como se ha dicho las interpretaciones son discrepantes.

Podría decirse que las interpretaciones antedichas, son restrictivas y chocan con el principio de economía procesal, al remitir al reclamante a la interposición de sucesivos procedimientos, es más, la misma puede dejar sin contenido el citado precepto, ya que podría ser rechazada cualquier condena de futuro; piénsese que, en un principio, el citado precepto no hacía referencia, como hoy hace el número 2 del citado artículo, a las rentas derivadas de un contrato de arrendamiento devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda, por ello resulta evidente que resulta muy difícil encontrar una prestación periódica cuyo importe sea uniforme o que permanezca inalterable a lo largo del tiempo, basta pensar que normalmente cualquier renta (alimentos, cuota, etc.) estará sujeta a actualización o que la misma puede ser adicionada con otros conceptos (tributos, gastos de comunidad, etc.).

Es más, si se atiende a la literalidad del número 2 del precepto, y para salvaguarda de la exigencia de un importe uniforme, se establece que se tomará como importe el de la última mensualidad al interponer la demanda, lo que choca con el principio antedicho (de economía procesal), pero además existen supuestos en los que dicho importe puede haberse visto reducido.

Es más, tal y como hace la SAP de Málaga citada, aunque con un mayor alcance, pensemos en la regulación de los distintos procesos, así podemos hacer mención, al proceso o juicio ordinario en el que tras la interposición de la demanda le sigue la audiencia previa, qué impide que en dicho acto se amplíe la cuantía reclamada con las nuevas cantidades (cuotas, rentas) devengadas hasta ese momento y que han podido variar, evidentemente mediante la aportación de la correspondiente prueba que puede ser objeto de contradicción por la parte demandada, actuación que también puede darse o realizarse en el acto de la vista de juicio ordinario o del verbal, es más, como establece el precepto, dicha posibilidad está condicionada a que en la demanda se solicite expresamente dicha condena, por lo que el demandado ya sabe que dicha cuantía será ampliada en un momento posterior, pudiendo articular los medios de defensa que estime oportunos.

Conforme a lo expresado, entendemos dada la redacción del citado precepto y la reforma operada en 2009, que la finalidad del mismo es facilitar la interposición de reclamaciones en las que se puedan adicionar las cantidades que se devenguen durante la tramitación del proceso, y que el concepto de prestaciones periódicas no tiene por qué asimilarse a una cuantía uniforme, máxime cuando los actuales procesos declarativos (verbal y ordinario) ofrecen la posibilidad para que el tribunal (y la parte demandada) puedan controlar la ampliación de dicha reclamación.

Por ello, entendemos que una interpretación contraria a la expresada anteriormente, deja prácticamente sin contenido en citado precepto al ser mínimos los supuestos en los que no se produce una variación de los importes de las prestaciones (cantidades).

Así, como expresa la SAP de Lugo, de 22 de septiembre de 2006, el art. 220 de la LEC, contempla la llamada condena de futuro, es decir, estamos ante el ejercicio de una pretensión de condena que es satisfecha por una condena de presente pero de prestación futura con lo que se evita y previenen los futuros incumplimientos, dando lugar así a una mayor garantía de tutela judicial. El artículo citado habla de intereses o prestaciones periódicas que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte la sentencia y no distingue entre la variabilidad de las prestaciones sino que atiende al carácter de éstas y donde la Ley no distingue no cabe hacer distinciones. Las cuotas de la Comunidad de Propietarios tienen un carácter de prestaciones periódicas, siendo concretadas anualmente por lo general mediante acuerdo de la Junta de Propietarios, dicha concreción sólo es alterada mediante un nuevo acuerdo adoptado por la Junta con la mayoría exigida legalmente para su aumento o disminución. Por tanto, la variabilidad, en su caso, no es óbice a la obligación de pago de prestaciones que resulta legalmente establecida y no restringe el carácter de periodicidad y exigibilidad de las cantidades que constituyen las cuotas comunitarias correspondientes así fijadas.

Sin que podamos olvidar que las condenas de futuro contaban con pronunciamientos favorables anteriores a la Ley 1/2000, expresión de la misma son, entre otras, las SSTC nº 194, de 14-6-1993, y la nº 163, de 14-7-1998, las SSTS nº 1233, de 29-12-2004 y nº 971, de 5-10-2006, esta última ya hacía referencia al citado artículo.

Así en cuanto a la ejecución, podríamos remitirnos a lo establecido por el art. 578.1 LEC, en cuanto al vencimiento de nuevos plazos o de la totalidad de la deuda, que establece que si, se despachada ejecución por deuda de una cantidad liquida, venciera algún plazo de la misma obligación en cuya virtud se procede, o la obligación en su totalidad, se entenderá ampliada la ejecución por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos de principal e intereses, si lo pidiere así el actor y sin necesidad de retrotraer el procedimiento, siendo cierto que la aplicación de dicho precepto ha sido objeto también de pronunciamientos judiciales contradictorios.

Como conclusión y tras las citas contenidas en el presente, y para determinar qué deudas pueden ser incluidas dentro del art. 220 LEC, sobre todo las relativas a la cuotas de las comunidades de propietarios, nos encontramos ante una falta de seguridad jurídica, y la aplicación del citado precepto, en los términos expresados anteriormente, dependerá del tribunal a que se dirija dicha petición.