DERECHOS. COMPRAVENTA: el vendedor entrega cosa distinta a lo pactado. Si el vendedor entrega cosa distinta a lo pactado en el contrato de compraventa, el comprador puede solicitar la resolución del contrato.
Veamos qué ocurre cuando el vendedor entrega cosa distinta a lo pactado en el contrato de compraventa.
Lo primero que quiero que recordéis es la expresión “aliud por alio“, y veréis el por qué más adelante.
Resolución de la compraventa cuando el vendedor entrega cosa distinta a lo pactado en el contrato. Cuando el vendedor entrega cosa distinta a lo pactado en el contrato se incumple por el vendedor su principal obligación.
Por tanto, es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor, el de entregar la cosa vendida conforme a lo que dispone el art. 1461 del Código Civil, que se concreta en la identidad e integridad de la misma.
El más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega cosa distinta que no se corresponde con lo acordado. En estos casos puede interesarse la resolución del contrato.
¿Qué dice el Código Civil respecto de la resolución del contrato?. Respecto de la resolución del contrato, el artículo 1124 Código Civil dispone: ” La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible…”
Jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa. La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la resolución del contrato precisa:
” en cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 Código Civil, implica un incumplimiento esencial del contrato.” (Sentencia TS 21.12.2012).
” es preciso que se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria.” (Sentencia TS 10.06.2010).
” …hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.” (Sentencia TS 30.10.2009).
La entrega de cosa distinta es “aliud por alio”. La doctrina denomina con la expresión “aliud por alio” las situaciones en las que:
-el vendedor entrega cosa distinta a lo pactado (dar una cosa por otra).
-o que se haya entregado cosa, que por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.
Veamos un ejemplo de como aplica la doctrina del “aliud pro alio” el Tribunal Supremo: ” Se ha vendido una vivienda y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda.
El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud por alio. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud por alio.
Existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos caso permite acudir a la resolución contractual de los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.
La entrega de una cosa aliud por alio, en el contrato de compraventa es un claro caso de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución del artículo 1124 Código Civil”.
Sentencias cuando el vendedor entrega cosa distinta a lo pactado en una compraventa. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 14.01.2010. En esta sentencia se establecen los requisitos para aplicar la doctrina del “aliud por alio”:
” La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del art. 1166 CC , que establece que “el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida”; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación.
En definitiva el “aliud pro alio” se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual….
De lo anterior se deduce que las notas que deben concurrir para que se considere que se ha entregado cosa distinta de la pactada para que ello comporte el incumplimiento del contrato son dos:
a) inhabilidad del objeto para el que se ha destinado, y
b) insatisfacción del comprador, puesto que cuando se acepta el objeto distinto no puede después alegarse la citada doctrina.”
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 5.03.2018. En este caso, una empresa le vende a otra mediante un contrato de compraventa, un negocio de fabricación de pasta de papel.
La entidad compradora tomó posesión del negocio y a las pocas semanas comenzó la actividad de fabricación, pero a los cuatro meses aproximadamente, se derrumbó el techo de la nave principal de las instalaciones, en la que se ubicaba la máquina de fabricación de papel que constituía el elemento principal del negocio.
La causa, según informe pericial, fue el fallo de la estructura de la cubierta debido a un proceso de oxidación o corrosión de las armaduras de hormigón por un defecto en el hormigonado de las varillas; proceso iniciado posiblemente en el momento mismo de la construcción de la nave en la década de 1960, tratándose de un defecto muy difícil de apreciar antes del derrumbe, que no se manifestaba al exterior ni produjo signos aparentes.
Entre los argumentos principales de esta sentencia destaca lo siguiente: ” La parte vendedora insiste en que la apreciación de la entrega diversa («aliud pro alio») ha de concurrir en el momento de la propia consumación del contrato con la puesta en posesión del comprador y no -como ocurre en este caso- cuatro meses después.
Tal argumentación no puede ser aceptada pues evidentemente si el grave defecto que afectaba a la cosa vendida hubiese sido apreciable en el momento de la contratación, ésta no habría tenido lugar pues la parte compradora no la habría adquirido.
Pero una cosa es que el defecto no sea apreciable («vicio oculto») y otra es que no existiera en el momento de perfección del contrato; preexistencia que en el caso presente se deriva de los informes técnicos emitidos al respecto que se refieren incluso a que podría existir desde el mismo momento inicial de la construcción con una evolución que finalmente ha producido el resultado de ruina. Por tanto ha de tenerse por acreditado que el defecto existía desde el momento de la celebración del contrato.
Como afirmamos en nuestra sentencia de 2 de junio de 2015, «Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio . Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, “existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil .”
Y precisa la de 31 julio 2002, recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: “la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución… en definitiva, la inhabilidad del objeto”. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : ” …defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina.” La de 25 febrero 2010 añade: “…la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato”…».
No puede desconocerse que esta es la situación producida en el caso presente, pues -aunque pudiera ignorarlo la parte vendedora- el objeto del contrato resultaba absolutamente inhábil para la finalidad objetiva perseguida con su adquisición en tanto que se reveló en un corto espacio de tiempo, incluso dentro del breve plazo de seis meses previsto en el artículo 1490 Código Civil para la exigencia de saneamiento por vicios ocultos, que se trataba de un inmueble que, por su situación de ruina inminente, no resultaba apto para continuar en él la explotación económica que hasta ese momento se había desarrollado.”
¿Procederá la resolución del contrato si el comprador conocía los defectos?. No procederá la resolución contractual cuando el vendedor haya entregado una cosa aliud pro alio (cosa distinta o inhábil), cuando la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias, “…el comprador sabía lo que compraba y al precio que lo hacía, además de ser un profesional en esta función, y no puede alegar que le dieron una cosa por otra “aliud por alio…” Sentencia Tribunal Supremo 2.06.2015. Francisco Sevilla Cáceres. Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.