COMUNIDADES. SOBRE LA INSTALACIÓN DE ASCENSORES: el marco normativo relativo a la seguridad e inspección de los aparatos elevadores en España ha experimentado una profunda transformación.
La entrada en vigor del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la nueva Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», emitida por el Ministerio de Industria y Turismo, establece un estándar de seguridad elevado para todo el parque de ascensores del país, afectando tanto a inmuebles públicos como a edificios residenciales privados.
Esta regulación introduce exigencias técnicas destinadas a equiparar los ascensores más antiguos a los estándares actuales de seguridad y accesibilidad. Para las comunidades de propietarios, el cumplimiento de estas exigencias implica una revisión inmediata de los calendarios de inspección y, en la mayoría de los casos, la necesidad de asumir ajustes presupuestarios significativos y la aprobación de derramas extraordinarias.
1. Ámbito de Aplicación y Filosofía del Real Decreto 355/2024. Una de las dudas más frecuentes entre las juntas de propietarios radica en si la entrada en vigor de este Real Decreto exige la sustitución completa del aparato elevador.
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La norma aclara de forma taxativa que los ascensores antiguos no deben ser sustituidos de forma íntegra por el mero hecho de contar con cierta antigüedad. No obstante, sí existe la obligación legal indiscutible de adaptarlos a las nuevas pautas de mantenimiento, pasar las inspecciones periódicas bajo los nuevos criterios técnicos y ejecutar todas aquellas modificaciones estructurales o electrónicas requeridas para garantizar la seguridad de los usuarios.
Adicionalmente, la normativa estatal sirve de base mínima, por lo que debe articularse con los desarrollos reglamentarios regionales aprobados por las distintas Comunidades Autónomas, las cuales poseen competencias de ejecución en materia de industria y seguridad ambiental.
2. Nuevo Calendario Escalonado de Inspecciones Periódicas. El Real Decreto reestructura los plazos legales en los que las inspecciones técnicas obligatorias (ITE de ascensores) deben llevarse a cabo por parte de un Organismo de Control Autorizado (OCA). La periodicidad se determina en función del uso del inmueble, el número de viviendas y la altura de la edificación:
| Tipo de Edificio / Uso | Periodicidad de Inspección | Observaciones Clave |
| Edificios de uso público e industriales | Cada 2 años | Aplica a hospitales, centros comerciales, oficinas y espacios de alta afluencia. |
| Bloques residenciales de > 20 viviendas o > 4 plantas | Cada 4 años | Abarca a la mayoría de comunidades de propietarios medianas y grandes. |
| Resto de instalaciones (≤ 20 viviendas o ≤ 4 plantas) | Cada 6 años | Aplica a pequeñas comunidades y viviendas unifamiliares con elevador. |
El incumplimiento de estos plazos o la no subsanación de los defectos graves detectados durante la inspección puede acarrear la paralización cautelar del ascensor por parte de la autoridad competente de la Comunidad Autónoma, con las consecuentes responsabilidades administrativas y civiles para la junta de propietarios.
3. Modificaciones Técnicas Obligatorias y Medidas de Seguridad. Durante las inspecciones periódicas, los inspectores verificarán obligatoriamente que la instalación cuente con una serie de dispositivos técnicos destinados a minimizar los riesgos de accidentes habituales en ascensores antiguos:
A. Telealarma y Comunicación Bidireccional de Emergencia. Todos los ascensores que carezcan de un canal de comunicación en tiempo real deben incorporar un dispositivo bidireccional. La norma explicita:
«Todos los ascensores que no dispongan de un sistema de comunicación bidireccional, deberán incorporar un dispositivo de comunicación bidireccional que garantice que los/las usuarios/as atrapados puedan pedir auxilio en cualquier momento a un centro de rescate».
Este sistema debe garantizar la accesibilidad a personas con discapacidad auditiva o vocal y mantenerse operativo incluso en situaciones de corte del suministro eléctrico general.
B. Precisión de Parada y Nivelación en Planta. Para evitar tropezones y garantizar la accesibilidad universal a personas con movilidad reducida o sillas de ruedas, la normativa exige que los elevadores garanticen una precisión de parada de ± 10 mm y una precisión de nivelación de ± 20 mm. Para alcanzar estos umbrales, se recomienda de manera prioritaria la instalación de variadores de frecuencia en los cuadros de maniobra.
C. Puertas Automáticas y Protección de Cierre. Se impone la instalación de puertas de accionamiento automático provistas de una cortina fotoeléctrica u otro dispositivo de protección que cubra la apertura desde 25 mm hasta 1.600 mm de altura respecto a la pisadera de la cabina. La ley contempla una excepción técnica condicionada:
«Siempre que esta medida sea técnicamente viable, no implique la sustitución de las puertas existentes y su implementación sea económicamente favorable en relación a la sustitución de dichas puertas».
D. Protección contra los Movimientos Incontrolados. Resulta obligatorio contar con elementos que impidan tanto los desplazamientos ascendentes incontrolados de la cabina a gran velocidad como los movimientos fortuitos cuando la cabina se encuentra en reposo con las puertas abiertas.
4. Régimen Transitorio para la Sustitución de Guías Peligrosas. El Real Decreto prohíbe taxativamente mantener guías de cabina o contrapeso que integren dispositivos paracaídas de tipos cilíndricos, de raíl o de madera, al considerarlos elementos obsoletos y potencialmente peligrosos (a excepción de inmuebles declarados Bien de Interés Cultural o patrimonio histórico-artístico). Los plazos máximos para ejecutar dicha sustitución, contados a partir de la primera inspección periódica que detecte la anomalía, varían según la fecha de instalación original:
- Ascensores instalados antes del 6 de septiembre de 1952: Plazo máximo de 3 años en caso de contar con guías de madera o cilíndricas huecas; y de 6 años para el resto de los casos.
- Ascensores instalados entre el 6 de septiembre de 1952 y el 1 de abril de 1967: Plazo máximo de 3 años si disponen de guías de madera/cilíndricas huecas; y de 8 años para las demás tipologías.
- Ascensores instalados a partir del 1 de abril de 1967: Plazo máximo de 10 años.
5. Perspectiva Jurídica: Propiedad Horizontal, Quorum y Reparto de Gastos. Desde el punto de vista del régimen de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), las obras impuestas por la normativa técnica industrial tienen el carácter de actuaciones obligatorias para la conservación del inmueble y la garantía de la seguridad y accesibilidad.
En virtud del artículo 10.1.a) de la LPH, estas obras no requieren de un acuerdo mayoritario complejo en junta cuando vienen derivadas de un mandato legal administrativo, siendo imperativo para la comunidad afrontar su coste.
Clave jurídica: Aunque la realización de las obras es obligatoria, la junta de propietarios debe reunirse para aprobar la liquidación del presupuesto, la cuota extraordinaria o derrama y el calendario de cobros. La distribución de las derramas se efectuará conforme a los coeficientes de participación fijados en el Título Constitutivo, salvo que estatutariamente se haya pactado otro sistema de reparto.
6. Recomendaciones Prácticas y Estrategia de Contratación. Frente a las inspecciones inminentes, es altamente aconsejable que la administración de la finca y la presidencia adopten una postura proactiva:
- Revisión previa del contrato de mantenimiento: Verificar si algunas de las mejoras (como la actualización de la telealarma) están cubiertas por la modalidad de mantenimiento suscrita.
- Licitación y comparación de presupuestos: No limitarse al presupuesto presentado por la empresa mantenedora habitual. La solicitud de varias ofertas a distintas empresas conservadoras del sector puede generar variaciones de precio sustanciales, logrando en comunidades medianas y grandes ahorros de más de 4.000 euros anuales en los contratos integrales de modernización.
- Planificación financiera: En caso de modificaciones complejas (como cambio de guías o puertas), valorar la vía de la financiación a través de la empresa mantenedora o entidades bancarias para amortiguar el impacto del cobro directo de la derrama a los comuneros.
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Este artículo posee carácter divulgativo e informativo. Si su comunidad de propietarios requiere asesoramiento legal específico sobre la Ley de Propiedad Horizontal, impugnación de acuerdos o reclamaciones contractuales, le invitamos a ponerse en contacto con nuestro despacho profesional.