ARRENDAMIENTOS. Causas de extinción del contrato

26 enero, 2018

ARRENDAMIENTOS. Causas de extinción del contrato (art. 28 LAU 1994). La LAU 1994 presenta, respecto de la idea del anterior art. 114 LAU 1964, la mejora técnica de hacer desaparecer como causas de resolución la declaración de ruina y la expropiación forzosa del inmueble, tratándolos de verdaderos modos de extinción, que no implican cumplimiento defectuoso o incumplimiento, propios de los supuestos que funcionan como causa para resolver los contratos.

Distintas de la resolución (art. 27 LAU 1994) son también otras fórmulas de extinción del contrato, por lo que el art. 28 LAU 1994 contempla expresamente dos causas (pérdida de la cosa arrendada y ruina) y recurre al término «además» como necesidad de integración de la norma y, en particular, a circunstancias tan inequívocamente extintivas como la expiración del plazo (que curiosamente no se contempla en ningún precepto expreso de la LAU 1994, teniéndose que recurrir a la norma genérica del art. 1569.1 CCiv), el desistimiento, la resolución del derecho del arrendador, la enajenación de la vivienda en los términos del art. 14 LAU 1994, la muerte del arrendatario sin haber lugar al ejercicio de subrogaciones, así como el mutuo disenso.

Pérdida de la cosa (art. 28.a)

Tanto en el art. 1.563 CCiv , como en el art. 118 LAU 1964 , se contemplaba la pérdida de la finca arrendada como resolución del contrato por carencia de causa, al dejar de existir la finca, dejando aparte la posible responsabilidad del arrendatario, y sin tener en cuenta que haya culpa del arrendador.

Pero en la LAU 1994 hay importante novedad. El art. 28.a) LAU 1994 condiciona la extinción del inquilinato a que la pérdida de la cosa alquilada no sea por causa imputable al arrendador. Pero, destruida la vivienda del todo, o imposible usarla en absoluto, aunque sea por negligencia del arrendador, de todos modos determina la desaparición de un contrato carente de causa, por no existir su elemento esencial, sin posibilidades de rehabilitación, a fin de ser usado. Con independencia de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios que competa, parecería que el contrato no puede perseverar, ni obviamente seguir devengándose rentas a cargo del arrendatario. La explícita mención legal supondrá, entonces, que la destrucción o pérdida por causa imputable al arrendador engendrará la obligación de reconstruir o reparar para el uso de la vivienda, todo ello con independencia de esa indemnización que pudiera corresponder al arrendatario, por la privación durante las obras de reconstrucción o reparación del uso de la vivienda, y demás gastos que se le pudieran causar (es de todo asistemático entender que el contrato no se extingue y aparece una causa de suspensión cancelándose el deber del pago de la renta del contrato hasta la reconstrucción, o definitiva declaración de que no la habrá «in natura», sino reparación por equivalente).

Pérdida o destrucción.

La pérdida de la finca arrendada del art. 28 LAU 1994 es una noción legalmente indeterminada, que evoca su dimensión coincidente con la fórmula que el Derecho común emplea para distinguir la pérdida física o destrucción material, de la jurídica y la económica del objeto contractual.

En particular, no resulta de aplicación, más que a los contratos anteriores a la vigencia de la LAU 1994, la regla objetiva de pérdida presuntiva del art. 118 LAU 1964, de que la reconstrucción de la finca exija la realización de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 del valor real de la vivienda (STS de 15 de febrero de 1996, rec. 2250/1992).

Parece, de todas maneras, que no debe exigirse una pérdida como destrucción de todo el inmueble, sino que basta el deterioro de sus elementos estructurales de cara a una disfuncionalidad absoluta, puesto que haga peligrosa o casi inviable la habitación.

Sujetos.

La norma de extinción del contrato de arrendamiento de vivienda por pérdida del inmueble del art. 28.a) LAU 1994 está dispuesta en favor del arrendador.

El arrendatario, ante la degradación de la vivienda, ha podido exigir las obras de conservación necesarias, o en su caso, resolver el contrato ex art. 27.3.a) LAU 1994, o en fin, reducido a la inhabitabilidad por obras del art. 26 LAU 1994, puede haber optado por el desistimiento o suspensión negocial. Pero nada excluye que el propio arrendatario invoque esta causa de extinción por su solo impulso, y que lo haga pudiendo ser responsable de la misma pérdida de la vivienda que gozaba.

En cualquier caso, también cabe, como cualquier otra extinción contractual, el acuerdo que, de mutuo acuerdo, acepte la destrucción de la cosa.

En las nuevas condiciones de los contratos en vigor de la LAU 1994, de duración prefijada y renta de mercado, no parece lógico que los arrendadores dejen perder su finca, y un buen arriendo, ni que los arrendatarios dejen de exigir prontamente sus derechos ex arts. 26 y 27.3.a) LAU 1994, sino más bien que los casos de destrucción serán consecuencia de caso fortuito o fuerza mayor.

Ruina (art. 28.b)

La declaración administrativa (por autoridad competente) de ruina se configura como un acto productor de efectos jurídicos sobre el contrato de arrendamiento, sin más requerimiento que sea firme.

En el art. 114.10.ª LAU 1964, de empleo para contratos anteriores al 1 de enero de 1995, se especificaba como agente de la ruina resolutoria a la autoridad municipal, y se imponía el expediente contradictorio, con citación de los inquilinos, manteniendo que sólo daría lugar a la resolución cuando se hubieran acabado o renunciado los recursos legales.

Actualmente, la autoridad administrativa competente puede ser cualquiera que lo sea, y el cumplimiento de la regulación de sus expedientes, sin requisitos desde la legislación locativa.

Lo preciso, pues, es que se haya producido una declaración firme de ruina, que implica la demolición del inmueble. Es exclusivamente a lo que se debe ceñir el examen del Juez civil, sin que pueda entrar en el estudio de las razones de fondo del expediente administrativo. La declaración administrativa de ruina vinculará a la judicial, cuya misión se reducirá a funciones de homologación, tendente a comprobar la firmeza de la resolución administrativa (o sea, cuando el acuerdo no sea susceptible de ulterior recurso en vía administrativa, o contencioso-administrativa, o cuando habiéndose seguido este segundo recurso hubiere recaído sentencia que no admitiera recurso ulterior), sin que pueda entrarse en el cumplimiento de las garantías procesales y, entre ellas, la citación de los arrendatarios, la existencia de procedimientos contradictorios, o la audiencia de las partes, que son extremos que las partes deben controlar en el orden jurisdiccional revisor propio.

En este ceñido aspecto civil, sí es de utilidad la doctrina clásica, partiendo de un concepto de ruina unitariamente aplicado a la finca, unidad predial, o patrimonial jurídica y arquitectónica, sin que sea preciso sean ruinosos todos los elementos del conjunto, bien que amenace con un riesgo cierto el derrumbamiento, aunque no necesariamente inminente. Así equivale la declaración de ruina a una previsión técnica de pérdida inevitable de la finca que por su inminencia, gravedad y perentoriedad no permiten trámites dilatorios sin riesgo cierto, y que únicamente requiere de una declaración administrativa previa, de acuerdo con lo establecido en el art. 183.4 Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.