VIVIENDA. LA OPCIÓN DE COMPRA: requisitos del contrato de opción de compra. Análisis, según la jurisprudencia, de los requisitos del contrato de opción de compra atendiendo al objeto, al precio y el plazo.
El contrato de opción de compra se define como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra parte (denominada optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
“El propietario de una vivienda suscribe un contrato de arrendamiento con el inquilino celebrando también un contrato de opción de compra por medio del cual y antes de que finalice la duración del arrendamiento, el inquilino podrá ejercer una opción de compra de esa vivienda por importe de 120.000 euros.”
Partes intervinientes en el contrato de opción de compra. a) el concedente o prominente (el que concede la facultad –vendedor-). b) el optante (quien decide sobre celebrar o no la compraventa –comprador-).
Efectos que produce la opción de compra cuando se ejercita. Hemos dicho que la opción de compra es una especie de precontrato, y así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 23.04.2010:
” El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa”.
Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.
El optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente procedimiento judicial.
Por tanto la opción de compra se entiende como una primera fase del proceso contractual en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado.
Así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia, que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra , como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa.
El plazo en la opción de compra. La opción de compra es esencialmente temporal.
La sentencia del Tribunal Supremo de 22.09.2009 expresa literalmente que: “… transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho”.
Como dice también la sentencia del Tribunal Supremo de 14.11.2000, citando numerosas sentencias anteriores: “dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción”.
Y, como añade la sentencia de fecha 5.06.2003 que cita también abundante jurisprudencia anterior, “si se ejercita la opción de compra , aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada”.
En el contrato de opción de compra es muy importante la observancia de los pactos suscritos por las partes (artículo 1255 del Código Civil).
En el caso de la opción de compra, se establece de modo reiterado por la jurisprudencia que la opción ha de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción.
Requisitos del contrato de opción de compra. Siguiendo la doctrina expuesta en la sentencia del Tribunal Supremo de 28.04.2000, los requisitos necesarios para la opción de compra son:
EL OBJETO
EL PRECIO
EL PLAZO
Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del plazo concedido.
En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no el contrato.
Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del “pactum de contrahendo”.
Cuestión distinta son los requisitos para la inscripción del derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad, que deben cumplirse por exigencia de la legislación hipotecaria.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 3.04.2006: “…consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción”.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 19.02.2020: “De las dos referidas cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.
La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.” Francisco Sevilla Cáceres. Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.