SERVIDUMBRES Régimen y contenido

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SERVIDUMBRES. Régimen y contenido. Como derecho subjetivo que es, en las servidumbres positivas la facultad básica será la facultad del titular del derecho a una cierta utilización o goce del predio sirviente (por ejemplo: pasar por él), mientras que en las servidumbres negativas será la facultad de exigir un comportamiento omisivo del dueño del predio sirviente y la destrucción de lo que haya sido hecho lesionando o violando la servidumbre. La contrapartida del titular del predio sirviente será la obligación de dejar hacer o de abstenerse de hacer algo.

  • Contenido: El «modus servitutis», esto es, el contenido de la servidumbre, habrá de ser el adecuado para que el predio sirviente rinda en favor del predio dominante el beneficio previsto.

En cuanto a la determinación concreta de este contenido se otorga una gran amplitud a la autonomía de la voluntad: «el título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente» (art. 598 CCiv).

Se atenderá, pues:

– Las indicaciones del negocio jurídico constitutivo.

– El ejercicio de la servidumbre que hubiera dado lugar a la usucapión.

– Normal alcance indicativo que se desprende del llamado signo aparente.

A diferencia del Derecho Romano, en el que las servidumbres fueron siempre tipos determinados, se instaura en el art. 594 CCiv la atipicidad para las servidumbres voluntarias (González Porras): «todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciese, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público».

El ejercicio «civiliter» consiste en obtener el máximo rendimiento para el fundo dominante con el mínimo agravio para el sirviente (Luna Serrano), sin más límite que la ley o el orden público.

Cabe decir que un aprovechamiento ocasionalmente menos intenso de la servidumbre no impide luego un ulterior uso mayor consentido en el título, salvo si cambia, por prescripción, el entero «modus servitutis» (art. 547 CCiv).

Derechos del dueño del predio dominante

Como se ha dicho, los principales derechos son los derivados del título constitutivo o de la posesión (art. 598 CCiv).

Cuando el contenido de la servidumbre está negocialmente previsto y determinado se aplicarán las reglas propias de la interpretación de los contratos en supuestos de dudas y discrepancias entre los titulares de los predios.

Ahora bien, puede suceder que el título constitutivo de la servidumbre señale solamente el contenido básico del gravamen de que se trata, sin indicación pormenorizada del contenido de la servidumbre, y en tal caso regirá la servidumbre por las disposiciones legales, que establecen:

  • Ejercicio de todos los derechos necesarios para el uso de las servidumbres, los cuales se entienden comprendidos por ésta (art. 542 CCiv). Se trata de un contenido accesorio e instrumental de la servidumbre constituida (STS de 4 de mayo de 1981).

Junto a las facultades principales y sustanciales del titular de la servidumbre se han de entender comprendidas, pues, todas las utilidades accesorias absolutamente precisas para conseguir la principal, unas veces legalmente previstas y otras no (v.gr.: paso para limpiar acueducto; paso para que abreve el ganado o saca de agua; colocación de postes, torres o apoyos fijos para el vuelo de la servidumbre de energía eléctrica; acceso para atender a la instalación, vigilancia, conservación y reparación de la línea y la ocupación temporal de terrenos u otros bienes necesarios para ello en las servidumbres de conducciones subterráneas, etc.)

Si se constituyera una servidumbre, legal o voluntariamente, sin que se acompañe de aquellas facultades accesorias a la principal que sirven para la finalidad práctica a favor del titular del predio dominante, no sería efectiva, sino ilusoria o ficticia.

Son tres las consecuencias de esas facultades accesorias:

– No pueden hacerse valer de una manera independiente y autónoma, sino invocando la titularidad de la servidumbre principal en cuyo contenido se integran.

– No precisan de un medio adquisitivo propio, sino que se adquieren por el hecho de adquirirse la servidumbre a la que sirven, y se extinguen cuando se extingue ésta.

– No podrán ejercitarse con otra finalidad distinta que la utilidad reportada por la servidumbre, y sólo se podrá hacer uso de ellas en cuanto sean «necesarias» para ello (v.gr.: el deber de dar paso a personas y ganado en la servidumbre de saca de aguas y abrevadero, no implica que el sirviente deba tolerarlo para una finalidad distinta).

  • Hacer a su costa en el predio sirviente las obras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre (art. 543 CCiv).

Resulta corolario del anterior, puesto que el que quiere el fin quiere los medios, y es lógico que si es preciso verificar obras para el uso o ejercicio de la servidumbre o para la conservación de la misma, el titular de la finca dominante sea el que deba efectuarlas, si sólo es él quien obtiene los beneficios de la servidumbre.

Las obras que son «necesarias» a fin de que el dominante tenga el derecho de ejecutarlas para el uso y conservación de la servidumbre:

– Las que sean precisas inicialmente, como, por ejemplo, la construcción de un canal o un camino.

– En sentido negativo, que no sean obras de mejora, y en sentido positivo, que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del goce natural de la servidumbre, y a su vez;

  • Indispensables para su ejercicio y conservación, o reparaciones ordinarias.
  • Obras extraordinarias siempre que se refieran a la vida y conservación de la servidumbre (Del Arco Torres y Pons González).

Hay discrepancia doctrinal entre que debieran incluirse también todas las obras de mera utilidad y mejora, salvo que supongan un mayor gravamen para el predio sirviente (De Buen), en contra de la mayoría, que se basa en la interpretación restrictiva de las servidumbres y el tenor del art. 543 CCiv.

Obligaciones del dueño del predio dominante

  • Que al hacer o ejecutar las referidas obras necesarias no altere la servidumbre ni la haga más gravosa, eligiendo «para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente» (art. 543 CCiv).

En opinión de Roca Juan, si la realización de las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, a quien interesan es al titular del predio sirviente, la no realización de las obras coloca al dominante en la infracción del art. 543 CCiv, en cuanto hace más gravosa la servidumbre, pues tal precepto no sólo vendría a facultar la realización de las obras de conservación y uso, sino que también impondría su realización, pues no se podrían dejar de realizar si con ello se altera o agrava la servidumbre.

– La barrera entre la «incomodidad» y el «perjuicio» para el predio sirviente, resulta difícil, por lo que se impone una ponderación, atendidas todas las circunstancias del caso y con especial atención a los límites impuestos por la buena fe (arts. 7 y 1258 CCiv), aunque parece que el predio sirviente debe sufrir los perjuicios que le ocasionen las obras cuando, según la naturaleza y circunstancias de la servidumbre, las obras a realizar son necesarias.

– Alterar la servidumbre no siempre implica hacerla más gravosa, por lo tanto, de una parte, se trata de prohibir la alteración de los fines, al ejercitarse para otros distintos de los estrictamente fijados en el título constitutivo, y de otra, la alteración material que supone mayor gravamen (por ejemplo, si se da mayor longitud y anchura a una servidumbre establecida en escritura pública para paso de personas y carruajes).

– Si se produce la intervención de la autoridad administrativa, puede que la ejecución de las obras venga impuesta, y entonces el titular del predio debe acometerlas, y no es aplicable el art. 543 CCiv; y puede que simplemente se otorgue la debida autorización para que se puedan emprender las obras, es decir que no es imperativa la ejecución de las obras para la conservación y uso, sino que resultaba exigida la licencia o autorización, y la Administración Pública considera correcta la actividad, debiéndose respetar los límites de dicho precepto.

  • En el caso especial de que la servidumbre aproveche a varias fincas (varios predios dominantes), es obligación de los dueños de todos ellos contribuir a los gastos originados por las obras necesarias, en proporción al beneficio que reporten a cada cual. El que no quiera contribuir puede eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás (art. 544.1 CCiv).

– Presupuesto de hecho:

  • Parece que se trata de una sola servidumbre que aprovecha a varias fincas, pertenecientes a distintos dueños, y cuyo uso y conservación interesa a todos y cada uno, para algo que es común a todos.

Discrepa Roca Juan, para quien existen varias servidumbres de idéntica naturaleza y contenido que inciden sobre un mismo predio sirviente y se ejercitan por el mismo lugar, siendo comunes los medios materiales de ejercicio. En cualquier caso, no se trata de que cada predio dominante fuese titular de una servidumbre independiente que soportara el mismo predio sirviente, y si las servidumbres fueran independientes también lo serían las obras precisas para su uso y conservación.

  • No puede, así, tratarse de una comunidad en el dominio de la finca dominante.
  • Tampoco es aplicable a varios predios dominantes pertenecientes a un mismo dueño, cuando el obligado a costear la obra sería una sola persona.

– Las personas obligadas a sufragar los gastos ocasionados por las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, serán los dueños de los predios dominantes, por la remisión que el artículo 544 CCiv hace al artículo 543 CCiv, por lo que el gasto por obras no necesarias a este fin no produce la referida obligación contributiva.

– Al no aclararse, las obras se habrán de efectuar, para que entren en juego las previsiones del precepto, con tal que lo decida uno solo de los titulares de predio dominante, dado que son las necesarias.

– La proporción en que deben contribuir los obligados al pago. Se fija por el beneficio que a cada cual reporte la obra, si bien originariamente, guardará proporción con la utilidad de la servidumbre, y ésta, a su vez, la del valor o extensión de los predios, pero en el caso concreto, habrá de circunstanciarse (En la tesis de Roca Juan, la contribución al gasto sería por partes iguales, mientras no se pruebe que alguno recibe de la obra mayor beneficio).

– El que no quiera contribuir a dichos gastos podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás, como aplicación particular del art. 395 CCiv, en lo que parece un acto abdicativo, al que la ley adosa automáticamente un provecho a los demás propietarios, por presumir que, en la generalidad de los casos, dicha renuncia implica cierto beneficio para los otros partícipes.

Derechos del dueño del predio sirviente

Derecho de variación de la servidumbre, conforma el artículo 545 párrafo 2.º CCiv : «si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre».

Es una aplicación particular del predicho principio general de la institución, de la utilidad «civiliter» de todas las servidumbres, que nunca significa la extinción de la servidumbre sino de obtener la traslación del sitio de ejercicio.

Requisitos:

  • Incomodidad de la servidumbre al dueño del predio sirviente.

En cuanto a la comodidad en la prestación de la servidumbre, a falta de acuerdo, lo que prevalece es la conveniencia del sirviente.

  • Ofrecimiento por éste al que tenga derecho a la servidumbre otro lugar o forma igualmente cómodos, en reemplazo de los que se traten de sustituir.
  • Ausencia de perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.
  • Financiación por el dueño del predio sirviente de los gastos que ocasione la variación de la servidumbre.

No parece que sea necesario el acuerdo entre las partes interesadas. El titular del predio sirviente no puede por su propia autoridad cambiar el lugar de ejercicio, y en caso de que no llegue a acuerdo con el titular del predio dominante, corresponderá a los tribunales determinar lo que corresponda.

Cabe aplicación no sólo a las servidumbres legales, sino también a las voluntarias, y en el caso de que la modificación de la servidumbre haya sido acordada por la Administración pública, resulta prioritaria la legislación administrativa.

Obligaciones del dueño del predio sirviente

  • Abstenerse de menoscabar, de modo alguno, el uso de la servidumbre constituida (art. 545.1 CCiv).

Esta obligación es contrapartida a la obligación del dominante de no alterar ni hacer más gravosa la servidumbre. Supone, en principio, que el sirviente debe respetar el derecho real constituido, pero que se consagra porque de inmediato se instaura el analizado «ius variandi» de ejercicio de la servidumbre.

Si tal menoscabo tuviese lugar, viene obligado el dueño del predio sirviente a deshacer lo hecho e indemnizar, sin que parezca que pueda sustituirse la obligación de deshacer por la de resarcir.

  • Contribuir a los gastos de las obras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre, si el dueño del predio sirviente se sirviere en algún modo de ella, y salvo pacto en contrario (art. 544.2 CCiv).

Impuesto al dueño del predio sirviente por el derecho de utilizar las mismas cosas que usan o aprovechan los propietarios de los predios dominantes, a título de propiedad y no de servidumbre, salvo pacto en el título constitutivo.

  • Costear las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre si se hubiera obligado a ello al constituir la servidumbre, en cuyo caso sólo puede librarse de la carga abandonando su predio al dueño del dominante (art. 599 CCiv).

Producto de la autonomía de la voluntad en materia de constitución de servidumbres voluntarias, y de la misma naturaleza real, por la que puede darse el abandono liberatorio.

– Debe hacerse a favor del dueño del predio dominante, por lo que se trata de un acto traslativo (negocio bilateral de atribución).

El simple efecto liberatorio de la obligación del dueño del predio sirviente surge con la puesta a disposición del predio al dominante, pero para la transmisión de la servidumbre será precisa una debida forma jurídica según las formalidades exigidas para la transmisión de la propiedad inmueble, y que el dueño del dominante acepte, pues no puede ser obligado a adquirir la propiedad del sirviente contra su voluntad. Si el dueño del predio dominante acepta, se convierte en titular de los dos fundos, por lo que la servidumbre se extingue por confusión (art. 546.1 CCiv).

– No es preciso que el dueño del predio sirviente abandone toda la finca, sino que bastará con que abandone la parte por la que se usa y ejerce la servidumbre (por ejemplo, si se tratase de una servidumbre de paso bastaría con que el dueño del predio sirviente abandonase el terreno ocupado por el camino para verse, así, liberado de la obligación de conservarlo en buen estado).

En contra, Sánchez Román, quien no obstante, admite que el dueño de la finca, sobre la que pesa la servidumbre, pueda dividirla y enajenarla en partes, siempre que respete la integridad de la servidumbre, para de esa forma no tener que abandonar toda la finca, bastando con que abandone aquella parte del predio en que la servidumbre se disfrutaba y que por la división vendrá a constituir un predio independiente.

SERVIDUMBRES. Régimen y contenido

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El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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