La propiedad y la accesión

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El artículo 361 del Código Civil establece que : “El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente”.   La construcción extralimitada –accesión invertida– es una figura de construcción jurisprudencial, creada para asentar, con parámetros modernos, una justicia conmutativa que no se ve reflejada por el principio del superficie solo cedit, propia de la concepción romana de la propiedad y de una sociedad sedentaria, agrícola y patriarcal, que tenía como elemento nuclear la casa, concepción dominical profundamente individualista y adversa a titularidades compartidas e indivisas. Lo principal había de ser siempre la tierra, a la que se incorporaban (aunque después devinieran en cosas inmuebles, los elementos muebles (res movilis, res villis). Los valores de la sociedad actual son prácticamente los contrarios y la jurisprudencia ofrece como solución al viejo postulado del superficie solus cedit el del aedificatio solus cedit, consagrado en el art. 358 y ss. CC. (TSJCataluña: casac. 52/1997, 06.04.1998, Ar.1998\10052).

            Además la jurisprudencia no admite sobre el art. 361 CC la accesión automática en beneficio del dueño del terreno, sino que lo considera un derecho potestativo, de optar por hacer suya la obra o contrariamente, por obligar al ocupante o constructor a la adquisición del terreno (STS de 22.7.93, Ar. 1993\6275). Admite, sin embargo, que el edificante pueda ejercitarlo en su pretensión para recla¬mar su derecho sobre el terreno o solar y que lo haga incluso con anterioridad e inde¬pendiente¬mente de la opción del dueño del terreno (STS de 27.6.97, Ar. 1997\5398).

            II. REQUISITOS. Reflejados en todas las sentencias consultadas, y recogidos nominalmente en la mayor parte (ad exemplum, SSTS de 22.3.96, Ar. 1996\2584; 07.11.1995, Ar.1995\8079 y 11.06.1993, Ar. 1993\5409), si bien los problemas interpretativos se van sucesivamente desarrollando en torno a requisitos concretos, apreciados o rechazados por cada una de las sentencias. Los requisitos básicos son cinco:

            1. Que quien lo pretenda sea titular de lo edificado. La STS de 29.6.84 (Ar. 1984\3442) atribuyó al resto de copropietarios del edificio –distintos de los copropietarios constructores– la cualidad de terceros de buena fe, ajenos a la extralimitación constructiva que dio lugar a la accesión invertida, por lo que no procedió su condena al abono de la indemnización por el terreno ocupado.

            2. Que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante  y en parte es propiedad ajena.

2.1. Debe tratarse de una invasión de pequeña extensión del fundo ajeno, no procediendo cuanto se trata de una ocupación total de la finca reivindicada (STS de 22.3.96, Ar. 1996\2584).

2.2. Se admite la acreditación de los metros cuadrados ocupados en ejecución de sentencia (STS de 12.12.95, Ar. 1995\9601).

2.3. Se admite la invasión del suelo ajeno por medio de voladizos, que se proyectan sobre las facultades dominicales del fundo contiguo (STS de 3.4.92, Ar. 1992\2936).

            2.4. Igualmente se ha admitido en el caso de sótanos, admitiendo la accesión por unión, por la incorporación hecha sobre suelo ajeno con materiales propios (STS de 27.10.86, Ar. 1986\6012).

            2.5. En el derecho foral catalán, señala la STSCAT 22.7.91, Ar. 1992\3905 que “si la ejecución de sentencia demostrara que la edificación se hizo en su totalidad en terreno del actor, el Derecho Civil de Cataluña, en el art. 278 de la Compilación ha de aplicarse con preferencia al 361 CC pudiendo, el que haya edificado de buena fe, retener la edificación hasta que el dueño le reintegre, afiance o comunique judicialmente el precio de los materiales y de los jornales de los operarios, en la cuantía que declare quien pretenda la retención, sin perjuicio de las comprobaciones posteriores”.

            3. Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible. No son elementos indivisibles los elementos auxiliares (STS de 11.6.93, Ar.1993\5409).

4. Que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido.

5. Que el edificante haya procedido de buena fe.

5.1. Para ello, es indispensable que el propietario que sufre la invasión no se haya opuesto oportunamente (STS de 23.07.1991, Ar. 1991\5416).

5.2. La demolición de lo construido sólo puede ordenarse cuando aparezca probada la mala fe del edifi¬cante (STS de 3.4.92, Ar. 1992\2936).

5.3. La buena fe consiste en la creencia del constructor de que le corresponde el dominio sobre la totalidad del terreno y en la circunstancia de que dicho dominio no haya sido controvertido (STS de 14.7.88, Ar. 1988\5689).

5.4. Se opone a la buena fe el conocimiento de que el terreno sobre el cual se hizo la construcción figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los restantes copropietarios (STS de 3.12.86, Ar. 1986\7194).

5.5. No puede oponer mala fe el propietario a cuya vista, ciencia y paciencia se ha realizado la construcción (STS de 3.12.86, Ar. 1986\7194). Tampoco cuando los propietarios del terreno se oponen cuando, además de haber pasado un tiempo suficiente para haber iniciado acciones –seis meses, según la STS de 27.11.84 (Ar. 1984\5663)–, cuando ya estaban levantados en su totalidad los muros del edificio. En este caso se procederá compensando las culpas, cual si todos los interesados hubieran procedido de buena fe.

            5.6. La buena fe se presume siempre. No queda desvirtuada por el solo hecho de que las maniobras catastrales y para conseguir la licencia de edificación hayan sido rayanas en la mala fe, salvo que del estado de las parcelas y de su constancia registral se pueda desprender otra cosa (STS de 29.6.84, Ar. 1984\3442).

            5.7. La determinación de si al edificar o sembrar se hizo de buena o mala fe son cuestiones de hecho reservadas a la soberana resolución de las salas sentenciado¬ras (STS de 30.11.81, Ar. 1981\4682).

            5.8. Se requiere la indubitada constancia de que el terreno sobre el cual se construyó era ajeno, por lo que, requiriéndose previo deslinde, el simple requerimiento notarial anterior a dicha acción –y sin la adecuada constatación de los hechos en que se soporta– es ineficaz para generar mala fe (STS de 12.4.80, Ar.1980\1414).

5.9. Para la apreciación de la mala fe se requiere que la edificación se hubiese realizado a sabiendas de que no había derecho a hacerla, es decir, que exista conciencia (STS de 17.6.61, Ar.1961\2728) por parte del constructor de que el suelo no está en su patrimonio, o con más precisión, que lo hacía con certeza y plena conciencia, en actuar doloso o negligente grave o específico de que construía a sabiendas de que lo hacía en terreno ajeno.

 

5.10. No cabe apreciar mala fe cuando después del requerimiento se han producido resoluciones judiciales no reconocedoras de la exacta pertenencia del terreno que se dice ocupado (STS de 12.4.80, Ar. 1980\1414).

            5.11. Tradicionalmente se entendía que cuando se hacía la construcción a la vista, ciencia y paciencia del dueño del terreno, se estaba haciendo donación de la facultad de edificar, pero modernamente se considera esta construcción artificiosa, habiéndose cedido en pro de una compensación de comportamientos (STSCat. de 22.7.91, Ar. 1992\3905).

                        Un sexto requisito que ha venido a añadirse a los cinco tradicionalmente recogidos por la jurisprudencia, antes expuestos, sería el siguiente:

 

6. Debe tratarse de una edificación o construcción:

6.1. No son tales, las obras de adap¬tación llevadas a cabo por los recurrentes en el terreno reivindi¬cado para dedicarlo a platanera (STS de 22.3.96, Ar. 1996\2584).

6.2. Tampoco el cerramiento de la finca, que se trata de una cons¬truc¬ción accesoria por su finalidad de delimitación del predio (STS de 22.3.96, Ar. 1996\2584).

6.3. Igualmente son accesorios el pozo negro y la piscina, que fueron reformados invadiendo la finca contigua, sin que se acreditara que fuera indispensable tal invasión (STS de 12.12.95, Ar.1995\9601).

Finalmente, y más con carácter de efectos o consecuencias de la construcción extralimitada que de requisitos de la misma, conviene citar los siguientes:

7. Indemnización.

7.1. La indemnización comprende el pago del valor del terreno invadido y de los perjuicios derivados de la inedificabilidad del solar resultante tras la invasión, a precios actuales. No cabe tener en cuenta otros perjuicios derivados de la construcción y apoyados en las expectativas negociales de la posible edificación, porque es reiterada jurisprudencia conforme a la cual no cabe tener como perjuicios efectivos expectativas más o menos posibles de negocio, máxime cuando entre la invasión y la resolución del pleito ha mediado un tiempo considerable (STS de 12.12.95, Ar. 1995\9601).

7.2. La indemnización ha de atender también a todo el quebranto y menoscabo económico que repercuta sobre el resto por segregación producida, como consecuencia necesaria del principio de equidad (STS de 27.11.84, Ar. 1984\5663).

7.3. El justiprecio ha de ser verificado de manera contradictoria (STS de 22.7.93, Ar. 1993\6275).

7.4. El valor se determinará a la fecha de verificar el pago (STS de 22.7.93, Ar. 1993\6275) y según reglas de equidad sentadas en trámite de ejecución de sentencia (STS de 7.7.90, Ar. 1990\5782).

7.5. “La indemnización reparadora ha de bascular entre la posible codicia del dueño del terreno que por la constante devaluación monetaria quiera beneficiarse de la reva¬lorización de terrenos por encima de esa inflación retrasando su reclamación y el injusto enriquecimiento del constructor que viene poseyendo desde un principio el terreno sin el menor disfrute del dueño del mismo, que paralelamente se ve perjudicado por ello (STS de 8.11.89, Ar. 1989\9890).

7.6. A los condueños procederá el abono en proporción a sus cuotas dominicales (STS de 29.6.84, Ar. 1984\3442).

7.7. La STS de 15.6.81 (Ar. 1981\2524) distingue entre la parte correspon-diente al valor del terreno ocupado (que correrá a cargo de los propietarios de la construcción) y los otros daños que deberán reparar los constructores. “Si la invasión del terreno ajeno produce además un daño o perjuicio distinto de la privación del dominio, es lógico y justo que tenga que ser repara¬do, por exigencia del principio general del Derecho de neninem laedere, por lo que puede decirse que si entonces se condena por partida doble, es sencillamente porque el daño se causó también por doble partida, el medio legal de repararlo evitando que quede impune, no puede ser otro que el aquí utilizado de la acción aqui¬liana del art. 1902 CC (sujeta al plazo de un año)”.

8. Escrituración a favor de los demandados de los metros invadidos.

9. Deslinde previo cuando no estuvieren bien definidas las fincas. No es necesario el deslinde cuando lo que se ejerce es la acción reivindicatoria, uno de cuyos requisitos es la perfecta identificación de la finca que, además, es cuestión de hecho apreciable por el tribunal sentenciador (STS de 11.6.93, Ar. 1993\5409 y STS de 12.12.95, Ar. 1995\9601).

III. MODALIDADES DE LA CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO. Recogidas en numero¬sas sentencias, destacan por su claridad las SSTS de 17.6.61 (Ar.1961\2728) y 7.11.95 (Ar. 1995\8079), y son las siguientes:

            A) Edificación con plena consciencia por parte del constructor de que el suelo no le pertenece, en cuyo supuesto y conforme a los artículos 362 y 363 CC, pierde lo construido en beneficio del dueño del terreno, sin derecho a indemnización y si éste no opta por la demolición de lo edificado, a costas del propio constructor, rigiendo el princi¬pio de superficie solo cedit.

B) Edificación en la creencia de que el terreno le pertenece (dis¬tinto supues-to, regido por el art. 361 en relación con los arts. 453 y 454 y en el que el dueño del solar tiene la facultad de hacer suya la obra, con indemnización al constructor y si no prefiere obligarle a pagar el precio de lo ocupado.

C) Finalmente, cuando el constructor rebasa los linderos de su finca e invade la contigua, sin dolo o culpa grave, extralimitándo¬se con lo edifi¬cado y en cuya situación ganará el constructor la propiedad del todo (suelo invadido y edificio construido sobre el mismo), si bien el dueño del terreno tiene el derecho de percibir del edificante, como contraprestación, no sólo el valor del terreno ocupado, a la manera como sucede en el caso del art. 361, sino también la indemni¬zación reparadora de los daños y perjuicios que además se le hubie¬ren ocasionado al dueño del terreno y esto último por imperativo del art. 1902.

IV. COLISIÓN CON OTROS DERECHOS O ACCIONES

IV.1. DESLINDE. Conforme a lo expuesto, es preciso el deslinde previo cuando no estuvieren bien definidas las fincas (STS de 12.12.95, Ar. 1995\9601).

IV.2. LUCES Y VISTAS:

IV.2.1. La STS de 7.11.95 (Ar.1995\8079) admite que la invasión se produz¬ca “por traspasar, no sólo los linderos en lo que al suelo y subsue¬lo ser refiere, sino también en cuanto al vuelo, al tener proyección sobre las facultades dominicales, como lo puede ser por voladizos, vistas rectas y oblicuas, terrazas con iguales posibilidades o con pasos o caminos por el suelo ajeno, como accesos a la construcción. Justifica la accesión invertida en razones de política económica y social e incluso de convivencia, pero bien entendido que lo adquirido no son las servidumbres a que dio lugar la construcción del edificio, por no ser la accesión medio hábil para ello –pues las servidumbres sólo se adquieren por los medios legales– sino la franja de terre¬no invadida en la extensión a lo largo de la fachada con la que lindan los predios ajenos, necesaria para que los voladizos más salientes se encuentren a dos metros de distancia del que va a resultar nuevo lindero de la propiedad ajena (en beneficio de los adquirentes de los pisos o locales, y terceros al hecho de la invasión)”.

IV.2.2. La STS de 1.10.84 (Ar. 1984\4750) ordenó la demolición de la escalera construida en el espacio de tres metros producto de la servidumbre de luces y vistas adecuadamente constituida por título e inscrita en el Registro.

IV.2.3. La STS de 1.10.84 (Ar. 1984\4750) y la STS de 10.12.80 se opusieron a la adquisición de una servidumbre de luces y vista por el sistema de la accesión, tanto continua como inversa, pues las servidumbres sólo se adquieren por los medios legalmente establecidos.

IV.2.4. La STS de 10.2.80 (Ar. 1980\4720) admite la construcción extralimitada “al erigirse una construcción que invade el vuelo, al tener proyección sobre las facultades dominica¬les, como lo puede ser por voladizos, huecos con vistas rectas u oblicuas, terrazas con iguales posibilidades o con pasos o caminos por el suelo ajeno, como accesos a la construcción y natural es, con la propia significación, alcance y efectos, que la de haber traspasado los linderos del terreno propio”, pero bien enten¬dido que lo que se adquiere no son las servidumbres a que se dio lugar con la construcción del edificio –pues la accesión no es medio hábil para adquirir servidumbres, conforme al art. 537 y ss. del CC– sino la propiedad sobre la franja de terreno invadida en la extensión necesaria para que los voladizos más salientes se encuen¬tren a dos metros de distancia del que va a resultar nuevo lindero de la propiedad ajena –a lo largo de la fachada con la que lindan los predios ajenos– previa la correspondiente indemnización a dichos propietarios del valor de dicha franja de terreno.

IV.3. SERVIDUMBRES: Conforme se señalaba en el número anterior, la Jurisprudencia rechaza que se pueda adquirir una servidumbre por la vía de la construcción extralimitada, pues no hay otros de adquirirla que los legalmente establecidos en los artículos 537 y ss. del Código Civil. Lo que se adquiere es la propiedad sobre la franja de terreno sobre la cual recaería la servidumbre (Vide STS de 10.2.80, Ar. 1980\4720).

IV.4. DERECHO DE SUPERFICIE: solamente hay una sentencia relativa al asunto, referida a la aplicación del Derecho navarro (art. 434 del Fuero Nuevo Navarro), la STS de 1.2.79 (Ar.1979\420), que con argumentos extrapolables al derecho común, rechaza la posibilidad de adquirir el pleno dominio del suelo en el que se ha hecho la construcción mediante el pago del precio, pues, además de no concurrir los requisitos expresados en párrafos anteriores, el efecto que produce la extinción del derecho real de superficie determina un efecto legalmente prefijado, cual es la reversión de lo edificado a la propiedad, sin compensación o con ella, según se haya pactado.

IV.5. VUELO: La única sentencia que existe sobre el mismo es la del TS de 9.7.88 (Ar. 1988\5601) que, conociendo de un caso de construcción de una habitación o desván sobreelevada, apoyada en la construcción contigua, rechaza expeditivamente la aplicación de la construcción de la extralimitación, calificando la acción como de despojo de un derecho.

IV.6. CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA Y RETRACTO. La única sentencia que trata sobre el asunto, la STS de 24.2.86 (Ar. 1986\117) no contempla en realidad la construcción extralimitada, sino la posibilidad de adquisición –o de compraventa forzosa– que el art. 361 CC brinda al propietario, opción a la que la referida sentencia considera extensible el derecho de retracto legal, cuando lo hubiere: “exis¬tente, por lo tanto, un contrato de compraventa, la naturaleza del negocio permite el ejercicio de la acción de retracto basado en el citado artículo 1522 CC, a lo que cabe añadir la fundada opinión, prácticamente unánime, de que si la esencia del retracto estriba en la adquisición onerosa reali¬zada ex lege a favor del retrayente, tomando como modelo otra ante¬rior, no hay obstáculo para acordarla en toda enajenación onerosa cuya contraprestación no sea infungible o personalísima”.

IV.7. CONSTRUCCIONES DEL ARRENDATARIO, USUFRUCTUARIO. Señala la STS de 1.2.79 (Ar. 1979\420): “la accesión invertida nada tiene que ver con las obras y edificaciones realizadas por el arrendata¬rio o el usufructuario, que vienen reguladas por su específica normativa, esto es, por los arts. 1573 y 487 CC (STS de 17.12.55, Ar.1955\3636), ni con las lleva¬das a cabo por un adquirente del predio en virtud de contrato extinguido por resolución (STS de 4.6.56, Ar. 1956\2702)”.

IV.8. CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA Y TERCERÍA DE DOMINIO. La única resolución dictada por el TS sobre la materia es el auto de 22.7.97 (Ar. 1997\9373). En un juicio ejecutivo se embarga una parcela de terreno y quien ha construido de buena fe interpone una tercería de dominio esgrimiendo un derecho de retención sobre lo edificado en la parcela embargada hasta que el dueño le abone el precio de lo edificado. El TS confirma la decisión del Juez de Instancia de seguir adelante la ejecución –rechazando por tanto el pretendido derecho de retención–, porque con la demanda de tercería no se presenta título que atribuya el dominio, como señala el art. 1537 LEC, y además, porque la entidad terceris¬ta reconoce el dominio en los ejecutados, limitándose a esgrimir una expectativa de adquisición.

IV.9. CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA Y PLANTACIONES. La STS de 22.3.96 (Ar. 1996\2584) señala: “en la accesión invertida o construcción extralimitada, la regla superficies solo cedit es sustituida por la de accesorium sequitur principale, y sólo juega en los casos de accesión inmobiliaria por edificación, no en las de plantación o siembra ya que en estos no se da la indivisibilidad que se produce entre lo construido y el suelo en el que se constru¬ye, pues la separación de ambos terrenos, el propio y el invadido, no implica en modo alguno la destrucción de la plantación, que no puede considerase a estos efectos como una unidad indivisible”.

IV.10. CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA Y MEJORAS EN LA FINCA. La STS de 5.4.94 (Ar. 1994\2936) los considera conceptos excluyentes: la mejora no supone una nueva edificación que dé lugar a accesión, sino a un mayor valor que a su vez dará lugar a indemnización según las reglas de la posesión.

            IV.11. CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA Y CAMINO PRIVADO. La STS de 22.11.89, (Ar. 1989\7900) rechaza la figura de la construcción extralimitada tratándose de un camino privado.

IV.12. CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA Y OTRAS CONSTRUCCIONES. La STS de 28.4.80 (Ar. 1980\1564) señala: “lo único que puede conside¬rarse incorporado al suelo, por constituir una edificación, aunque elemental, es la levantada para atender a las futuras obras, pues ni los montones de tierra o arena colocados en la finca, ni los postes para la ulterior instalación de la conducción de fluido eléctrico pueden considerarse construcciones ni plantaciones, ni adquiridas al suelo permanentemente, de suerte que no pueda retirar¬se sin menoscabo y menos aún reviste aquel carácter el esbozo de algún camino, por lo que el motivo tiene necesariamente que ser rechazado, pues como ni la construcción de aquella edificación de carácter provisional está en parte en terreno del constructor y parte en el del fundo colindante, que es el reivindicado, ya que lo está en su totalidad en éste, ni los postes para esa ulterior conducción eléctrica y nada digamos de esos esbozados caminos, pueden ser constitutivos de supuestos que encajen en lo que se entiende por accesión invertida, según la configuración que para ella establece la doctrina legal”.

V. CUESTIONES PROCESALES.

V.1. La figura de la construcción extralimitada es apreciable de oficio (STS de 25.4.95, Ar. 1995\3548). La STS de 9.2.81 (Ar. 1981\388) además estableció que “la incongruencia no se produce por el cambio de punto de vista jurídi¬co del tribunal de instancia respecto del mantenido por los intere¬sados, siempre que se observe por aquél el absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclu¬siva disposición de las partes, si bien con la facultad del juzga¬dor de instancia de fijar los alegados, de modo definitivo, según el resultado de las pruebas, pero sin que aquella vinculación a los hechos debidamente adverados, alcance a las normas aducidas por las partes en cuyo terreno alcanza plena efectividad el poder del Juez para aplicar el precepto adecuado haya sido o no citado por los interesados, deduciendo, respecto de las pretensiones de éstos, las consecuencias derivadas de tal ajuste normativo”.

La STS de 12.11.85 (Ar. 1985\5582) señala que “aunque [la construcción extralimitada] no ha sido invocada por el edificante, la contienda versó también sobre todos sus requisitos (…) y resulta¬ría gravemente injusta la decisión recuperatoria, con demolición de la obra cuando concurren todos los presupuestos que permiten alterar el principio superficies solo cedit, alcanzado una solución al conflicto, sin menoscabo económico alguno para los reivindican¬tes”. Además, “la sentencia de instancia no se apartó de la cuestión básica discutida sino que moviéndose en el ámbito característico de la reivindicación pretendida descarta la demolición expresamente instada con invocación del arts. 362 y 363 CC, aplicando la doctri¬na legal sobre la accesión inversa, todos cuyos elementos aprecia en el caso no obstante haber omitido el demandado su cita, si bien afirmó categóricamente su propio dominio sobre tan reducida super¬ficie, y no se halla en pugna con la debida concordancia que ha de darse entre lo decidido y lo postulado entender que si bien el recurrido no es dueño de tal terreno, la extralimitación en que incurrió al construir está informada por la buena fe y no procede derribar lo edificado, tanto más que si la demolición siempre comporta un resultado drástico, en la hipótesis del actual conflic¬to sería antieconómica”.

V.2. Cabe la utilización de la accesión invertida como pretensión reconvencional o como una preten¬sión obstativa del éxito de la reivindicatoria, utilizable de oficio por el juzgador (STS de 11.3.85, Ar. 1985\1137).

V.3. De la STS de 7.7.9 (Ar. 1990\5782), dirigida contra una Cooperativa que construyó extralimitadamente y posteriormente vendió las viviendas a terceros de buena fe, se deducen una serie de pronunciamientos de contenido procedimental que conviene destacar. Con carácter general, proclama que la acción no precisa de impugnación de la inscripción del actual poseedor y propietario, y referido sólo al caso de autos, señala el TS que tiene sentido jurí¬dico dirigir su acción solamente contra la Cooperativa, como obli¬gada al pago por haber dispuesto en su favor de lo que no era suyo, edificando sobre ello para después adjudicar las viviendas a los cooperativistas, actuales propietarios, ajenos a tales actos de disposición. En el caso, tampoco cabe apreciar litisconsorcio pasivo necesario (Vide apartado V.4).

V.4. Conforme a la STS de 14.7.88 (Ar. 1988\5689, en caso de que en ejecución de sentencia resulte que lo edificado sobre el terreno invadido haya pasado a poder de terceros podrá originar que se aplique lo previsto en el último párrafo del art. 926 de la LEC (resarcimiento por daños y perjuicios, conforme a la norma y procedimientos del art. 928 LEC).

V.5. Para promoverlo contra una comunidad de bienes se exige el litisconsorcio pasivo necesario (STS de 23.2.88, Ar.1988\1277). En el caso contemplado en el ordinal V.2. anterior no se exigió porque no se dirigía contra la comunidad de propietarios, sino contra la cooperativa que llevó a cabo la edificación y enajenó las viviendas.

V.6. La STS de 30.11.81 (Ar. 1981\4682) condena a elevar a escritura pública de compraventa a favor de los demandados reconvinientes.

VI. DERECHO COMPARADO. Viene recogido en la STS de 15.6.81 (Ar. 1981\2524). En ella, de forma bien didáctica se señala que en el Dº Alemán, el parágrafo 912 del BGB establece que si el propietario de una finca, en la construcción de un edifi¬cio, invade los linde¬ros del vecino, sin dolo ni culpa grave, éste tiene que tolerar la cons¬trucción extra¬limitada, salvo que se hubiese opuesto antes o inme¬diatamente después de la extra¬limita¬ción, añadiendo que el vecino invadido tiene derecho a una renta en dinero. El parágrafo 915 señala que el titular de la renta puede exigir que, a cambio de la trans¬misión de propiedad de la parte invadida, se le abone el valor que tenía al tiempo de la extralimitación.

                        En el Derecho suizo el art. 674 concede al constructor, si el propie¬tario del terreno no se opuso en tiempo hábil desde que tuvo conocimiento, el derecho a pedir el mantenimiento de lo cons¬truido, como un derecho real o a la adquisición del terreno, previo pago de una indemnización equitativa.

                        El Derecho Italiano, de 1942, determina en su art. 938 que si el propietario del terreno no se opone a la construcción en los tres meses siguientes al inicio de ésta, la autoridad judicial puede atribuir al constructor la propiedad del edificio y del suelo ocupado, pagando al primero el doble del valor de la superfi¬cie invadida, además del resarcimiento de los daños causados.

El Portugués de 1966, establece que, cuando en la construcción de un edificio en terreno propio se ocupa, de buena fe, una parte de terreno ajeno, el constructor puede adquirir la propiedad del terreno ocupado, si hubiesen transcurrido tres meses desde el inicio de la ocupación sin oposición del propietario, pagando el valor del terreno y reparando el perjuicio causado, especialmente el que resulte de la posible depreciación del resto del terreno.

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El Autor: Alfredo García López
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