COMUNIDADES. La impugnación de los acuerdo de la Junta

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COMUNIDADES. La impugnación de los acuerdo de la Junta. Con respecto a los acuerdos de la Junta de propietarios, en la Ley de Propiedad Horizontal se regulan dos tipos de acciones contrapuestas, la una para la formación de la voluntad comunitaria subsidiaria de la que no se logró en Junta, por vía del denominado procedimiento de equidad del art. 17.7, párrafo 2.º LPH , y la otra para la invalidación de los acuerdos adoptados, que se regula a título de impugnación en el art. 18 LPH, siendo la base de la defensa individual y de las minorías a través de los tribunales, única forma de evitar la dictadura de la mayoría, aunque también de la imposición de la regla de unanimidad para todo el ámbito que la requiere.

Los acuerdos adoptados en Junta no pueden impugnarse por disconformidad o inconveniencia, sino por determinados motivos, que no legitima la voluntad conteste de la mayoría de propietarios.

Acuerdos contrarios a la Ley o los estatutos

Con anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999, de 6 de abril, mientras que el viejo art. 16.1.ª LPH parecía prescribir que los acuerdos no se podían adoptar en Junta sin los requisitos de “quorum” allí establecidos, el art. 16.4.ª LPH disponía que los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos eran impugnables judicialmente por cualquiera de los propietarios disidentes, añadiendo que “la acción deberá ejercitarse dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impugne”. Y frente a esta regulación, al margen de otros problemas interpretativos, surgió una jurisprudencia vacilante y dividida acerca del significado de la contrariedad a las leyes de los acuerdos impugnables, bajo la expresión “acuerdos contrarios a la Ley”. Hubo dos tesis:

  • • Una línea minoritaria que, a pesar del tenor de la norma positiva, estimaba, con un indudable origen en la equitativa superación del fugacísimo plazo de treinta días, que existían determinados acuerdos de la Junta de propietarios radicalmente nulos, los cuales no se sometían a plazo de caducidad para su impugnación por cualquier interesado, al infringir los arts. 12 a 17 LPH, sobre requisitos de validez para la celebración de la Junta, sus formalidades y las mayorías exigidas para la toma de acuerdos (SSTS de 25 de julio de 1991, y 30 de octubre de 1992).
  • • Una segunda dirección mayoritaria, consideraba que los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal sólo eran impugnables conforme al tenor del mencionado precepto, con fin evidente en evitar situaciones de inseguridad jurídica para la vida de las Comunidades de propietarios, mientras que sólo los acuerdos que violasen una norma de Derecho imperativo contenida en otra Ley eran nulos de pleno derecho, sin sanar por el mero transcurso de los treinta días sin impugnación. Así las SSTS de 5 de febrero de 1991, 14 de mayo de 1992 y 22 de mayo de 1992, o 17 de junio de 1993, que se entreveraban con las de la otra postura, prevaleciendo luego sin fisuras, a partir de las SSTS de 10 de marzo de 1997, 7 de abril de 1997, o 7 de junio de 1997, siendo inconcusa en SSTS de 5 de mayo de 2000, 7 de marzo de 2002, 2 de noviembre de 2004, y 25 de enero de 2005.

En la vigente regulación, sin introducirse distingo alguno entre nulidad y anulabilidad, el art. 18.1.a) LPH declara impugnables los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos de la Comunidad, y el art. 18.3 LPH advierte que la acción de impugnación caducará al año, con lo que no parece que se deje algún acuerdo comunitario contrario a las leyes resistente al plazo del año sin impugnación, de modo que se ha conjugado el interés de la Comunidad de propietarios de no ver amenazado el funcionamiento normal de la vida comunitaria por una impugnación de indefinida aparición, y consiguiente inseguridad, con el interés del propietario impugnante en no ver caducada su acción impugnatoria en tan breve plazo como antaño -treinta días-.

La interpretación relativa a que la totalidad de los acuerdos comunitarios “contra legem” quedan subsumidos bajo la sanción de la anulabilidad del actual art. 18.1.a) LPH, amén de la clara literalidad, se apoya en:

  • • Los antecedentes prelegislativos, puesto que no se aceptó en las Cortes la enmienda que preveía acuerdos nulos radicales, insusceptibles de convalidación, los cuales recayeran sobre materias sobre las que la Junta no ostentaba competencia, los adoptados sin las mayorías exigidas legalmente, así como los contrarios a las leyes imperativas o al orden público.
  • • La hermeneusis contextual, por el incremento de longitud experimentado del plazo impugnatorio.

Así, el art. 18.1.a) LPH sería una de las excepciones prevenidas por el art. 6.3 CCiv a la regla general de la nulidad de pleno derecho para los actos contrarios a las normas imperativas o prohibitivas, destinado a que desaparezcan de manera definitiva las dudas existentes con anterioridad, y acabar así con la vacilación doctrinal y jurisprudencial.

Ahora bien, la práctica unanimidad de la doctrina entiende que esta norma esclarecedora no modifica el “statu quo” en este campo, y reserva la sanción de la anulabilidad para los acuerdos infractores de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que los que se opongan a otras normas legales de “Ius cogens” serán nulos de pleno derecho, en tanto que se entiende que, al referirse el precepto a la Ley con mayúscula, alude a la Ley especial, esto es, la Ley de Propiedad Horizontal, rigiendo respecto de la ley en general ese art. 6.3 CCiv, sin llevar al extremo el ámbito de aplicación de la anulabilidad en la materia de los acuerdos de la Junta contrarios a la ley.

Y la delimitación de la nulidad por contravención legal extramuros del régimen de propiedad horizontal, se fija en la contrariedad a los preceptos en los que se concrete el orden público, o a la moral, puesto que una norma como la Ley de Propiedad Horizontal no puede llevar a cabo la reducción de la sanción de los mismos a la simple anulabilidad, con su consiguiente convalidación por el transcurso del tiempo en el supuesto de no ser impugnados en el plazo de un año (CARRASCO PERERA; VENTURA-TRAVESET; PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS; ENJO MALLOU; LOSCERTALES FUERTES).

Es bastante sencillo representárselo en el plano constitucional o iuspúblico en general, por ejemplo, un acuerdo comunitario que implique una discriminación por razón de sexo o religión de alguno de los copropietarios, o que suponga una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, o lesionen el tupido Derecho urbanístico -alturas de los edificios, volumen, mantenimiento de la estética de las fachadas, condiciones mínimas de habitabilidad-, o ataquen el pujante ordenamiento tuitivo medioambiental.

Más difícil es imaginar acuerdos que vulneren el orden público contenido en normas de Derecho Privado, debido a la más reducida presencia de aquél en éstas, pero por ejemplo, un acuerdo comunitario para celebrar un contrato con un tercero en el cual se infrinjan principios básicos del Derecho de obligaciones, como si se renunciara a la facultad resolutoria por incumplimiento, o se dejara a una parte el “descuelgue” de los compromisos recíprocos, sería nulo de pleno derecho, e impugnable en todo momento por cualquier persona, y no sólo por los propietarios legitimados por el art. 18.2 LPH, sin posibilidad de confirmación por el transcurso del tiempo.

En fin, aunque el régimen de anulabilidad corresponde a la violación por el acuerdo de la Junta de propietarios de los preceptos de Derecho imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal, hay que tener en cuenta que el orden público, la moral, o el fraude de ley, puede ser algo específicamente referido a la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, preceptos básicos reguladores de materias no procedimentales o sustantivas de la propiedad horizontal, respecto de los que debe predicarse la nulidad absoluta, frente a aquellos otros que vulneran los presupuestos de validez y requisitos de celebración de la Junta de propietarios, y de la adopción de sus acuerdos.

La nulidad radical abarcaría todos los supuestos en que la Junta excede las competencias que le otorga el régimen de propiedad horizontal, como podía ser expropiando el piso o local al copropietario, los acuerdos que impongan cargas u obligaciones a terceros, o se desentiendan de los derechos de tales terceros en relación con la Comunidad, los de exoneración de los órganos comunitarios de sus funciones y responsabilidades legales, o incluso el acuerdo que contravenga la misma configuración legal de dichos órganos, o el que excluya el fondo de reserva o lo reduzca por debajo del mínimo legal.

Ya mucho más peliagudo es determinar si, en cuanto a esos otros acuerdos que procedan de haberse infringido normas relativas a la celebración de la Junta de propietarios debe establecerse, a su vez, alguna excepción a la simple anulabilidad. Desde luego, la contravención por el acuerdo comunitario de las simples formalidades legales para la toma del mismo ex art. 16 LPH, como puedan ser la falta de citación para la Junta a algún condueño o la alteración del orden del día fijado, así como la ausencia de notificación del acuerdo, son meramente anulables conforme al art. 18.1.a) LPH. Sin embargo, los acuerdos adoptados en una Junta inválida por incumplimiento del “quorum” de asistencia, así como los acuerdos tomados sin observancia de la unanimidad o de las mayorías exigidas por el art. 17 LPH, o sin el consentimiento de determinados propietarios cuando es necesario (antiguos arts. 8 párrafo 2.º, 11.4 y 17.1.ª párrafo 2.º “in fine” LPH, equivalentes a los actuales arts. 10.3.b) párrafo 2.º y 17.4 párrafo 3.º), se han reputado por la doctrina (LUCES GIL; ENJO MALLOU; CARRASCO PERERA; VENTURA TRAVESET; PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS; ECHEVARRÍA SUMMERS), más allá de radicalmente nulos, inexistentes o “pseudoacuerdos”, por la ausencia originaria del elemento indispensable de consentimiento, por lo que sólo generan una apariencia de acuerdo, que no urge destruir en plazo de caducidad, ni consiguientemente, se convalidaría, ya que no es más que apariencia. Sin embargo, la STS de 2 de noviembre de 2004, rec. 3017/1998, es rotunda en aseverar que “la regla de la unanimidad, si no es observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo pero no produce su nulidad de pleno derecho”, por lo que difícilmente se admitirá jurisprudencialmente la tesis del acuerdo inexistente.

Dentro de los defectos concernientes a las formalidades legales se suele incluir la no constancia del acuerdo en el acta conforme a lo dispuesto por el art. 19 LPH, pero tal carencia no provoca si siquiera nulidad relativa, sino, simplemente, su falta de ejecutividad.

Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad

Con arreglo al art. 18.1.b) LPH son también impugnables los acuerdos que resulten lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

A través de este concepto jurídico indeterminado de “lesividad de los intereses comunitarios en beneficio individual” se amplían los motivos de impugnación respecto de la ilicitud o carácter antiestatutario de los acuerdos, que era la situación antecedente a la Ley 8/1999, y en la experiencia de estos años prácticamente nunca se ha invocado como causa aislada de la pretensión de invalidación, sino como añadido de la tacha de antijuricidad, alegándose además que la decisión adoptada en Junta es contraria al interés general, o que supone beneficio para otros.

Ocurre que, en principio, resulta difícil discernir unas consecuencias del acuerdo comunitario que, resultado gravemente lesivas para los intereses de la Comunidad y en beneficio de uno o varios propietarios, a la vez no sean producto de contrariar la Ley o los estatutos. Hay supuestos claros de vulneración del interés del común en beneficio de un copropietario, como cuando se le concede el uso privativo de elementos comunes por una minoría, o cuando una determinada obra que complace a algún comunero supone menoscabo para la estructura o configuración externa del inmueble, pero los acuerdos de dicho contenido son contrarios a Ley.

Probablemente esta causa de impugnación tiene sentido independiente para aquellos casos donde las circunstancias de exclusión del goce general o modificación de elementos o servicios comunes se arropan en una mayoría legalmente prevista como suficiente, o no es objetivable con facilidad, y el daño para lo comunitario en favor de intereses privativos residen en un componente subjetivo. Lo habitual, en esos casos, es la alegación de abuso de derecho, que se propugna en la Ley de Propiedad Horizontal para la causa impugnatoria que de seguido se expondrá: así, el desistimiento de la Comunidad de la demanda frente a las obras en un local de copropietario en SAP de Valladolid -3.ª- de 10 de marzo de 2003, rec. 438/2002; la negativa a cerrar jardín por el copropietario mediante pérgola acristalada en SAP Madrid -21.ª- de 4 de marzo de 2004, rec. 306/2001; aprobación del presupuesto de obras de rehabilitación impuestas por el Ayuntamiento en SAP Madrid -11.ª- de 2 de febrero de 2005, rec. 896/2003; una supresión del servicio de ascensor en SAP Madrid -10.ª- de 19 de abril de 2005, rec. 416/2004, etc.

Acuerdo con grave perjuicio para algún propietario o abuso de derecho

El art. 18.1.c) LPH consagra un motivo de impugnación novedoso de los acuerdos de la Junta por grave perjuicio para algún propietario, “que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

Y también es difícil detectar supuestos donde se pueda aplicar aisladamente la tacha de grave perjuicio para el comunero, sin acusar, al tiempo, la ilegalidad o contravención de los estatutos: o bien la Ley de Propiedad Horizontal concede facultades a la Junta de propietarios para imponer una carga, como por ejemplo, la servidumbre del art. 9.1.c) LPH, con un “quorum” determinado, o en caso contrario, no cabe dentro de la Ley un acuerdo que obligue a un propietario sin que tenga “obligación jurídica” de soportarlo.

La base del litigio que invoque este motivo legal carece de autonomía, pues, porque cuando un acuerdo perjudique a algún propietario, sin que éste deba resignarse, será también contrario a la Ley o los estatutos. Otro asunto es la posibilidad de abuso de derecho, como en el epígrafe precedente, por cuanto la utilización de la norma por la Comunidad con mala fe civil, perjudicando a un propietario sin beneficio general, se ha declarado en juicio ineficaz en alguna ocasión. Han sido casos evidentes en que se abusa de una mayoría de votos, dirigida la voluntad en Junta a perjudicar a un propietario o a una minoría, sin que pueda valer, aunque se haya formado con el “quorum” legalmente exigido, como por ejemplo, no resolver sobre el arreglo del tejado en contra de la necesidad de las plantas altas, no permitir la placa anunciadora del despacho profesional de un propietario, etc. La SAP Madrid -9.ª- de 12 de mayo de 2005, rec. 821/2003, consideró abusivo adoptar acuerdos que son reiteración de otros impugnados y declarados nulos, y la SAP Sevilla -5.ª- de 27 de octubre de 2003, rec. 5926/2003, aunque desestimando por caducidad de la acción, sentó que establecer un canon arrendaticio a los locales por el uso de la fachada para instalar carteles y luminosos de carácter comercial, sin norma estatutaria que lo impida, sólo es impugnable por la vía del grave perjuicio para los propietarios.

Legitimación para impugnar

Para poder impugnar judicialmente los acuerdos comunitarios mediante la acción de anulación, es menester encontrarse en determinada situación jurídica, que se describe en el art. 18.2 LPH .

Si se mantiene la concurrencia de la acción declarativa de nulidad de pleno derecho, por contrariedad a la ley imperativa en el sentido del art. 6.3 CCiv, también estarían legitimados los terceros perjudicados o, incluso, cualquier persona con interés legítimo, aunque con relación al viejo art. 16.4.ª LPH, anterior a la reforma de la Ley 8/1999, algunos autores mantenían una posición restrictiva (TOMÉ PAULE; FUENTES LOJO; MARTÍN-GRANIZO), y entendían que sólo estaba legitimado activamente el propietario disidente.

Asistentes

Los propietarios -o en su caso, usufructuarios-, que asisten a la Junta en que se adopta el acuerdo sólo pueden impugnarlo cuando hayan hecho constar su voto negativo, sin que pueda ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión votó a favor o se abstuvo, carece de legitimación activa para el proceso de impugnación de ese concreto acuerdo. Tal es el sentido de “salvar su voto” de la norma, que consiste simplemente en votar en contra, sin que resulte preciso indicar en la Junta que se impugnará.

Cuando el propietario se hizo representar en la Junta, y el representante votó a favor del acuerdo y en contra de sus instrucciones, de todas formas, aquel primero tendrá vedado demandar la invalidación del acuerdo, restándole la acción para exigir la responsabilidad al mandatario que vulneró las instrucciones. Hay que tener en cuenta el escrito presentado a la Junta para acreditar la representación, del que derivará el control preliminar de la Comunidad de una suplantación, que de aparecer realmente, invalidaría los acuerdos.

Ausentes

La Ley concede explícitamente la legitimación para impugnar a los ausentes, ya que no votaron a favor, desde que recibieron la oportuna notificación de los acuerdos, o desde que pudieron tener conocimiento por la vía del art. 9.1.h) LPH.

Desde luego, sólo podrán impugnar los ausentes si han contestado previamente de forma negativa en el período de treinta días que fija el art. 17.8 LPH, pues en otro caso sería premiar a estos propietarios en detrimento de los asistentes, que sí necesitan salvar su voto en la Junta.

Privados del derecho a voto

También se concede capacidad para la impugnación a los que hubiesen sido privados de su derecho de voto indebidamente, y por lo tanto, sin relación con su efectiva morosidad al momento de celebrarse la Junta ex art. 15.2 LPH.

La única causa legal para dicha privación del voto, siendo propietario, está contemplada luego para negar legitimación activa, por lo que este caso de expreso reconocimiento de la misma operará cuando la prohibición se haya aplicado sin correspondencia con la realidad material de impago de cuotas, o bien cuando la Junta indebidamente no haya admitido el voto por negar la condición de propietario a quien lo era, o la validez de la representación de quien acudió a la reunión, y era eficaz mandante.

En principio, si no ha votado algún asistente resulta imposible que haya mostrado conformidad, pero como puede estar presente en la Junta, en defecto de su protesta o negativa, se le asigna directamente la legitimación procesal.

Morosos

El propietario efectivamente moroso tiene expurgada por la norma legal su legitimación para impugnar los acuerdos en Junta, salvo cuando se trate de los que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos, con remisión al art. 9.1.e) y f) LPH.

La STS de 22 de octubre de 2013 fija la doctrina jurisprudencial sobre el alcance de la excepción en estos térmimos: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

Es importante tener en cuenta que la morosidad que justifica la privación del derecho de voto en Junta es la que exista el día de su celebración, conforme al art. 15.2 LPH, mientras que la que impide la impugnación de los acuerdos en la Junta adoptados es la que existe al momento de demandar por el interesado, de manera que quien se ha visto privado de voto debidamente podría impugnar, si pagara o consignara judicialmente antes, lo mismo que puede obstarse la impugnación por no estar al corriente el propietario, aunque hubiera podido votar en Junta (ejemplo de esto SAP Tarragona -1.ª- de 15 de junio de 2004, rec. 493/2003). La condición de propietario al corriente del pago de cuotas comunitarias es presupuesto de la impugnación, por lo que no decae la legitimación por los débitos impagados a lo largo del proceso (AAP Valencia -6.ª- de 31 de diciembre de 2002, rec. 723/2002). Lo que no cabe es subsanar el incorriente, una vez interpuesta la demanda, sino sólo la acreditación del pago que se hubiera ya producido (AAP Madrid -14.ª- de 27 de diciembre de 2004, rec. 454/2004, y SAP Madrid -10.ª- de 22 de febrero de 2005, rec. 126/2004).

Siempre se puede acudir, pues, a los tribunales para la impugnación de los acuerdos que se refieran a la forma y sistema de participar en los gastos, ya sean ordinarios, extraordinarios o fondo de reserva, a pesar de que no esté abonando el propietario las derramas que se emitan por dichos conceptos.

La Comunidad de propietarios no sólo puede reclamar su crédito para la contribución a los gastos generales por la vía rápida del monitorio del art. 21 LPH, sino que, además, al deudor se le priva de la tutela judicial para otros asuntos comunes, al margen del método de fijación del reparto y cuantificación de cuotas para dicha contribución. Ello puede suponer, acaso, convalidar acuerdos ilegales, si sólo disienten propietarios que no estén al corriente de los pagos comunitarios, y se aproxima a la denegación de tutela judicial por carecer de recursos. Por ello, no son pocas las sentencias de los Juzgados que interpretan con rigor esta privación de legitimación activa, llegando a conclusiones poco aceptables (como que cabe subsanar una consignación judicial para pago insuficiente, o que si no es el propietario moroso antes del acuerdo puede impugnarlo).

En los procesos impugnatorios se agrega con esta regla una problemática al respecto de que la Comunidad manifieste que el demandante se encuentra en mora, y éste sostenga lo contrario. Hay que pensar si se puede dilucidar el asunto de la falta de legitimación activa en la audiencia previa, por aplicación del art. 418 LEC, aunque siendo necesaria cierta prueba, habrá que decidir en la Sentencia definitiva (AAP Madrid -14.ª- de 27 de julio de 2004, rec. 17/2004, y SAP Asturias -7.ª- de 17 de junio de 2003, rec. 9/2003).

Forma de impugnación y caducidad

Dicotomía de plazos

Dada la causa y contando con la correspondiente legitimación activa, tiene que acudir a la vía judicial en tiempo y forma.

Sin incidir en la distinción entre acuerdos nulos o anulables, sí hizo la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril, otra diferenciación en el art. 18.3 LPH:

  • • Las impugnaciones por la causa de la letra a) del art. 18.1 LPH, es decir, la relativa a acuerdos supuestamente contrarios a la Ley o estatutos, tienen un plazo de un año -en evidente parangón con la impugnabilidad de los acuerdos de sociedades anónimas-.
  • • Las impugnaciones motivadas en los supuestos de las letras b) y c) del art. 18.1 LPH, esto es, gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o gravemente perjudiciales para algún propietario, o que se hayan adoptado con abuso de derecho, tienen establecido un plazo de tres meses.

Lógicamente, y como es lo normal, según se ha indicado, al concurrir la censura de infracción de norma legal o estatutaria, con los otros supuestos, si se hicieran dos demandas sucesivas, se podría plantear en la segunda, por la contestación de la Comunidad, la excepción procesal de litispendencia, dado que la acción es única, con diversos fundamentos de entre los tasados por la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que habrá una sola demanda, y siempre con la cautela de impugnar en el período más corto.

El asunto es que, en aras de eludir que, por lo fugaz de un plazo de impugnación de acuerdos ilegales, se mantuviera una vacilación acerca de qué ámbito de infracción de la Ley de Propiedad Horizontal provocaba una nulidad absoluta, nunca convalidable, se ha sustituido una inseguridad jurídica que promocionaba la jurisprudencia sobre el campo de anulabilidad frente a la nulidad, por otro de inseguridad jurídica en la vida de la Comunidad, que puede llevar adelante el acuerdo, luego verse al año inmersa en un proceso por supuesta violación de Ley o estatutos, en el cual se puede dictar sentencia que, en no pocos casos, no será fácilmente ejecutable, por estar consolidadas modificaciones materiales irreversibles del inmueble.

Naturaleza del plazo

En cuanto a la naturaleza jurídica del plazo en que se ejercitan las presentes acciones de impugnación, el art. 18.3 LPH expresamente la caracteriza de caducidad, como la práctica unanimidad de la doctrina y jurisprudencia caracterizaban ya con el viejo art. 16.4.ª LPH (STS de 2 marzo de 1992), anterior a la reforma de la Ley 8/1999, aunque se supiera de sentencias ancianas que hablaron de prescripción.

Los tres meses, o el año, pues, se conciben como la vida jurídica limitada del derecho a anular los acuerdos de la Comunidad, el cual se extingue fatalmente “ex lege”, siendo ello apreciable de oficio (SSTS de 2 de julio de 2002, y 10 de noviembre de 2004).

Un periodo vital respecto del que no cabe ni interrupción ni suspensión. La interposición de demanda opera un efecto constitutivo sobre la vida del derecho en la caducidad, que se agota mediante el único acto tempestivo el ejercicio de la facultad modificadora, que es la interposición de la demanda.

Y no hay otra impugnación que la judicial, careciendo de cualquier eficacia jurídica manifestaciones en la propia Junta, cuando se recibe el acta, ya sean verbales o escritas, ya se dirijan al Presidente o no, haciendo constar que, por disconformidad con determinado acuerdo, “lo impugnan”.

Cómputo

En cuanto al cómputo del plazo, encontrándonos ante un plazo de caducidad, se califica civil y no procesal, por lo que incluye los días inhábiles conforme al art. 5.2 CCiv, si bien el inicio del cómputo del plazo es distinto según haya o no concurrido el propietario a la Junta: en el primer caso comienza a partir del día de aprobación del acuerdo, y en el segundo desde la notificación de tales acuerdos conforme al art. 9.1.h) LPH (esto aunque dichos acuerdos precisen unanimidad y aunque sean contrarios a la ley o a los Estatutos).

Mientras que la notificación no se realice al ausente, éste tendrá derecho a impugnar el acuerdo, si bien quedando a salvo la prescripción adquisitiva que pueda amparar al que se benefició del mismo. Es jurisprudencia antigua que el propietario que no asiste a la Junta equivale al que se ausentó antes de que se adoptara el acuerdo que impugne, puesto que no pudo salvar su voto. En cambio, no arranca el plazo de caducidad desde la notificación a los propietarios que sí acudieron a la Junta, aunque representados.

Esta comunicación a los ausentes es importante que se formalice para que quede constancia de su perfecta recepción, sin dejar la incertidumbre de que alguien pueda impugnar pasado mucho tiempo, aunque a la hora de determinar la habilidad del plazo, en el proceso se debe tener en cuenta la diligencia de quien acciona, en lo que concierne a un interés mínimo en conocer o en participar en los asuntos comunes, como por ejemplo, el no acudir al aviso de Correos de la carta de la Comunidad, o alegarse estar el piso o local cerrado para recibir carta alguna. Con arreglo al art. 9.1.h) LPH, igual que para la convocatoria o para la liquidación de la deuda, habrá que notificar en el domicilio designado en España o, en su defecto, en el propio piso o local, aunque el mismo esté cerrado, bastando luego acreditar que así se ha intentado y más tarde colocar la notificación en el tablón de anuncios o lugar designado al efecto. La fecha de iniciar el plazo será, pues, desde que se recibió la notificación o a los tres días desde que se coloca en el lugar adecuado de la finca (SSTS de 11 mayo de 1998 ó 16 de junio de 1998). La STS de 22 de diciembre de 2008 fija como doctrina jurisprudencial que sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta.

En cuanto a la finalización del plazo, habrá que estar, por supuesto, a la fecha de presentación del escrito de demanda, en su caso, en el Juzgado Decano (STS de 10 de diciembre de 1990).

Procedimiento de impugnación

Hasta la promulgación de la LEC existía alguna discusión sobre cuál era el procedimiento adecuado, si bien el criterio general es que había que acudir al juicio de menor cuantía, al ser una declaración de derechos en favor o en contra, la cual no tenía en sí mismo contenido económico, aunque se estuvieran tratando cuestiones de cuentas, presupuestos, reparto, etc.

Según el vigente art. 249.1.8.º LEC , con independencia de la cuantía del pleito, el ejercicio de acciones de impugnación de acuerdos comunitarios, al ser de los propietarios otorgadas por la Ley de Propiedad Horizontal, y no versar exclusivamente sobre reclamación de cantidad, se resolverán siempre en juicio ordinario. Puede que se impugne un acuerdo en Junta que precisamente exija una cantidad a determinado propietario, con lo que éste, al impugnarlo, puede ejercer una reclamación de dicha cantidad, ya pagada, pero nunca se tratará de una pretensión exclusivamente de cantidad, ya que como presupuesto necesario, tendrá que aducirse la antijuricidad, o el perjuicio, abuso, etc., precisamente para invalidar el acuerdo. Otra cosa es que, fijando con exactitud el contenido del suplico de la demanda, si se pide la anulación de la Junta o del acuerdo general, se alegará cuantía inestimable, mientras que si se solicita, por ejemplo, que el presupuesto sea disminuido en una cantidad concreta, o que el recibo individual de un propietario sea rebajado en una suma, entonces habrá que cuantificar la demanda ex arts. 251 y 252 LEC (esto se induce en la actualidad de la doctrina de la STS de 24 julio de 1997, para el régimen derogado, en que podía variar el procedimiento adecuado).

Ejecución de los acuerdos

Ejecutividad

La ejecutividad de los acuerdos es el principio general del régimen de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la Comunidad (art. 18.4 LPH).

La Comunidad, por mayoría favorable a un determinado acuerdo, como queda dicho, puede estar tranquila, si en la misma reunión de su adopción, o al notificarse aquél, el propietario disconforme asevera que impugna, cuando luego no deduzca demanda. Pero tampoco hay que esperar nada para poner en práctica lo acordado, pues las decisiones tomadas en Junta tienen plena eficacia y pueden ejecutarse perfectamente. La manera educada de responder al disidente que dice impugnar, sería informarle sobre que está en su derecho, y sobre que deberá, para ello, impetrar la nulidad a la autoridad judicial, en la forma y plazos oportunos.

La decisión de la Junta puede seguir también cuando hay impugnación, pues de otra manera la mera presentación de una demanda sería suficiente motivo para paralizar un acto comunitario. La Comunidad es la demandada, y en nuestro sistema general procesal (“ficta contestatio”), no puede partirse de la base de que asume la tutela judicial que se solicita por la parte actora (no se puede dejar de pagar por el hecho de haber impugnado un acuerdo sobre presupuesto o reparto de cuotas). Si en la reclamación monitoria de la Comunidad, por ejemplo, se acaba, salvo que haya suspensión cautelar, con la condena al propietario, o incluso con su ejecución, caso de ganar el proceso de impugnación, la Comunidad habrá de compensar, devolver o ajustar entre lo pagado, aunque lo mandara la sentencia firme, y lo resultante de la invalidez del acuerdo que instituía la obligación.

Por supuesto, ni la Junta, ni tampoco los propietarios que hayan contribuido con su voto a la aprobación del acuerdo objeto de impugnación, incurren en responsabilidades si el acuerdo se ejecuta, aunque luego sea declarado nulo en vía judicial.

Suspensión cautelar

El art. 18.4 LPH , en todo caso, mediante petición en la demanda, previa audiencia de la Comunidad, posibilita la suspensión cautelar de los acuerdos impugnados.

La parquedad de la norma debe completarse con el régimen de la tutela cautelar que ahora regula la LEC, con sus principios de instrumentalidad en cuanto están al servicio del proceso principal declarativo o de ejecución al que están subordinadas, de ahí la necesidad de su homogeneidad en relación a las pretensiones deducidas (arts. 721, 726.1 y 727.11.ª LEC); provisionalidad porque se mantienen en tanto en cuanto cumplen su función de aseguramiento, de forma que desaparecen cuando con el proceso principal se haya logrado una situación que hace inútil su mantenimiento, temporalidad consecuencia precisamente de su carácter instrumental del proceso principal pues nacen para extinguirse, y variabilidad en cuanto que permiten su modificación cuando se alteren las circunstancias o motivos que se tuvieron en cuenta para adoptarse (arts. 731, 743 y 744 LEC).

Por ello, la petición debe estar fundada, con alegación de la apariencia de buen derecho -en cuanto a la infracción legal o estatutaria, atentado al interés comunitario, o abuso de derecho-, y el peligro de demora -perjuicio irreparable que puede ocasionar al propietario o al propio inmueble la ejecutividad del acuerdo- (art. 728 LEC), y ofrecida la acreditación en el propio escrito de solicitud ex art. 732.2 LEC, siendo la práctica habitual forense contraria a paralizar previamente el acuerdo de la Comunidad.

Puesto que el tratamiento genérico de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos es de anulabilidad, aquéllos permanecen ejecutivos salvo que el Juez ordene su suspensión, sin contravenir el principio “quod nullum est nullum producit efectum”, cuando se postule la nulidad absoluta de un acuerdo comunitario. Esta es la posición adoptada por nuestra mas reciente doctrina jurisprudencial al afirmar que ni tan siquiera los acuerdos adoptados por la junta celebrada sin citar a alguno de los propietarios, aunque se requiera unanimidad, produce nulidad radical o absoluta (SSTS de 2 de abril de 1990, 28 de noviembre de 1991, 24 de septiembre de 1991, 22 de mayo de 1992 y 14 de julio de 1992).

Además, se exige el ofrecimiento de fianza para responder de los posibles daños y perjuicios que pudieran ocasionarse a la Comunidad, y en general, también su prestación por el impugnante (AAP Barcelona -13.ª- de 3 de mayo de 2004, rec. 406/2003, o Castellón -2.ª- de 29 de noviembre de 2004, rec. 141/2004).

En cuanto a la tramitación habrá de darse a la solicitud de suspensión de los efectos del acuerdo impugnado la de medidas cautelares de los arts. 730 y ss LEC.

Forma de impugnación y caducidad

Dicotomía de plazos

Dada la causa y contando con la correspondiente legitimación activa, tiene que acudir a la vía judicial en tiempo y forma.

Sin incidir en la distinción entre acuerdos nulos o anulables, sí hizo la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril, otra diferenciación en el art. 18.3 LPH:

  • • Las impugnaciones por la causa de la letra a) del art. 18.1 LPH, es decir, la relativa a acuerdos supuestamente contrarios a la Ley o estatutos, tienen un plazo de un año -en evidente parangón con la impugnabilidad de los acuerdos de sociedades anónimas-.
  • • Las impugnaciones motivadas en los supuestos de las letras b) y c) del art. 18.1 LPH, esto es, gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o gravemente perjudiciales para algún propietario, o que se hayan adoptado con abuso de derecho, tienen establecido un plazo de tres meses.

Lógicamente, y como es lo normal, según se ha indicado, al concurrir la censura de infracción de norma legal o estatutaria, con los otros supuestos, si se hicieran dos demandas sucesivas, se podría plantear en la segunda, por la contestación de la Comunidad, la excepción procesal de litispendencia, dado que la acción es única, con diversos fundamentos de entre los tasados por la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que habrá una sola demanda, y siempre con la cautela de impugnar en el período más corto.

El asunto es que, en aras de eludir que, por lo fugaz de un plazo de impugnación de acuerdos ilegales, se mantuviera una vacilación acerca de qué ámbito de infracción de la Ley de Propiedad Horizontal provocaba una nulidad absoluta, nunca convalidable, se ha sustituido una inseguridad jurídica que promocionaba la jurisprudencia sobre el campo de anulabilidad frente a la nulidad, por otro de inseguridad jurídica en la vida de la Comunidad, que puede llevar adelante el acuerdo, luego verse al año inmersa en un proceso por supuesta violación de Ley o estatutos, en el cual se puede dictar sentencia que, en no pocos casos, no será fácilmente ejecutable, por estar consolidadas modificaciones materiales irreversibles del inmueble.

Naturaleza del plazo

En cuanto a la naturaleza jurídica del plazo en que se ejercitan las presentes acciones de impugnación, el art. 18.3 LPH expresamente la caracteriza de caducidad, como la práctica unanimidad de la doctrina y jurisprudencia caracterizaban ya con el viejo art. 16.4.ª LPH (STS de 2 marzo de 1992), anterior a la reforma de la Ley 8/1999, aunque se supiera de sentencias ancianas que hablaron de prescripción.

Los tres meses, o el año, pues, se conciben como la vida jurídica limitada del derecho a anular los acuerdos de la Comunidad, el cual se extingue fatalmente “ex lege”, siendo ello apreciable de oficio (SSTS de 2 de julio de 2002, y 10 de noviembre de 2004).

Un periodo vital respecto del que no cabe ni interrupción ni suspensión. La interposición de demanda opera un efecto constitutivo sobre la vida del derecho en la caducidad, que se agota mediante el único acto tempestivo el ejercicio de la facultad modificadora, que es la interposición de la demanda.

Y no hay otra impugnación que la judicial, careciendo de cualquier eficacia jurídica manifestaciones en la propia Junta, cuando se recibe el acta, ya sean verbales o escritas, ya se dirijan al Presidente o no, haciendo constar que, por disconformidad con determinado acuerdo, “lo impugnan”.

Cómputo

En cuanto al cómputo del plazo, encontrándonos ante un plazo de caducidad, se califica civil y no procesal, por lo que incluye los días inhábiles conforme al art. 5.2 CCiv, si bien el inicio del cómputo del plazo es distinto según haya o no concurrido el propietario a la Junta: en el primer caso comienza a partir del día de aprobación del acuerdo, y en el segundo desde la notificación de tales acuerdos conforme al art. 9.1.h) LPH (esto aunque dichos acuerdos precisen unanimidad y aunque sean contrarios a la ley o a los Estatutos).

Mientras que la notificación no se realice al ausente, éste tendrá derecho a impugnar el acuerdo, si bien quedando a salvo la prescripción adquisitiva que pueda amparar al que se benefició del mismo. Es jurisprudencia antigua que el propietario que no asiste a la Junta equivale al que se ausentó antes de que se adoptara el acuerdo que impugne, puesto que no pudo salvar su voto. En cambio, no arranca el plazo de caducidad desde la notificación a los propietarios que sí acudieron a la Junta, aunque representados.

Esta comunicación a los ausentes es importante que se formalice para que quede constancia de su perfecta recepción, sin dejar la incertidumbre de que alguien pueda impugnar pasado mucho tiempo, aunque a la hora de determinar la habilidad del plazo, en el proceso se debe tener en cuenta la diligencia de quien acciona, en lo que concierne a un interés mínimo en conocer o en participar en los asuntos comunes, como por ejemplo, el no acudir al aviso de Correos de la carta de la Comunidad, o alegarse estar el piso o local cerrado para recibir carta alguna. Con arreglo al art. 9.1.h) LPH, igual que para la convocatoria o para la liquidación de la deuda, habrá que notificar en el domicilio designado en España o, en su defecto, en el propio piso o local, aunque el mismo esté cerrado, bastando luego acreditar que así se ha intentado y más tarde colocar la notificación en el tablón de anuncios o lugar designado al efecto. La fecha de iniciar el plazo será, pues, desde que se recibió la notificación o a los tres días desde que se coloca en el lugar adecuado de la finca (SSTS de 11 mayo de 1998 ó 16 de junio de 1998). La STS de 22 de diciembre de 2008 fija como doctrina jurisprudencial que sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta.

En cuanto a la finalización del plazo, habrá que estar, por supuesto, a la fecha de presentación del escrito de demanda, en su caso, en el Juzgado Decano (STS de 10 de diciembre de 1990).

Procedimiento de impugnación

Hasta la promulgación de la LEC existía alguna discusión sobre cuál era el procedimiento adecuado, si bien el criterio general es que había que acudir al juicio de menor cuantía, al ser una declaración de derechos en favor o en contra, la cual no tenía en sí mismo contenido económico, aunque se estuvieran tratando cuestiones de cuentas, presupuestos, reparto, etc.

Según el vigente art. 249.1.8.º LEC , con independencia de la cuantía del pleito, el ejercicio de acciones de impugnación de acuerdos comunitarios, al ser de los propietarios otorgadas por la Ley de Propiedad Horizontal, y no versar exclusivamente sobre reclamación de cantidad, se resolverán siempre en juicio ordinario. Puede que se impugne un acuerdo en Junta que precisamente exija una cantidad a determinado propietario, con lo que éste, al impugnarlo, puede ejercer una reclamación de dicha cantidad, ya pagada, pero nunca se tratará de una pretensión exclusivamente de cantidad, ya que como presupuesto necesario, tendrá que aducirse la antijuricidad, o el perjuicio, abuso, etc., precisamente para invalidar el acuerdo. Otra cosa es que, fijando con exactitud el contenido del suplico de la demanda, si se pide la anulación de la Junta o del acuerdo general, se alegará cuantía inestimable, mientras que si se solicita, por ejemplo, que el presupuesto sea disminuido en una cantidad concreta, o que el recibo individual de un propietario sea rebajado en una suma, entonces habrá que cuantificar la demanda ex arts. 251 y 252 LEC (esto se induce en la actualidad de la doctrina de la STS de 24 julio de 1997, para el régimen derogado, en que podía variar el procedimiento adecuado).

Ejecución de los acuerdos

Ejecutividad

La ejecutividad de los acuerdos es el principio general del régimen de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la Comunidad (art. 18.4 LPH).

La Comunidad, por mayoría favorable a un determinado acuerdo, como queda dicho, puede estar tranquila, si en la misma reunión de su adopción, o al notificarse aquél, el propietario disconforme asevera que impugna, cuando luego no deduzca demanda. Pero tampoco hay que esperar nada para poner en práctica lo acordado, pues las decisiones tomadas en Junta tienen plena eficacia y pueden ejecutarse perfectamente. La manera educada de responder al disidente que dice impugnar, sería informarle sobre que está en su derecho, y sobre que deberá, para ello, impetrar la nulidad a la autoridad judicial, en la forma y plazos oportunos.

La decisión de la Junta puede seguir también cuando hay impugnación, pues de otra manera la mera presentación de una demanda sería suficiente motivo para paralizar un acto comunitario. La Comunidad es la demandada, y en nuestro sistema general procesal (“ficta contestatio”), no puede partirse de la base de que asume la tutela judicial que se solicita por la parte actora (no se puede dejar de pagar por el hecho de haber impugnado un acuerdo sobre presupuesto o reparto de cuotas). Si en la reclamación monitoria de la Comunidad, por ejemplo, se acaba, salvo que haya suspensión cautelar, con la condena al propietario, o incluso con su ejecución, caso de ganar el proceso de impugnación, la Comunidad habrá de compensar, devolver o ajustar entre lo pagado, aunque lo mandara la sentencia firme, y lo resultante de la invalidez del acuerdo que instituía la obligación.

Por supuesto, ni la Junta, ni tampoco los propietarios que hayan contribuido con su voto a la aprobación del acuerdo objeto de impugnación, incurren en responsabilidades si el acuerdo se ejecuta, aunque luego sea declarado nulo en vía judicial.

Suspensión cautelar

El art. 18.4 LPH , en todo caso, mediante petición en la demanda, previa audiencia de la Comunidad, posibilita la suspensión cautelar de los acuerdos impugnados.

La parquedad de la norma debe completarse con el régimen de la tutela cautelar que ahora regula la LEC, con sus principios de instrumentalidad en cuanto están al servicio del proceso principal declarativo o de ejecución al que están subordinadas, de ahí la necesidad de su homogeneidad en relación a las pretensiones deducidas (arts. 721, 726.1 y 727.11.ª LEC); provisionalidad porque se mantienen en tanto en cuanto cumplen su función de aseguramiento, de forma que desaparecen cuando con el proceso principal se haya logrado una situación que hace inútil su mantenimiento, temporalidad consecuencia precisamente de su carácter instrumental del proceso principal pues nacen para extinguirse, y variabilidad en cuanto que permiten su modificación cuando se alteren las circunstancias o motivos que se tuvieron en cuenta para adoptarse (arts. 731, 743 y 744 LEC).

Por ello, la petición debe estar fundada, con alegación de la apariencia de buen derecho -en cuanto a la infracción legal o estatutaria, atentado al interés comunitario, o abuso de derecho-, y el peligro de demora -perjuicio irreparable que puede ocasionar al propietario o al propio inmueble la ejecutividad del acuerdo- (art. 728 LEC), y ofrecida la acreditación en el propio escrito de solicitud ex art. 732.2 LEC, siendo la práctica habitual forense contraria a paralizar previamente el acuerdo de la Comunidad.

Puesto que el tratamiento genérico de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos es de anulabilidad, aquéllos permanecen ejecutivos salvo que el Juez ordene su suspensión, sin contravenir el principio “quod nullum est nullum producit efectum”, cuando se postule la nulidad absoluta de un acuerdo comunitario. Esta es la posición adoptada por nuestra mas reciente doctrina jurisprudencial al afirmar que ni tan siquiera los acuerdos adoptados por la junta celebrada sin citar a alguno de los propietarios, aunque se requiera unanimidad, produce nulidad radical o absoluta (SSTS de 2 de abril de 1990, 28 de noviembre de 1991, 24 de septiembre de 1991, 22 de mayo de 1992 y 14 de julio de 1992).

Además, se exige el ofrecimiento de fianza para responder de los posibles daños y perjuicios que pudieran ocasionarse a la Comunidad, y en general, también su prestación por el impugnante (AAP Barcelona -13.ª- de 3 de mayo de 2004, rec. 406/2003, o Castellón -2.ª- de 29 de noviembre de 2004, rec. 141/2004).

En cuanto a la tramitación habrá de darse a la solicitud de suspensión de los efectos del acuerdo impugnado la de medidas cautelares de los arts. 730 y ss LEC.

COMUNIDADES. La impugnación de los acuerdo de la Junta

COMUNIDADES. La impugnación de los acuerdo de la Junta

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El Autor: Alfredo García López
El despacho de abogados ALFREDO GARCÍA LÓPEZ ofrece un servicio multidisciplinar de la más alta solvencia, en un ámbito de confianza y confidencialidad con nuestros clientes, dentro de unas amplias instalaciones, con el más moderno equipamiento informático y con el más severo respeto por el tratamiento y protección de los datos que se nos aportan.

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