ARRENDAMIENTOS. Las causas de resolución tipificadas para el arrendatario

ARRENDAMIENTOS. Las causas de resolución tipificadas para el arrendatario, son: • No realización de obras de reparación (art. 27.3.a). Conforme al art. 27.3.a) LAU 1994, la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, en los términos y circunstancias del art. 21 LAU 1994, es causa de resolución, ya evocada en el art. 115.2.ª LAU 1964, como consecuencia del incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones fijadas en el art. 107 LAU 1964, y recogida en general por el art. 1554.2 CCiv.

Lógicamente en las especiales circunstancias de los inquilinatos viejos, de renta congelada e indefinida duración, los arrendatarios no piden la resolución del contrato, sino la ejecución de las obras al arrendador, o las ejecutan por sí.

En los nuevos arriendos, no será lo mismo. El resumen de la infracción del arrendador relevante, será: a) Que el deterioro no se haya producido por dolo -culpa o negligencia – del arrendatario, siendo importante destacar que, al ser la responsabilidad de carácter contractual, se presume al arrendatario, a menos que pruebe cumplidamente que el daño o deterioro no procede de su culpa o negligencia. El arrendatario no sólo es responsable del menoscabo o pérdida que tuviera la vivienda arrendada, sino que también responde de los daños y deterioros que causan las personas que vivan u ocupen la casa; b) Que se trate de obras de reparación necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habilitabilidad para servir al uso pactado, obligación que faculta al mismo tiempo al arrendador para ejecutar tales obras, aun en contra de la voluntad del arrendatario, en caso de urgencia, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, desestimándose como causas de resolución tanto las de mejora como las que aparejen reedificación o reconstrucción; c) Que no se deba excluir la obligación de reparación por la destrucción de la vivienda dimanante de causa no imputable al arrendador, del mismo modo que tampoco podrá en caso alguno deberse al dolo, culpa o negligencia del arrendatario; d) Que no se traten de las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario y cotidiano de la vivienda, que serán en todo caso de cargo del arrendatario.

En punto al procedimiento, el arrendatario debe poner previamente, en el más breve plazo posible, en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones, puesto que en otro caso, sin dar cuenta de la situación, no cabe que pueda a su libre arbitrio poner fin al contrato. Y si el incumplimiento de tal deber de enteramiento ocasiona daños más graves en la vivienda, se desplazará el riesgo y daño a su persona en virtud de lo dispuesto en los arts. 511, 1554 y 1559, párrafo 3.º CCiv. El arrendatario, a fin de cumplir con los presupuestos de la acción resolutoria, debe acopiar previamente un informe técnico cualificado y suficiente sobre la necesidad de las obras (1), requerir luego al arrendador para que asuma la ejecución de las obras conservativas, en plazo lógico y prudente (2), y sólo en caso de actividad pasiva o insuficiente del arrendador podrá pedir la resolución (3), siempre que no le interese al arrendatario exigir la realización de las reparaciones, puesto que la resolutoria es incompatible con el ejercicio de la acción de cumplimiento del deber del arrendador de realizar obras.

La posibilidad de resolución en los contratos de destino distinto del de vivienda por precisión de obras de conservación a cuenta del arrendador que no se ejecutan, debe ser pactada ex art. 1124 CCiv, en base a los arts. 1554.2 y 1556CCiv.

• Perturbación de hecho o de derecho (art. 27.3.b)

La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda, es causa de resolución del art. 27.3.b) LAU 1994 a instancia del arrendatario, como la más elemental aplicación de la «lex contractus», recogida ya en el art. 115.1.ª LAU 1964 y el art. 1554.3 CCiv.

En los arriendos antiguos a ningún arrendatario se le ocurría en supuestos de molestias en el goce de la cosa por el arrendador, premiarle con la resolución del contrato -interminable y de renta mísera-, sino que acudía a los interdictos, o a acciones civiles de cumplimiento del contrato mismo, o incluso a la denuncia en vía penal, lo que le permitirán la reposición al estado anterior y la indemnización que correspondiera. En cualquier caso, no puede olvidarse que tanto el arrendatario como el arrendador son poseedores de la vivienda, por lo que también aquél podrá ejercitar aún en contra de éste y en protección de sus derechos, además de la acción resolutoria, aquellas otras derivadas de la propia posesión.

Las perturbaciones de la norma serán todas las que, por acción u omisión del arrendador, impidan el desarrollo pacífico y normal del contrato en toda su amplitud.

Entre las perturbaciones de hecho más frecuentes estarán la realización de obras que alteren el uso de la vivienda o lo disminuya, el establecimiento de industrias molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, la suspensión de instalaciones o servicios, etc. Como perturbaciones de derecho se presentarán en la práctica tanto las inferidas al goce como consecuencia de una acción relativa a la propiedad de la cosa, como aquellas otras que se producen a través de pretendidos derechos del tercero perturbador, de todas las que deberá el arrendador responder al arrendatario y prestar las garantías exigidas por la ley. Asimismo son perturbaciones de derecho las nacidas como consecuencia de saneamiento por evicción, y de defectos o gravámenes ocultos de la cosa arrendada, obligaciones que por tratarse el arrendamiento de un contrato de tracto sucesivo y duradero, las convierte en permanentes, tal como se apunta en los arts. 1475, párrafo 1.º y 1484 CCiv, respectivamente.

ARRENDAMIENTOS. Las causas de resolución tipificadas para el arrendatario

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