ARRENDAMIENTOS. La suspensión, resolución y extinción

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ARRENDAMIENTOS. En los artículos 26, 27 y 28 LAU 1994 se regulan causas de suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento de finca urbana con destino de vivienda, bien que la resolución es una forma de extinción contractual, y bien que, como luego se repetirá, variadas otras formas de extinción se desperdigan en el texto, y alguna está como tal inexplicablemente orillada, como la expiración del término pactado.

Según el sistema de sucesión normativa en el tiempo desde la vigencia de la LAU 1994, la anterior legislación arrendaticia se preserva para los contratos preexistentes al 1 de enero de 1995, ya inquilinatos, posteriores al 9 de mayo de 1985 (DT 1.1 LAU 1994), o anteriores (DT 2.A LAU 1994), ya arrendamientos de local de negocio, posteriores al 9 de mayo de 1985 (DT 1.2 LAU 1994), o anteriores (DT 3.A LAU 1994).

Así, en dicha precedencia, frente a la prórroga forzosa a voluntad del arrendatario, se contemplaba como gran causa de extinción del contrato locativo especial urbano la denegación de la prórroga. En el art. 62 LAU 1964 se estipulaban cinco causas: 1.º) Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales; 2.º) Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere; 3.º) Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa; 4.º) Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades; y 5.º) Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada. Desaparecida la prórroga forzosa, tampoco existen causas de denegación, para los contratos posteriores al 1 de enero de 2005.

Por otro lado, fuera de la regulación contractual, si la finca arrendada se encuentra en régimen de propiedad horizontal, la infracción por el arrendatario de las prohibiciones contempladas en el art. 7.2 LPH , que afectan tanto al propietario como al ocupante del piso o local (desarrollar en vivienda, local, o en el resto del inmueble “actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”), correspondiendo la iniciativa resolutoria a la propia Comunidad de Propietarios, mediante la denominada acción de cesación.

  • El sistema de la LAU 1994 se funda en la dicotomía entre arrendamientos con destino de vivienda, sujetos a un régimen de Derecho necesario, y aplicación subordinada de la autonomía privada, y los que son para destino distinto del de vivienda, en que rige como primera fuente de regulación el convenio de las partes, y sólo subsidiariamente lo dispuesto en el Título III LAU 1994, y el CCiv.

En este Título III se coloca el art. 35 LAU 1994 , en cuya redacción inicial se ordenaba la posibilidad de resolver el arrendador de pleno derecho el contrato por tres de las causas previstas para los arrendamientos de vivienda en la letras a), b) y e) del art. 27.2 LAU 1994 (falta de pago de renta y otras cantidades; falta del pago o actualización de la fianza; actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas).

Las demás causas de resolución para el arrendador, no lo eran por imperativo legal -disponible-, sino como se recordará, tenían que ser pactadas, singularmente la cesión o subarriendo del local, o las obras inconsentidas en el local, así como la extinción, tan natural, por la pérdida o declaración de ruina de la finca arrendada, o en fin, las causas de resolución a favor del arrendatario.

La reforma operada por Ley 4/2013 remite también a la letra d) del art. 27.2 —resolución por la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario— como causa por la que se puede resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento, lo que no ocurría en la versión anterior. De forma que, tal como dispone el actual art. 35 “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del art. 27 y por la cesión o subarriendos del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32”.

ARRENDAMIENTOS. En los artículos 26, 27 y 28 LAU 1994 se regulan causas de suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento de finca urbana

ARRENDAMIENTOS. En los artículos 26, 27 y 28 LAU 1994 se regulan causas de suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento de finca urbana

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El Autor: Alfredo García López
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