ARRENDAMIENTOS. Desistimiento en arrendamientos para los que no está legalmente previsto

ARRENDAMIENTOS. Desistimiento en arrendamientos para los que no está legalmente previsto.  Según se comprueba del régimen de la LAU 1994, no hay prevención legal de una facultad de desistimiento para el arrendatario respecto de:

• Contrato de arrendamiento para destino distinto del de vivienda.
• Contrato de arrendamiento de vivienda -celebrado antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2013- que:

– Tenga pactada duración inferior a cinco años;

– Producido antes de transcurridos los primeros cinco años del arriendo;

– Estén en las prórrogas anuales, o la de tres años del art. 10 LAU 1994.

Claro que pudiera existir el expreso pacto contractual, habiéndose fijado indemnización o no para el caso de ejercicio del desistimiento, y en los inquilinatos sería más que dudoso que el art. 6 LAU 1994 impusiera el tope máximo del art. 11, párrafo 2.º LAU 1994, por analogía, a fin de no lesionar al arrendatario.

No existiendo pacto, al no estar prevista en la LAU 1994 la posibilidad extintiva por voluntad unilateral, desvincularse del arriendo antes de expirar el término convenido, o cada año que se ha dejado continuar la relación por silencio, supondrá incumplimiento de contrato por el arrendatario, en línea de principios.

En Derecho común, el arrendador tiene acción para exigir el cumplimiento, o para asumiendo una resolución, reclamar indemnización (arts. 1101, 1124, 1256 y 1556 CCiv). Si reclama el cumplimiento, es decir, el pago de rentas hasta la expiración del término convenido, es a condición de ofrecer su propio cumplimiento, es decir, manteniendo la finca a disposición de poder servir a la posesión útil del arrendatario. Si opta por resolver, queda liberado de mantener la disponibilidad de posesión, y sólo puede pedir las rentas ya devengadas, amén de una indemnización por lucro cesante al haberse frustrado su expectativa contractual.

Ahora bien, en un contrato duradero de una cosa útil para un mercado de interés social como el arrendamiento, para reclamar el arrendador cantidades equivalentes a las rentas futuras cuando se produce el desistimiento no autorizado del arrendatario, y no existe una cláusula de vencimiento anticipado de rentas no devengadas como pena civil en la Ley, o bien, por vía de acción de cumplimiento, sería condena de futuro ex art. 220 LEC, o bien, por vía de acción resolutoria, sería cálculo de lucro cesante. Y cualquiera que sea la acción, de cumplimiento o resolutoria, los problemas son evidentes, porque el arrendador realquile, como es lógico, o porque pudiendo no lo haga, ya que si se mantiene la finca desocupada la distinción entre cumplimiento y resolución deviene absurda: si el nuevo arriendo aparece en el proceso de cumplimiento el arrendatario excepcionaría el incumplimiento de contrario frente al propio; si aparece después de sentencia, la fórmula de oponerse a la ejecución no se percibe; en el proceso de resolución la diferencia de rentas en el realquiler debieran descontarse de la indemnización; pero si el realquiler se produce después de sentencia, otra vez acaece la injusticia material, y en todo caso, también puede aducirse que el no volver arrendar es una conducta tendente a no minorar el daño por el arrendador, etc.

Es por ello, que la solución judicial, ya se pida por el arrendador frente al desistimiento no previsto del arrendatario en concepto de cumplimiento de rentas pactadas, ya se pida en concepto de indemnización por lucro cesante indemnizatorio, es resolver de una vez por todas al momento de extinción contractual de hecho, sin condenas de futuro, y sin resarcimiento en que los tribunales deban elucubrar sobre la postura futura del arrendador.

En la STS de 20 de mayo de 2004, rec. 2016/1998, para el desistimiento de un contrato no abrazado por la LAU 1994, al ser de destino distinto del de vivienda sujeto al régimen de ésta, cuando el arrendatario se desvinculó no obstante faltar diez años para que terminara el plazo pactado, y sin que constara que el arrendador hubiera realquilado, reputó acertado aplicar la solución indemnizatoria del art. 11, párrafo 2.º LAU 1994 .

En realidad, se trata no tanto de utilizar un precepto que no corresponde por una analogía inviable, como nuevamente de considerar la indemnización del art. 11, párrafo 2.º LAU 1994 fórmula razonable para emplearla si al enjuiciar el arrendador no ha vuelto a arrendar la finca abandonada, y no se alega y prueba por el arrendatario demandado la infracción por el arrendador de la carga de minorar el daño patrimonial por la frustración contractual. Cuando se ha realquilado para dicho momento de enjuiciar, se trataría de condenar al pago de las rentas pendientes de devengarse hasta dicho realquiler, o las superiores respecto del mismo, siempre descontando el periodo en que se alegue y pruebe que se tardó irrazonablemente en realquilar, o lo que se alegue y pruebe es una renta por debajo de lo razonable. Con uno u otro método de aquilatación judicial, así se observa en la abigarrada doctrina de apelación, tanto para locales de negocio como para inquilinatos en prórroga legal o de duración inferior a cinco años, aunque rechazando siempre que sea aplicable el art. 11 LAU 1994.

En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados dentro del ámbito de vigencia de la Ley 4/2013, para los cuales no hay prevención legal en el desistimiento producido antes de que hayan transcurrido seis meses desde el arriendo, parece que deberá respetarse la solución indemnizatoria antedicha.

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