ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente

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ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente. La cualidad personal del arrendatario, titular del derecho o sujeto activo, la ostenta el titular originario, aunque no ocupe la vivienda, si bien la titularidad arrendaticia, en ciertos casos, ha podido ser válidamente transmitida. Así:

Transmisión después de la necesaria autorización en el supuesto del cesionario ex art. 8 LAU 1994.

Mediante simple comunicación en el supuesto de subrogado legal en caso de muerte del arrendatario ex art. 16 LAU 1994, salvo que tal subrogación no operase conforme al punto 4, puesto que no es el derecho de preferente adquisición un derecho que pueda integrarse en el caudal hereditario del arrendatario, sino que discurre por un cauce especial “ex lege” que lo lleva al subrogado.

En el supuesto de matrimonio o convivencia en análoga relación de afectividad, para el cónyuge o conviviente si el arrendatario desiste ex art. 12 LAU 1994.

En el de separación judicial o divorcio, para el cónyuge al que se le atribuya la vivienda tras el debido proceso, en la medida en que se le considere arrendatario conforme a los arts. 90 y 96 CCiv.

Sin dudas, esta cualidad no la ostentan los subarrendatarios, no sólo por no estar mencionados en la norma como beneficiarios del derecho sino, en esencia, por ser sólo ocupantes parciales. Tampoco el precarista por carecer de derecho arrendaticio (STS 19 de julio de 1988).

El derecho de adquisición preferente puede corresponder a una pluralidad de arrendatarios no personificada y articulada jurídicamente a través del expediente de la comunidad, en cuyo caso hay que tener en cuenta que los comuneros arrendatarios, para ejercitar el derecho de tanteo y retracto, será necesario que todos ocupen efectivamente la edificación, al menos, en los términos previstos en el art. 7 LAU 1994. En cuanto al ejercicio individual del derecho, sin consentimiento unánime, parece que en la teleología legal, cabe pensar que si alguno de los comuneros no quiere adquirir la propiedad ejercitando el derecho de preferente adquisición de éste acrecerá a los demás comuneros coarrendatarios, quienes así podrían adquirir la propiedad sobre toda la cosa en proporción a su cuota arrendaticia soportando el arrendamiento sobre la cuota de quien no quiso adquirir.

ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente en la venta

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El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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