VIVIENDA. NULIDAD DE LA COMPRAVENTA.- una mujer compra una casa y veinticuatro años después la Justicia declara nulo el contrato de compraventa porque el anterior propietario no contaba con el consentimiento de sus hijos.
Según se detalla en la sentencia, tras la muerte de un cónyuge, los bienes gananciales pasan a conformar una comunidad postganancial que debe ser liquidada antes de que se pueda disponer individualmente de los mismos.
Una sentencia dictada el 21 de enero de 2025 por la Audiencia Provincial de Albacete ha resuelto una prolongada disputa legal sobre la titularidad de una vivienda adquirida hace 24 años.
El caso, que tuvo origen en un contrato de compraventa firmado en 1996, ha culminado con la declaración de nulidad del acuerdo.
El motivo es que el vendedor carecía de autoridad para transmitir plenamente la propiedad sin el consentimiento de sus hijos, quienes también contaban con derechos sobre el inmueble tras el fallecimiento de su madre en 1993.
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Así pues, en 1996, la compradora adquirió a través de un contrato privado una vivienda perteneciente al matrimonio formado por uno de los copropietarios.
La vivienda, en régimen de gananciales, había pasado tras la muerte de la compradora a formar parte de una comunidad postganancial compuesta por el cónyuge sobreviviente y los hijos comunes del matrimonio.
Sin embargo, en la transacción llevada a cabo por el viudo no intervinieron ni sus hijos ni se formalizó la liquidación de los bienes gananciales, un hecho que generó la posterior disputa.
La compradora defendía que su posesión pacífica y continua del bien durante más de dos décadas, sumada al contrato de compraventa firmado, acreditaba su derecho de propiedad mediante el mecanismo de prescripción adquisitiva, regulado en los artículos 1940 y siguientes del Código Civil.
Argumentaba que el citado contrato constituía un “justo título” y que la posesión cumplía con los requisitos de buena fe, publicidad y exclusividad.
Por otro lado, uno de los hijos de los originales titulares de la vivienda, interpuso un recurso de apelación contra una sentencia inicial que dio la razón a la compradora.
Alegó que el contrato de compraventa era nulo de pleno derecho, ya que su padre, al momento de firmar la venta, no disponía de los derechos necesarios para transmitir la totalidad de la propiedad sin el consentimiento del resto de copropietarios.
La Audiencia Provincial de Albacete revocó la sentencia de primera instancia en favor de Nicolas y desestimó las pretensiones de la compradora.
Según la resolución, el contrato de compraventa de 1996 era “radicalmente nulo”, ya que el vendedor no podía transmitir en solitario la propiedad del bien, al pertenecer este a la comunidad postganancial formada tras el fallecimiento de su esposa.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, citada en el fallo, determina que en estos casos cualquier disposición del inmueble requiere el consentimiento de todos los copropietarios, incluidos los herederos de la parte fallecida.
El tribunal también rechazó la alegación de adquisición por prescripción ordinaria al determinar que el contrato en cuestión no calificaba como “justo título”.
De acuerdo con los magistrados, el documento estaba viciado de nulidad absoluta al ser fruto de un acto dispositivo realizado sin la intervención de todos los integrantes de la comunidad hereditaria.
Además, señalaron que el conocimiento por parte de la compradora de la condición de copropietarios de los hijos excluía la presunción de buena fe.
Finalmente, el fallo estableció que la demanda presentada por la compradora debía ser desestimada, lo que implica la absolución de los hijos de las pretensiones de la actora.
Asimismo, la sentencia resolvió imponer las costas de la primera instancia a la compradora, mientras que no adjudicó las costas del recurso de apelación a ninguna de las partes.
Según se detalla en la sentencia, tras la muerte de un cónyuge, los bienes gananciales pasan a conformar una comunidad postganancial que debe ser liquidada antes de que se pueda disponer individualmente de los mismos.
Además, actos dispositivos realizados unilateralmente por uno de los copropietarios, sin la participación de los demás, son susceptibles de nulidad absoluta, como ocurrió en este caso.
La resolución deja una lección importante para las personas que buscan adquirir bienes inmuebles en situaciones similares: verificar cuidadosamente la titularidad de la propiedad, exigir que todos los copropietarios manifiesten su consentimiento en el contrato de compraventa y garantizar que no existan conflictos relacionados con la liquidación de bienes gananciales o comunidades hereditarias.
Estas medidas podrían prevenir disputas legales de larga duración como la aquí documentada.
Esta sentencia es firme en el orden ordinario, aunque las partes cuentan con la posibilidad de interponer recursos extraordinarios por infracción procesal o en casación.