PROPIEDAD. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA

PROPIEDAD. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA: la acción reivindicatoria es la definición de la acción real con la cual se reconoce al propietario que no posee, frente al poseedor que no está en capacidad de alegar el título jurídico que justifique dicha posesión.

El objetivo de esta acción es que el propietario no poseedor haga efectivo el derecho a exigir la correspondiente restitución de la cosa contra el poseedor no propietario que carece del título de poseer.

La acción reivindicatoria le permite al propietario de un determinado inmueble reclamar la entrega de la cosa que le corresponde.

En este sentido, el artículo 348 del Código Civil establece que la propiedad es un derecho a gozar y disponer de una cosa, sin ningún tipo de limitaciones, más allá de las establecidas por la ley.

De ahí que el propietario tenga acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para la reivindicación.

Es importante destacar cuáles son las diferencias más importantes entre la acción reivindicatoria y la acción declarativa del dominio, la cual se encuentra, principalmente, en que la primera el demandado se encuentra en la posesión de la cosa, la cual intenta reivindicar, mientras que en la declarativa de dominio no existe posesión de la cosa por parte de la persona que interpone la demanda.

Se trata, sin duda alguna, de dos conceptos completamente diferentes, cuyas diferencias conviene conocer.

Principales requisitos de la acción reivindicatoria: el propietario que desee ejercer una acción reivindicadora deberá cumplir con ciertos requisitos básicos y fundamentales para el éxito de la misma. A continuación, se detallan algunos de los más destacados:

El demandante debe justificar su derecho a la propiedad de lo que está reclamando a través de documento de carácter legal como, por ejemplo, el título de dominio.

Es fundamental para esta acción que exista una escritura pública o en su defecto, un documento privado, puesto que de ello depende que el demandante pueda demostrar y justificar mediante un medio probatorio la prescripción adquisitiva.

Estos conceptos están recogidos en los artículos 1941 y 1959 del correspondiente Código Civil para la prescripción adquisitiva.

Justificar la propiedad de lo que se está reclamando es determinante para ejercer este tipo de acción. De ahí que la falta de dominio impide que prospere una acción de índole reivindicatoria, aún cuando el demandado tampoco pueda demostrar la propiedad del inmueble.

En lo que se refiere al demandado, tanto para que sea poseedor como detentador, el bien reivindicado debe estar en posesión del demandado sin título de propiedad o, en su defecto, con un derecho de menor entidad que el del demandante.

Por otro lado, todo lo relacionado a la cosa e identidad concreta, la parte demandante debe fijar con absoluta claridad y precisión cuál es la situación, linderos y cabida de la finca. Este aspecto tiene por objetivo no dudar sobre el inmueble que se describe y es una cuestión fundamental para la correcta identificación de dicha finca.

Todo lo anterior está detallado en el art. 217.2 de la LEC. De ahí que se corresponda la reivindicación en función de las pruebas cumplidas y de cada uno de los requisitos, sin que los mismos puedan basarse en simples suposiciones, conjeturas o cálculos. No será una acción posible si no está apoyada en hechos concluyentes o ciertos.

Es, justamente por lo anterior, que no es suficiente con la descripción de la finca que se haga en el Registro de la Propiedad, lo que podrá acreditarse con una Nota Simple de la finca o mediante las correspondientes escrituras públicas. Es por eso que la publicidad del Registro no será suficiente para proporcionar los datos descriptivos de las fincas, así como los demás referentes de la superficie.

También es la razón por la que no es determinante la mención de la superficie de las fincas que conste en el Registro.

De igual forma, tampoco es posible establecer la superficie real de las parcelas de forma exclusiva y en función de los datos catastrales, puesto que se trata de una doctrina reiterada del Tribunal Supremo. En este sentido, no es posible constituir un justificante del dominio.

De acuerdo a ello, el Catastro solo afecta a los datos físicos, tales como linderos, descripción y contenido, entre otros. Pese a ello, también es importante destacar que los datos reflejados en el Catastro son considerados como ciertos, aunque es recomendable tener otro tipo de documentos para probar la propiedad del inmueble.

De acuerdo a lo anterior, se deriva que para identificar a la finca es necesario que exista una coincidencia absoluta entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Es importante, además, aportar un informe que haya sido emitido por un técnico competente en la materia que ratifique la coincidencia.

Existen unos plazos específicos para ejercer este tipo de acción, por lo que conviene conocer dichos plazos porque de lo contrario será mucho más complicado ejercer las acciones necesarias.

El Código Civil establece en los artículos 1963 y 1969 que el plazo general para la prescripción de las acciones reales, así como el momento en que se inicia el cómputo del mismo debe hacer en los tiempos detallados a continuación:

Las acciones reales para los bienes inmuebles prescriben en un tiempo máximo de 30 años.

De allí que no sea posible establecer una acción reivindicatoria después de dicho tiempo.

Por otro lado, el tiempo correspondiente para las prescripciones de las acciones, siempre que no haya disposición especial que determine otra cosa, se contará a partir del mismo día en que puedan ejercitarse.

En conclusión, la acción reivindicatoria es la acción real que le permite al propietario de un determinado inmueble reclamar la entrega de la cosa que le corresponde, según la documentación establecida en la ley.

Para poder ejercer este tipo de acción, es imprescindible que la persona demuestre la propiedad de dicho inmueble mediante documentos legales, tanto del ámbito público como privado.

De igual forma, es importante hacer una descripción clara y precisa del inmueble porque de lo contrario no será posible ejercer este tipo de acción.

También es fundamental ejercer la acción en el tiempo establecido por la ley que, en el caso de los bienes inmueble prescriben en un tiempo máximo de 30 años.