LA COMPRAVENTA GRAVEMENTE PERJUDICIAL

RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO POR AUTORIZAR UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN TÉRMINOS GRAVEMENTE PERJUDICIALES PARA LA COMPRADORA.

LA AP BARCELONA DECLARA LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE UN NOTARIO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE COMO NOTARIO LE INCUMBÍAN RESPECTO A LA ACTORA –COMPRADORA DE UNA VIVIENDA MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA AUTORIZADA POR DICHO NOTARIO–, POR SU FALTA DE INFORMACIÓN ACERCA DE LOS PELIGROS DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA EN LOS TÉRMINOS EN QUE SE HACÍA: VENTA DE LA VIVIENDA COMO LIBRE DE CARGAS CON ENTREGA DEL TOTAL DEL PRECIO POR LA COMPRADORA SIN APLICAR RETENCIÓN ALGUNA PARA RESPONDER DE LA CARGA, Y SIN APERCIBIRLA DEL RIESGO DE TAL ACTUACIÓN, CONFORME A LA LEY DEL NOTARIADO.

LA SENTENCIA ES DE FECHA 19 DE FEBRERO DE 2014 (RECURSO NÚMERO 526/2012 Y PONENTE SEÑORA SANAHUJA BUENAVENTURA).

LA DEMANDANTE Y UNA PROMOTORA OTORGARON ESCRITURA DE COMPRAVENTA ANTE EL NOTARIO DEMANDADO, SOBRE UNA VIVIENDA GRAVADA CON UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO, QUE LA COMPRADORA-ACTORA CREYÓ QUE QUEDABA TOTALMENTE PAGADO, ADQUIRIENDO LA VIVIENDA LIBRE DE CARGAS, Y ASUMIENDO LA VENDEDORA LOS GASTOS DE CANCELACIÓN REGISTRAL.

EL NOTARIO, INCUMPLIENDO SUS OBLIGACIONES PERMITIÓ QUE LA ACTORA ENTREGARA LA TOTALIDAD DEL PRECIO SIN APLICAR RETENCIÓN ALGUNA PARA RESPONDER DE LA CARGA, Y SIN APERCIBIRLA DEL RIESGO DE TAL ACTUACIÓN, CONFORME A LA LEY DEL NOTARIADO, POR LO QUE LE FUE INCOADO EXPEDIENTE DISCIPLINARIO POR PARTE DE LA JUNTA DIRECTIVA DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA.

EL VENDEDOR NO DESTINÓ EL DINERO DE LA VENTA A LIQUIDAR EL PRÉSTAMO Y CANCELAR LA CARGA, POR LO QUE FUE INCOADO PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

POR ELLO LA ACTORA INTERPUSO JUICIO ORDINARIO CONTRA LA VENDEDORA EXIGIENDO EL PAGO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA, OBTENIENDO SENTENCIA ESTIMATORIA DE SUS PRETENSIONES, CUYA EJECUCIÓN SE SUSPENDIÓ ANTE LA INSOLVENCIA DEL VENDEDORA, PONIENDO TODO ELLO EN CONOCIMIENTO DEL NOTARIO DEMANDADO, PARA QUE LO COMUNICARA A SU ASEGURADORA.

LA DEMANDANTE RECLAMA POR LOS DAÑOS CAUSADOS POR LA NEGLIGENTE ACTUACIÓN NOTARIAL AL PRESTAR EL SERVICIO SOLICITADO Y CONSISTENTE EN AUTORIZAR EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA EN TÉRMINOS TAN GRAVEMENTE PERJUDICIALES PARA LA DEMANDANTE.
LA SENTENCIA DE INSTANCIA ESTIMÓ LA DEMANDA Y ES RECURRIDA EN APELACIÓN POR EL NOTARIO Y SU COMPAÑÍA ASEGURADORA.

LA AP BARCELONA DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE EL RECURSO INTERPUESTO POR EL NOTARIO Y SU COMPAÑÍA ASEGURADORA, HACE SUYOS LOS RAZONAMIENTOS DE LA SENTENCIA DE INSTANCIA EN EL SENTIDO DE QUE:

«»POR LO QUE HACE AL PRIMERO DE LOS HECHOS QUE SE FIJARON COMO CONTROVERTIDOS EN LA AUDIENCIA PREVIA, ESTO ES, LA RESPONSABILIDAD DEL DEMANDADO SR. JUAN FRANCISCO EN LOS DAÑOS CAUSADOS A LA ACTORA Y EN CONCRETO EN LOS RECLAMADOS EN EL PRESENTE PROCEDIMIENTO,(…)

LA RESPONSABILIDAD POR LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS, COMO EL PRESTADO POR UNA NOTARIA COMO EN EL CASO PRESENTE, SE REGULABA POR EL ART. 26 (LGDCU):»LAS ACCIONES U OMISIONES DE QUIENES PRODUCEN, IMPORTAN, SUMINISTRAN O FACILITAN PRODUCTOS O SERVICIOS A LOS CONSUMIDORES O USUARIOS, DETERMINANTES DE DAÑOS O PERJUICIOS A LOS MISMOS, DARÁN LUGAR A LA RESPONSABILIDAD DE AQUELLOS, A MENOS QUE CONSTE O SE ACREDITE QUE SE HAN CUMPLIDO DEBIDAMENTE LAS EXIGENCIAS Y REQUISITOS REGLAMENTARIAMENTE ESTABLECIDOS Y LOS DEMÁS CUIDADOS Y DILIGENCIAS QUE EXIGE LA NATURALEZA DEL PRODUCTO, SERVICIO O ACTIVIDAD».

SE ESTABLECE ASÍ EN EL MENCIONADO PRECEPTO UN SISTEMA DE RESPONSABILIDAD SUBJETIVA O POR CULPA, PERO CON INVERSIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA, DE FORMA QUE ES EL PRESTADOR DEL SERVICIO EL QUE HA DE PROBAR QUE HA CUMPLIDO LAS EXIGENCIAS Y REQUISITOS REGLAMENTARIAMENTE ESTABLECIDOS Y LOS DEMÁS CUIDADOS Y DILIGENCIAS QUE EXIGE LA NATURALEZA DEL SERVICIO. ES DECIR, SE PRESUME LA CULPA DEL PROFESIONAL SALVO QUE PRUEBE QUE ACTÚO DILIGENTEMENTE.(…)

SIN EMBARGO, SE DEBE CONCLUIR, COMO ASÍ LO HIZO EL PROPIO COLEGIO NOTARIAL AL ACORDAR AL INCOACIÓN DEL EXPEDIENTE, ASÍ COMO EN AL RESOLUCIÓN DEL MISMO EN FECHA 11 DE ABRIL DE 2011 DECLARANDO LA EXISTENCIA DE UNA INFRACCIÓN GRAVE EN SU CONDUCTA, QUE DICHA ACTUACIÓN ES INSUFICIENTE A TENOR DE LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 147 DEL REGLAMENTO NOTARIAL Y DEL 194 DEL MISMO CUERPO LEGAL , SIENDO LA CLÁUSULA DE QUE LOS GASTOS DE CANCELACIÓN LOS ASUMÍA LA PARTE VENDEDORA, MERCANTIL DEDICADA A LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA, CUANDO MENOS SORPRENDENTE ANTE LA ENTREGA POR LA PARTE COMPRADORA, PARTICULAR AJENA A LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA, DE LA TOTALIDAD DEL PRECIO, LO QUE DEBIÓ MOTIVAR UNA ACTUACIÓN MÁS ACTIVA DEL NOTARIO PARA MAYOR INSTRUCCIÓN DE LA MISMA, COMO OTORGANTE MÁS NECESITADO Y EVITAR UN CONSENTIMIENTO O VOLUNTAD VICIADOS EN AL COMPRADORA.

POR ELLO, SE DEBE CONCLUIR EN LA EXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD EN EL DEMANDADO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE COMO NOTARIO LE INCUMBÍAN RESPECTO A LA ACTORA, Y EN CONCRETO POR SU FALTA DE INFORMACIÓN ACERCA DE LOS PELIGROS DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA EN LOS TÉRMINOS EN QUE SE HACÍA, SIN QUE ELLO SUPONGA LEGITIMAR NI HACERLE RESPONSABLE DE LA ACTITUD TOTALMENTE ANTIJURÍDICA Y REPROBABLE DE LA PARTE VENDEDORA.(…)

LA ACTORA SE VIO OBLIGADA A RECLAMAR DE LA VENDEDORA EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CANCELACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO, POR CUANTO SE INSTÓ FRENTE A LA MISMA LA CORRESPONDIENTE EJECUCIÓN, Y DICHO PROCEDIMIENTO SE DEBE INTERPONER NECESARIAMENTE A TRAVÉS DE ABOGADO Y PROCURADOR. POR TANTO, HABIENDO ASUMIDO LOS DEMANDADOS EL PAGO DEL PRÉSTAMO, EN UN CLARO GESTO DE ASUNCIÓN DE RESPONSABILIDAD POR LOS DAÑOS CAUSADOS A LA ACTORA, Y ANTE LA FALTA DE SOLVENCIA DE LA VENDEDORA, ES EVIDENTE QUE LOS GASTOS QUE SE DERIVEN DEL PROCEDIMIENTO QUE AQUELLA SE VIO OBLIGADA A INSTAR TAMBIÉN DEBEN SER ASUMIDOS COMO PERJUICIOS CAUSADOS A LA SRA. ENCARNACION; PUES EN CASO CONTRARIO LA MISMA DEBERÍA ASUMIR EL PAGO DE LOS HONORARIOS DE LOS PROFESIONALES QUE TUVO QUE CONTRATAR PARA RECLAMAR CONTRA LA VENDEDORA.

Y EL MISMO RAZONAMIENTO CABE HACER EN CUANTO A LAS COSTAS DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN; VIÉNDOSE LA ACTORA OBLIGADA A INSTAR EL MISMO, COMO SE DEDUCE DE LA DOCUMENTAL APORTADA CON LA DEMANDA ANTE LA PASIVIDAD Y RETRASO DE LA ASEGURADORA DEMANDADA EN ASUMIR EL PAGO, COMO INDEMNIZACIÓN POR LOS PERJUICIOS CAUSADOS, DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO QUE SE EJECUTABA Y RESPECTO DEL QUE UNA SENTENCIA ESTABLECÍA LA OBLIGATORIEDAD DE ASUMIRLO LA PARTE VENDEDORA.

SEÑALA LA PARTE DEMANDADA QUE SE PRETENDE CON LA PRESENTE DEMANDA UN ENRIQUECIMIENTO INJUSTO POR PARTE DEL ABOGADO FIRMANTE DE LA MISMA. SIN EMBARGO NO SE PUEDE COMPARTIR DICHA CONSIDERACIÓN; CIERTAMENTE, EL LETRADO QUE ASESORÓ Y ACTUÓ EN BENEFICIO DE LA ACTORA EN LOS PROCEDIMIENTOS QUE AQUELLA SE VIO OBLIGADA A INSTAR PRETENDE COBRAR SU TRABAJO, ACTUACIÓN ABSOLUTAMENTE LEGÍTIMA. POR LO DEMÁS, LAS CONSIDERACIONES REALIZADAS POR LA DEMANDADA OLVIDAN SUPONEN DESCONOCER ABSOLUTAMENTE LA DOCTRINA ACERCA DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA CONDENA Y TASACIÓN DE COSTAS.

ASÍ, Y COMO HA SEÑALADO DE FORMA REITERADA LA JURISPRUDENCIA, LA CONDENA EN COSTAS ORIGINA UNA OBLIGACIÓN DE REEMBOLSO ENTRE LAS PARTES PROCESALES EN FUNCIÓN DE LA CUAL UNA DE ELLAS VENDRÁ OBLIGADA AL PAGO DE LAS CANTIDADES QUE RESULTEN DE LA TASACIÓN Y LA OTRA OSTENTARÁ EL DERECHO DE EXIGIR SU PAGO, SIENDO LA PARTE ACREEDORA DE LAS COSTAS EL LITIGANTE BENEFICIADO POR LA CONDENA EN COSTAS Y NO ASÍ SUS ABOGADOS, PROCURADORES, PERITOS, ETC., DE MODO QUE ESTOS PROFESIONALES TIENEN UN CRÉDITO FRENTE A ELLA Y QUE SÓLO A ELLA PUEDEN RECLAMARLE. ELLO SUPONE, POR TANTO, QUE, SI EL CONDENADO AL PAGO DE LAS COSTAS NO SATISFICIERA SU OBLIGACIÓN DE PAGO Y, POR CUALQUIER MOTIVO LA VÍA DE LA EJECUCIÓN FORZOSA FRACASARA, LOS PROFESIONALES ANTERIORMENTE CITADOS SIGUEN OSTENTANDO UN CRÉDITO FRENTE A SU CLIENTE QUE PODRÁN HACER VALER A TRAVÉS DE LOS CAUCES LEGALMENTE PREVISTOS.

CONFORME A LO ANTERIOR, ES EVIDENTE, NO HABIÉNDOSE ACREDITADO EL PAGO DE LAS COSTAS RECLAMADAS POR PARTE DEL LITIGANTE VENCIDO EN LOS PROCEDIMIENTOS INSTADOS EN SU DÍA POR LA DEMANDANTE, ELLO LE GENERA UN PERJUICIO, EN TANTO LOS PROFESIONALES POR ELLA DESIGNADOS TIENEN ACCIÓN PARA EXIGIRLE EL PAGO DE SUS HONORARIOS Y, POR TANTO, LA DEMANDA DEBE SER TOTALMENTE ESTIMADA AL SER LA SUMA RECLAMADA PERJUICIOS DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO DEL DEMANDADO; SIN QUE LA PARTE DEMANDADA HAYA CUESTIONADO NI EL IMPORTE DE LO RECLAMADO, EN TODO CASO APROBADO JUDICIALMENTE, NI EL HECHO DE QUE TODAVÍA NO SE HAYA SATISFECHO POR LA ACTORA IMPIDE SU RECLAMACIÓN COMO PERJUICIO CIERTO Y PROBADO; SIN QUE LAS GESTIONES Y EL ACUERDO ALCANZADO EN LAS RECLAMACIONES EXTRAJUDICIALES INSTADAS POR LA ACTORA SUPONGAN DISMINUIR LA SUMA RECLAMADA EN TANTO AQUÉL ACUERDO NO SE LOGRÓ. LA ACTUACIÓN NEGLIGENTE DEL DEMANDADO HA ORIGINADO LA NECESIDAD DE INTERPONER SENDOS PROCEDIMIENTOS Y LOS GASTOS QUE POR ELLO DEBE ASUMIR LA ACTORA SON REPERCUTIBLES A LOS DEMANDADOS.»

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