DERECHOS. ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO: la cláusula penal en un contrato de arrendamiento de local de negocio. Finalidad de pactar una cláusula penal en un contrato de arrendamiento de local de negocio para impedir que el inquilino lo incumpla. La finalidad de pactar una cláusula penal en un contrato de arrendamiento de local de negocio tiene como finalidad cumplir con una función coercitiva, sancionadora o punitiva de cara a evitar que el arrendatario, normalmente, incumpla con las obligaciones pactadas en el contrato.
Nuestro derecho permite las cláusulas penales en los contratos al amparo de la libertad de pactos recogida en el artículo 1255 del Código civil.
artículo 1255 Código Civil: ” Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.
1º.- Como recuerdan las sentencias del Tribunal Supremo N.º 530/2016, de 13 de septiembre , N.º 44/2017, de 25 de enero y N.º 126/2017, de 24 de febrero , salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores (art. 85.6 de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios), nuestro Derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva: no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados (artículo 1152 Código Civil).
2º.- La posibilidad de estipular clausulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que establece el artículo 1255 Código Civil, puesto que no hay un control específico de abusividad para los contratos entre empresarios.
3.º- Es doctrina constante del Tribunal Supremo la de que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento no procede aplicar la moderación del artículo 1154 del Código Civil.
4º.- El artículo 1154 del Código Civil solo admite la rebaja de la pena establecida cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya incumplido parcialmente (entre otras Sentencia del TS de 2.10.2017, N.º 536/2017).
Trasladada la doctrina anterior a las cláusulas penales en los arrendamientos de local en las que el arrendatario pretendía una moderación judicial de la cláusula penal, hemos de tener en cuenta las siguientes sentencias del Tribunal Supremo:
Sentencia de fecha 23.12.2009 (N.º 810/2009): En este caso se entendió que no procedía la moderación judicial de la indemnización pactada sino que, de acuerdo con la prevalencia de la autonomía de la voluntad establecida en el art. 4.3 de la Ley de arrendamientos urbanos 29/94, debía estarse a la voluntad de las partes, toda vez que su libertad solo está condicionada por lo establecido en los arts. 6.2 y 1255 del Código Civil.
Sentencia de fecha 10.12.2013 (N.º 779/2013): Niega que proceda la moderación de la indemnización pactada para el caso de que el arrendatario pusiera fin al contrato dentro de los cinco primeros años de la vigencia del contrato. Entendió la Sala que se imponía el cumplimiento de lo pactado conforme los arts. 4.3 de la LAU 29/94 y el art. 1255 Código Civil, y no procedía la moderación del art. 1154 Código Civil porque la arrendataria procedió conforme a lo pactado y no hubo incumplimiento contractual.
Sentencia de fecha 29.05.2014 (N.º 330/2014): Entendió que en el caso procedía la moderación de una cláusula penal en atención a que la cláusula penal pactada, que imponía al arrendatario el pago en concepto de indemnización de una cantidad equivalente a toda la renta correspondiente al plazo del contrato pendiente de cumplir, tenia una función liquidadora de daños y perjuicios (art. 1152 Código Civil), por lo que no cabía aplicarla automática y enteramente cuando consta que era superior a los que se habían producido realmente.
Si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal además de las rentas de un nuevo arrendatario se daría un claro enriquecimiento injusto.
El principio “pacta sunt servanda” no puede aplicarse por razón de la injusticia y de la desproporción del resultado.
Sentencia de fecha 14.02.2018 (N.º 74/2018): La cuestión jurídica que se plantea en este recurso es la exigencia de pago de la pena pactada en un contrato de arrendamiento de inmueble para la explotación de un negocio, cuando tras el incumplimiento del arrendatario, el arrendador celebra un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero.
En el caso ese trataba de un contrato entre dos empresarios donde han expresado su voluntad (artículo 1255 Código Civil) y han establecido una cláusula penal.
En el contrato se había pactado: Que para el caso de incumplimiento por el arrendatario no se preveía el pago equivalente a las rentas correspondientes a todos los años del contrato que quedaran por cumplir sino solo un porcentaje de ellas.
Puesto que no se preveía el pago íntegro de las rentas pendientes, la reclamación de la suma dineraria prevista como pena no era equivalente a una exigencia de cumplimiento del contrato, que hubiera podido resultar incompatible con su resolución.
Con la penalización pactada se establecía el derecho del arrendador a percibir un porcentaje de la renta devengable en función del momento en que se produjera el incumplimiento del arrendatario.
El contrato tenía una duración de 10 años y la pena se fijaba mediante un sistema escalonado de indemnización articulado por tramos.
La cuantía de la pena fijada no equivalía a la indemnización por el posible lucro cesante como consecuencia de la resolución.
La cláusula penal pactada por las partes, era una pena que no excluía que se reclamaran los daños que se produjeran por el incumplimiento.
La pena, en definitiva, no se dirigía a liquidar de manera anticipada los daños que pudieran causar los incumplimientos a que se refería y era exigible una vez que se produjera el incumplimiento para el que se pactó, con independencia de la acreditación de esos daños.
Era improcedente, por tanto su moderación, que la sentencia recurrida aplica hasta el punto de eliminar su aplicación por entender que no ha habido daños indemnizarles, reforzando así su argumento de la nulidad. Francisco Sevilla Cáceres. Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.