COMUNIDADES. UNANIMIDAD PARA CAMBIAR LA DISTRIBUCIÓN DE GASTOS

COMUNIDADES. UNANIMIDAD PARA CAMBIAR LA DISTRIBUCIÓN DE GASTOS: es necesaria la unanimidad de los comuneros para variar la distribución de gastos de una Comunidad de Propietarios. La Audiencia Provincial de Albacete declara nulo un acuerdo comunitario que obligaba a pagar de forma igualitaria a un comunero que tenía una cuota inferior que el resto.

La Audiencia Provincial de Albacete ha declarado la nulidad de un acuerdo adoptado por una Junta de Propietarios de una Comunidad sin unanimidad y, el cual, rechazaba fijar las cuotas mensuales conforme a la cuota de participación de cada propietario. El fallo dictado fija que la distribución de los gastos generales de la Comunidad ha de efectuarse conforme a la cuota de participación de cada comunero y, si un comunero tiene una cuota inferior al resto, no se le puede obligar a pagar de forma igualitaria al resto de propietarios.

La Sala razona que, tanto la Ley de Propiedad Horizontal como los estatus de la Comunidad de Propietarios, establecen la contribución a los gastos en proporción a la cuota de participación de cada propietario, por lo que para establecer un reparto igualitario es necesario una modificación que requiere unanimidad y, en el presente caso, una propietaria se opuso al acuerdo, por lo que no existe unanimidad en el acuerdo.

El acuerdo se fijó sin unanimidad de los comuneros. En el presente litigio, la demanda vino a raíz de que en febrero de 2019, una Comunidad de Propietarios de Villarrobledo llegó en la Junta Ordinaria celebrada al acuerdo rechazar la fijación de las nuevas cuotas mensuales conforme a la cuota de participación de cada propietario. Dicho acuerdo fue impugnado por una de las propietarias, no existiendo unanimidad. Frente a este acuerdo la propietaria en desacuerdo interpuso una demanda contra la citada Comunidad.

En la demanda, la propietaria fundó su impugnación en que el acuerdo era contrario a la ley, a los estatutos y, además, fue adoptado con abuso de derecho. Sin embargo, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda al razonar que la distribución de los gastos es una cuestión que no está regulada en el titulo constitutivo ni en los estatutos de la Comunidad, y además, el reparto igualitario se acordó en la Junta celebrada en 1999 así como en otras posteriores sin que la demandante se opusiera a ello hasta la Junta de 2019.

Frente a la sentencia de instancia, la demandante interpuso recurso de apelación, elevándose los autos a la Sala de la Audiencia Provincial de Albacete. La recurrente invocó que existía error en el fallo de instancia porque el acuerdo impugnado fue adoptado sin unanimidad, tal y como exige el art.17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, afirmaba que, en la ley y en los estatutos de la Comunidad se recoge la contribución a los gastos en proporción a la cuota de participación de cada propietario, por lo que el establecimiento de un reparto igualitario implica una modificación que requiere unanimidad, la cual no existió en el acuerdo de la Junta Ordinaria de 2019 porque la demandante votó en contra.

El acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios es nulo. La Audiencia Provincial (AP) de Albacete ha estimado el recurso de apelación, revocando así la resolución recurrida, dejándola sin efecto y, en su lugar ha declarado la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de 2019 por el que se rechaza la distribución de los gastos generales conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Asimismo, la Sala ha condenado a la Comunidad de Propietarios a restituir a la propietaria la diferencia o exceso que exista entre lo pagado por ella desde la fecha del acuerdo y lo que hubiera tenido que pagar de haberse fijado la cuota comunitaria conforme a su cuota de participación.

La AP no ha compartido las conclusiones alcanzadas por el juez de primera instancia por diversos motivos. En primer lugar, ha razonado que, la distribución de los gastos generales de la Comunidad ha de efectuarse, en principio, conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, de acuerdo con el sentido general de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En el presente caso, dicha cuota de participación en los elementos comunes es del 2’37 % en el caso de dos fincas (una de ellas, la de la demandante) y del 5’34% para el resto. Es decir, la cuota de participación de la demandante es inferior a la cuota de participación de la mayoría de los propietarios.

Además, en el caso enjuiciado, los estatutos de la Comunidad no fijan la forma en que ha de contribuirse a los gastos generales ya que su artículo 7, tan sólo dice que los gastos necesarios para la conservación de las cosas y servicios comunes serán repartidos entre los condueños, sin indicar si el reparto ha de ser igualitario o en proporción a sus cuotas de participación. Por tanto, se ha de estar a la distribución de los gastos conforme a las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad, tal y como prevé la LPH.

“Aunque es cierto que la concreta cuota a abonar (fijando un reparto igual entre todos los propietarios) se ha ido estableciendo mediante acuerdos adoptados en las distintas Juntas de Propietarios, siendo la primera Junta de 27 de noviembre de 1999, dichos acuerdos no modificaron para el futuro las normas del título constitutivo ni establecieron un estatuto”, recoge la sentencia.

Por todo lo expuesto, la AP concluye que el acuerdo impugnado, el cual rechaza el reparto conforme a las cuotas de participación y por tanto establece el reparto igualitario, implica una modificación del título constitutivo y exige la unanimidad para su validez, requisito que obviamente no se cumple ante la oposición de la propietaria demandante.

“No basta por tanto la mayoría ni resultan vinculantes los anteriores acuerdos que establecieron cuotas mensuales igualitarias, en contra de lo declarado por la sentencia apelada”. Por tanto, el acuerdo es nulo ya que la distribución de gastos comunes ha de hacerse conforme a las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo. Asimismo, el fallo de la Audiencia Provincial aclara que, dicha declaración de nulidad el acuerdo ha de surtir efectos desde el 22 de febrero de 2019, fecha de la Junta en que se adoptó el acuerdo impugnado, y no desde 2019, año de constitución de la Comunidad.