COMUNIDADES. LAS FILTRACIONES DE AGUA: Las humedades y goteras provenientes del piso superior son uno de los conflictos más recurrentes en las comunidades de vecinos.
Cuando el agua aparece en nuestro techo procedente de la terraza o balcón del vecino, surge la pregunta inevitable: de quién es la responsabilidad.
La respuesta no es única, ya que depende estrictamente de la causa que origine el daño y de la naturaleza del elemento afectado.
Un balcón o terraza tiene una naturaleza dual. Aunque el propietario de la vivienda tiene el uso exclusivo y privado de ese espacio, estructuralmente suele formar parte del edificio.
De hecho, es muy común que el suelo de una terraza sea, al mismo tiempo, el techo de la vivienda inferior o incluso la cubierta del inmueble.
Para determinar quién debe asumir los costes, la legislación española (Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil) establece dos criterios principales:
Según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad debe garantizar el mantenimiento y la conservación del inmueble.
Se considera responsabilidad comunitaria cuando la filtración proviene de:
- Elementos estructurales: Forjados, vigas o muros de carga.
- Cubierta o fachadas: Incluyendo los revestimientos exteriores de los balcones.
- Impermeabilización: Si la tela asfáltica o el sistema de sellado original fallan por el paso del tiempo o defectos constructivos, la reparación recae sobre la comunidad.
El artículo 9 de la misma ley obliga a cada propietario a mantener en buen estado su propia vivienda e instalaciones.
PROPIEDAD HORIZONTAL. OCUPACIÓN LEGAL DE ESPACIOS COMUNITARIOS
El vecino de arriba será responsable si la filtración ocurre por:
- Falta de mantenimiento ordinario: Descuido en la limpieza de sumideros o conservación del suelo privativo.
- Negligencia: Desagües atascados por falta de limpieza o haber realizado obras mal ejecutadas en la terraza.
- Mal uso: Daños provocados por un uso inadecuado del espacio.
La jurisprudencia actual es clara al respecto. Por ejemplo, la sentencia nº 80/2024 del Tribunal Supremo determinó que, incluso si una terraza es de uso privado, si el origen de la filtración es un problema de impermeabilización, se trata de un elemento común y la comunidad debe pagar.
Sin embargo, si el problema surge por el «criterio causal» —es decir, el propietario provocó el daño por su acción u omisión—, será él quien deba resarcir los daños al vecino inferior.
En algunos casos complejos, la justicia incluso ha llegado a dictaminar una responsabilidad compartida, repartiendo los costes de forma proporcional entre ambas partes.
Ante una filtración, el primer paso debe ser identificar el origen mediante un informe técnico.
- Si es estructural o de impermeabilización, acuda a la Comunidad.
- Si es por mal uso o falta de mantenimiento de la superficie, el responsable es el vecino.
Contar con el asesoramiento adecuado y revisar los estatutos de la comunidad es fundamental para evitar que una pequeña gotera se convierta en una costosa batalla legal.
Las goteras o las filtraciones de agua del piso superior a nuestra casa son uno de los problemas más habituales cuando se vive en bloques de viviendas y que, además, requiere de la participación del vecino del piso de arriba, además de la responsabilidad de la comunidad de propietarios, por lo que la gestión y reparación de la filtración puede llegar a ser costosa y llevar mucho más tiempo del esperado.
Como pasa casi siempre, no hay una única respuesta, ya que cada situación dependerá del tipo de reparación, el lugar afectado y, sobre todo, el motivo que ha causado las filtraciones de agua.
Además, hay que atender a distintas normativas, pasando por la Ley de Propiedad Horizontal, el Código civil o, incluso, los estatutos propios de cada comunidad de vecinos.
Todo ello, teniendo en cuenta que ya hay jurisprudencia con casos que ha resuelto la justicia.
Lo primero que hay que saber a la hora de gestionar una humedad en una terraza o balcón es que afecta tanto a las zonas comunes como a la parte exclusiva y privada del vecino de arriba, el propietario de dicho balcón.
De hecho, es común que el balcón superior haga de techo respecto a la terraza de debajo o, incluso, que una terraza de un ático sea el techo de una parte interior del piso inferior, lo que ocasiona el problema de humedades.
En estos casos, no existe una única solución al conflicto a la hora de otorgar responsabilidades, aunque lo que primero cabe pensar es que la comunidad de propietarios debe hacerse cargo de las reparaciones.
En parte, sí que es así, ya que el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad de propietarios es responsable de «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble».
De este modo, si la filtración de agua viene de elementos comunes, como puede ser la cubierta, la estructura o fachada del balcón o la terraza o de la impermeabilización de esta, la comunidad debe responder a la hora de hacer las reparaciones necesarias y cargar con los costes.
Sin embargo, la norma no termina aquí, ya que el artículo nueve de la misma ley indica que el propietario es responsable de «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder».
Esto quiere decir que, en caso de que la filtración de la terraza haya sucedido por falta de mantenimiento y descuido del propietario, así como por negligencia (por ejemplo, obras mal hechas en la terraza o desagües atascados) debe ser el propietario de la terraza superior el que cargue con la reparación de esa terraza y de los daños ocasionados al vecino del piso inferior.
Con estas informaciones, parece que no queda claro quién es el responsable final. Tal y como se ha explicado, depende de la causa que haya provocado las filtraciones de agua, algo que puede desembocar en una batalla legal para saber a quién hay que repercutir los gastos de reparación y las responsabilidades.
Sin embargo, en el Código Civil hay una clave que establece qué son los elementos comunes.
En el caso de la terraza, aunque tenga un uso privativo, se puede establecer que sus elementos son comunes, pertenecen a la comunidad de propietarios:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute».
A todo esto, se ejemplifica en dicho artículo con «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores».
En esta sucesión, parece claro que la mayor parte de los elementos de una terraza son responsabilidad de la comunidad, aunque se haga un uso privativo de ellos.
Con este matiz, es muy probable que, en caso de que el revestimiento de la terraza esté en mal estado o cualquier otro elemento estructural, sea la comunidad de propietarios la que se tenga que hacer cargo. Aún así, hay casos en los que la comunidad no ha querido responsabilizarse.
Existen diferentes sentencias del Tribunal Supremo que versan precisamente sobre estos casos.
Ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil) nº 80/2024, de 23 de enero, un caso real en el que un propietario con terraza de uso privado, que era a su vez la cubierta del edificio, provocó filtraciones de agua al vecino de abajo, por lo que la comunidad se negó a pagar la reparación alegando que era privativa. El propietario pagó la reparación de su terraza y demandó a la comunidad para reclamar el dinero.
El TS indicó que, si se trataba de un problema estructural, lo tenía que pagar la comunidad, pero, si el problema era de mantenimiento y uso, era el propietario quien tenía que pagar. La sentencia mandó a la comunidad hacerse cargo de los gastos de reparación, ya que el problema era impermeabilización (elemento común).
Sin embargo, este ejemplo crea certeza de responsabilidad común, ya que, si el problema se hubiera dado por el mal uso de este propietario respecto a su terraza de uso privado, sería él quien tendría que haber pagado los costes de reparación, atendiendo al criterio causal, es decir, al origen del daño.
De hecho, hay casos en los que tanto la comunidad de propietarios como el dueño de la vivienda con terraza causante de filtraciones han sido condenados a la vez, estableciendo un reparto de responsabilidad, que es proporcional según los daños.
OVIEDO
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