ARRENDAMIENTOS. Derecho de adquisición preferente. Decisión de venta

ARRENDAMIENTOS. Derecho de adquisición preferente. Decisión de venta. El derecho de tanteo existe desde que se ostenta la cualidad de arrendatario, aunque se consolida o se hace patente cuando se notifica por el arrendador la decisión de vender. El momento en el que el derecho de tanteo ingresa efectivamente en el patrimonio del arrendatario es aquel en el que se cumple la «conditio iuris» consistente en que el arrendador decida vender la finca arrendada (no el momento en el que haya un contrato de compraventa perfecto, puesto que entonces procedería, en su caso, el derecho de retracto).

La decisión de venta implica una oferta firme, es decir, una declaración de voluntad dirigida a lograr el establecimiento de un acuerdo contractual. No es preciso que exista un concreto comprador, como lo confirma el hecho de que, a diferencia de lo que sucedía en la LAU 1964, no se incluye entre los datos a notificar al arrendatario el nombre, domicilio y circunstancias de la persona que pretende comprar. Pero tampoco basta la simple indicación de la eventualidad genérica de la contratación, o de su oportunidad, sino que tiene que ser manifestación precisa, completa y definitiva, que revele inequívocamente el propósito de vincularse contractualmente el autor de la misma.

Supuesto que la oferta sea una segura declaración de voluntad negocial, deviene ya irrevocable por el plazo que la ley señala para adquirir. Y es irrelevante, a los efectos del ejercicio del derecho de tanteo, que la venta proyectada no pueda llevarse a cabo, puesto que una vez comunicado el deseo de vender, el propietario está obligado a mantener su oferta por el plazo de caducidad señalado en la norma. El arrendador puede no contar con compradores concretos, pero como los tenga, su proyecto de venta es una oferta legal de venta, y queda vinculado por ella y no puede desistir de su decisión, ni dejarla sin efecto en el caso de que los compradores iniciales que hubiera encontrado desistieren de la proyectada adquisición.

Supuestos excluidos de la auténtica oferta contractual son las declaraciones, más o menos informales, en las que el teórico oferente, sin concretar el modo de ejercicio o las condiciones esenciales de una enajenación, aparentemente ofrece vender, pero no para aceptación de su programa de contrato, que no existe, sino para a su vez recibir ofertas de compra, donde no habrá por dicho anuncio, evidentemente, ninguna irrevocabilidad. Estas ofertas no son técnicamente de venta, como los anuncios en periódicos de la disposición del dueño de la finca a examinar propuestas de eventuales compradores, ni permiten el ejercicio del tanteo.

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